南昌楼市低位徘徊成交清淡 只因成本影响房价？

有个小楼盘，准备了一年多之后最近打算开盘，由于觉得自己的地段和品牌比较有优势，而且与相邻楼盘的定价也有优势，加上他们前期又积累了不少客户，所以一直认为销售没有多大问题。谁知广告打出之后，前期积累的客户认为他们当初定价过高，新客户更是觉得应该货比三家。市场反映的结果完全出乎开发商的意料，大家似乎都在持币等待。

自去年年底房地产市场出现交易低迷的现象以来，（当初业界普遍认为不出半年情况就会好转。）楼市的观望气氛似乎越来越浓厚，虽然统计部门的数据仍然是“增长”，但开发商明白，春江水冷谁自知。

事实上，目前房地产市场毫无疑问进入了调整期，尽管全国各地调整的幅度不同，但调整的格局基本类似。目前形势最严峻的是深圳，其他城市也或多或少受到影响，那么，南昌市的现状如何呢？

上半年南昌楼市低位徘徊

1-6月，南昌市一手房市场成交颇为清淡，据各方面统计资料综合分析（数据来源有易居中国、置业国际和政府相关部门，统计数据有一些小的出入，我们采取折中取样的方法），南昌市区商品房成交量（不含县域,也就是说，以下数据不包括象湖新城、昌南板块、新建县板块的楼盘）。

1-6月份，南昌市区一手房共成交7000套左右，交易面积70万平方米左右，不到去年同期的1/2。

7月份，一手房交投依然清淡，全月共成交1400套左右。

进入8月份以来，尽管统计数据还没有出来，但从每天的报表显示，这个的销售量可能还不如7月份。与此同时，1——7月份南昌市新批准的预售房为20000万多套，新批准的预售面积高达218万平方米。如果加上存量一手房，供需关系已经失衡，买方市场的格局十分明显。

降价销售是唯一方法？

针对不少楼盘举办一些聚集人气的活动，以前总是热热闹闹，甚至有点人满为患，可是最近这招却不灵了，免费赠品没人要，免费美食也没人去吃，但如果有楼盘打出真正大幅降价的广告，却出人意外地比同类楼盘多出数倍甚至十几倍的销售量，这说明房价是购房者考虑的首要条件。

比如位于滨江路的外滩铭座，去年均价每平方米高达6000元，降价前几乎无人问津，上个月打出3960元起的广告之后（实际成交均价4500元左右），新推出的房源竟被一抢而空。同样的效果还有大湖之都、魏玛风尚等大幅降价的楼盘。

目前南昌各大板块的房地产销售均价都在下移。市中心、红谷滩基本上在5000元以下才有吸引力，而红角洲则有可能跌破4000元，其它板块如象湖新城则普遍跌到3000元以下。

而莲塘有个别楼盘甚至打出1880元的起价。

南昌市房地产降价已是大势所趋，降价销售是目前开发商的唯一出路。

南昌的房价到底了吗？

有人从成本分析，什么楼面地价、什么建安成本、什么销售费用，三下五除二这么一算，就得出结论，说目前南昌市的房地产开发已经没有什么利润，很多楼盘几乎是在保本经营，所以房价到底了。——这种看起来还比较专业的分析可能是一种谬误。

事实上，成本在房地产销售过程中从来就不是定价的理由。这样说并非开发商不重视成本，他们考虑成本的原因是计算自己可以赚多少，而不是以成本决定定价。——曾几何时，他们在房价暴涨时考虑过成本没有，有没有楼盘因为成本低而放弃过暴利？

如今楼市行情不好，你说你的成本高，房价就不下跌了吗？你说你的成本接近售价，房价就到底了吗？

有些楼盘，拿地其实很早，滚动开发了4——5年，成本早就收回了，剩下的房子就是卖1000元/平方也不会亏。而人们算成本的时候，一般都是按现在的地价去计算，这种成本论其实很难反映房地产市场的真实走势。

有业内人士认为，房价到没有到底，既要看政策，也要看消费者的信心，最终的决定则是市场的无形之手。