商业地产十年大事 深圳面临商业发展六大困局
困局之一 政府在商业地产发展方面未出够力
朱力为：以我们海岸城为例，从拿地到现在，实际经历了5年时间。在建设中才发现，政府给的外部环境有一些困难，比如地块的规划，实际从后来我们做成的项目看，政府给我们的地块规划不太适合做大型的商业，地块切得太小，周边的道路规划和市政配套都不很理想，这给我们前期的建设工作带来了一些困难，也给现在的运作带来了困难，一些问题到现在也没觉得解决，政府承诺几年前就该兑现的承诺到现在都还没完成。
另外，在包括蛇口半岛内的南山，商业的规划布局太过密集，目前的商业已经竞争激烈，可是未来还有好几个大型商业建起来，这势必超出目前南山的消费力。
毛伟东：商业地产整体的选址规划，应该是从政府角度更多关注的。比较典型的例子，在中心区这样的弹丸之地，这么多的商业地产在这里运作，这个压力是比较大。
我个人比较注重商业地产的选址问题。在国外，政府在这个方面的作为是非常有效的，这样会有效地避免竞争的发生。在深圳，品牌就那么三四百个，分配到每个商场都差不多，但是如果分批分期地推出商业地块，后续的时间市场可能孕育出新的品牌，存活的机会就会大一些。
汪浩波：政府在商业地产方面关注太少，在城市的规划和发展上政府政策的作用和影响力不够大。另外政府在营商环境方面还是需要做一些努力，比如突出的就是立法方面，包括税务、征收管理费等方面，这些都需要政府要有所作为。
困局之二 商业人才基本都是半路出家
朱力为：无论从设计还是管理人才上，国内都显得比较落后，我们的设计公司，不如国外分得仔细，大部分设计院住宅和商业都可以做，但是专业细分度不够。
此外就是管理人才，过去的中国经济不太发达，所以也不太注重商业领域的开发和服务，在商业的领域也是缺乏优秀的人才，中国就没有一所专门的学校，半路出家的人做这个事，多多少少会碰到一些困难。
汪浩波：商业地产是一个全流程开发的行业，复合型的人才比较缺乏，比如一个从规划到招商到物业管理都精通的高管人员就比较少。关于人的问题还有一个方面，商业地产是集规划、招商、营运多行业的组合，这就需要团队的协作性非常强，团队的专业要求也非常高，目前这点还不够。
困局之三 硬件设施够了，但是管理团队跟不上
朱力为：国外的商业发展了很多年，有很多非常专业化的管理公司，可能够真正进入中国提供服务的公司还是比较少。海岸城联系过的几家知名管理公司派来的外国专家，不懂得中国的文化、中国国情，很难发挥好。新加坡、台湾来的管理团队，语言上没有障碍，但是对中国的法规和市场的运行现状，包括人才的管理方面还是不了解。
在这样的情况下，我们最后还是走了一个组建自己管理团队的路，这是无奈之举。我们看深圳乃至国内的大部分的城市综合体的业态管理方面，都是走的和我们差不多的路子，大家面临的都是非常窄的选择。
毛伟东：我们在做花园城中心的时候也和香港的管理公司合作过，还请过新鸿基下属的启胜公司做物业管理顾问，但是实际操作过程中都不理想。现在的花园城中心的物业管理团队，都是招商局物业的班底，不是商业专业出身，走了很多弯路，也尝试了很多东西，包括清洁外包。
购物中心最终运营管理体现是在执行层面上，这个执行层面的操作能力必然会成为“短板”，可能会成为未来购物中心发展的约束。所以我们在人员方面不断调整，我们的一些编制在缩减，但是反而管理的效果在提升。在现阶段购物中心成熟管理的经验比较少的情况下，要自己摸索积累一些经验。
困局之四 专业合作单位少，导致营运成本过高
朱力为：国外一个和海岸城一样大的购物中心，只需要10多个管理人员，其余全部外包给合作单位，开发商主要签订合同就可以。可是国内能够提供专业服务的、能够让人满意的合作单位比较少。如海岸城除了电梯、保洁等可以外包，大部分的还是不可以外包，因为可靠的合作单位不够，所以我们现在走的是“小而全”的路。我们现在的管理团队，包括招商、管理、it，都是自己搞。这种方式严格讲效率很低，不过暂且没有替代办法。
张红卫：我们现在的难度在于别的国家是委托了很多家的专业公司，包括财务公司都有委托，而我们国家由于专业公司不发达、诚信度也不够，所以只能全都自己做。
困局之五 商业密度大，业态和品牌严重同质化
奚克栋：2004年金光华开业到今天已经四年，我们是在不断地调整，不断地改变，然后做成了今天这样。我觉得做商业地产最重要的就是前期的规划，规划做不好，后面就很难；第二重要的就是业态的组合。现在深圳又开发了多个大型购物中心，到现在我发觉确实存在一个问题，就是前期政府没有太多规划，造成商业密度偏大，而且还存在业态同质化、品牌同质化的问题。比如在金光华、万象城、中信城市广场，很多品牌每家都有。在中国可以选的品牌就那么几个，品牌同质化非常严重。
汪浩波：深圳商业地产应该理性地思考，发展是很快，甚至觉得是过快了，有一些地方是无序的快速发展。第二个方面就是同质化的竞争非常厉害，没有一个牵头单位对行业进行整合。
李程：我们商场的规划设计应该更具有前瞻性，多点考虑以后的人们想要的、感兴趣的东西。比如我们看到这么多的溜冰场和电影院，为什么就没有一间好的书店呢？
第二方面就是服务，服务其实也是进行差异化竞争的一种手段，国内目前这家和那家的服务差别太小，也造成了同质化。
困局之六 深圳写字楼形象和价格都不够高
李程：我确实看好深圳写字楼的发展空间，但是这有一个前提，一方面开发商要苦练内功，把我们的产品真正做到国际一流。我觉得过去这么多年，包括从2000年以后，深圳中心区大批的写字楼不要说和国际的比，就是和上海淮海路的写字楼比，都差了一级。（深圳的）很多都并不是真正的甲a，这是有数据指标的。
第二个方面，就目前而言，深圳的写字楼价格确实是偏低，只相当于香港中环的写字楼的一个零头。其实就城市本身来说，深圳与香港并没有差那么远，尤其现在双城生活方式越来越便捷的情况下。这其中，除了关键要吸收一些大公司入驻以外，也要有差异化地关注中小型企业，如果没有这些租户进入的话，我们写字楼的价格就会是“死水一潭”。
GUCCI在宁陷入“标识门” 部分皮包被工商暂扣
2008-8-4 中国时尚品牌网
继“LV”皮包缺少“标样”被浙江省工商部门查处之后，又一国际品牌古驰（GUCCI）在南京也陷入了“标识门”。南京市工商局近日抽检显示，古驰皮包因为缺少“标样”被判定为不合格。目前，白下工商分局已暂扣了22件、标值24万余元的古驰皮包。
起波澜：
古驰南京“漏”挂“标样”
今年4月，浙江省工商部门抽检显示，路易威登（中国）商业销售有限公司杭州店销售的3款“LV”皮包没有配上“显示身份”的“标样”，被认定为不合格。6月18日，浙江省工商部门决定罚没“路易威登”76万余元。“��易威登”发表声明，称接受处罚，并将努力使中国大陆的所有产品都符合行业标准。
昨天，记者从市工商部门获悉，古驰在南京也陷入“标识门”。
据介绍，前段时间，市工商局白下分局执法人员来到东方商城，抽检了两款古驰皮包，发现两款皮包没有配备“标样”。根据背提包行业标准，送检皮包被判定为不合格。
“古驰皮包在包装上标明，执行背提包行业标准，可并没有按照标准要求配备‘标样’。而《产品质量法》规定，生产者生产的产品必须符合明示的产品标准，否则即构成违法。”有关人士说。
执法人员还发现，古驰和东方商城签订了一份专柜联营联销合同书。“根据国家工商总局的相关规定，联营联销单位必须办理营业执照。从检查情况看，古驰东方商城专柜还涉嫌无照经营。”
有争议：
那块“皮”可有可无？
古驰公司迅速作出反应，并采取了两项措施。其一，对检测结果提出异议，并要求对两款皮包进行复检；其二，向工商部门出示了一份全国皮革工业标准化技术委员会（以下简称“皮革委”）的回复。“皮革委”在回复中解释，“标样”与背提包的质量无直接联系，是产品的附带品，不影响产品的使用，行业标准未要求所有的背提包必须附带标样，是否附带标样由企业自己决定。
那么到底什么是“标样”？
专业人士介绍，所谓“标样”，是“为了表明主体材质，产品附带的材质样块”。中华人民共和国轻工行业《背提包标准》第五条第一款明确要求，产品附带的标样必须与背提包主体材质完全一致。第七条第二款规定，对背提包产品质量的判定，只要负重、配件、拉链、外观质量中的主要指标有一项不合格，即可判定该产品不合格。而“标样”恰恰是外观质量要求中的主要指标，必须附带。浙江省工商部门正是根据此标准，对国际大牌“LV”进行了查处。
看实质：
国际大牌是否尊重中国消费者
记者了解到，南京市工商局此次调查并非针对古驰一家，登喜路等多个国际品牌均在被查之列。知情人士分析，此次调查很可能演变为工商部门和部分经营者、有关标准部门的一次博弈。
“按照‘皮革委’的回复，是否附带‘标样’由企业自己决定，这从根本上否定了背提包标准。”一位工商执法人员说，背提包标准实际颁布部门是国家发改委，起草部门是中国皮革和制鞋工业研究院等。按照权属划分，技术机构无权解释标准。
有关法律界人士也认为，“标样”虽然是附带产品，不影响产品使用，但“标样”体现了商家的诚信，是商家对消费者负责任的具体表现。“不附‘标样’，普通消费者很难判断包的真假，这严重侵害了消费者的知情权。”这位人士认为，像“LV”、“GUCCI”等国际知名品牌，也出现这种低级失误，说明国际大牌并不重视中国消费者的知情权和中国产品质量标准的具体规定。
“工商部门和国际大牌的博弈结果，某种程度上取决于执法部门能否客观、公正地依法行政，并最大程度保护消费者的合法权益。”该人士说。