随着大中城市快速发展购物中心建设，商业地产渐成商业运营和房地产开发的投资热点。据悉，商务部已将《购物中心建设与管理技术规范行业标准》列入了工作计划，今年将重点开展购物中心发展方向与政策方面的研究工作。
商务部市场建设司胡剑萍日前透露，行业标准将从购物中心的开发建设招商、顾客服务系统，物业管理，人员培训等方面提出一些基本要求，来指导购物中心的发展，从而搭建起购物中心协调运转的综合保障体系，并以此来提升我国购物中心的企业管理水平，构建和谐的商业社会。
购物中心正成热点
据五合国际集团研究部门透露，到2007年6月为止，北京已上市商业地产项目总建筑面积为110万平方米，预计全年商业地产供应总面积达到600万平方米。这其中，未来的新开业项目中，大型购物中心所占的比重较大，说明以购物中心的模式进行运营在北京商业零售市场上逐渐占据了主流模式地位。
事实上，近年来，我国商业地产出现了开发投资热，尤其是大中城市的购物中心建设得到了快速发展，出现了全新的购物休闲空间，中国零售商业也开始步入全面升级的时代，商业地产一时成为商业运营和房地产开发共同聚焦的热点。
中国商业联合会会长何济海指出，目前作为商业地产的主要业态购物中心，面临两个挑战：一是建设的盲目性，二是管理技术跟不上技术发展。他还表示，未来的购物中心将是集购物、餐饮、文化、影视、健身、休闲的综合体，这就要求从规划选址、设计、招商、运营以及经营的各个环节都要以专业化方式运作，推动产业的持续发展。
胡剑萍表示，购物中心产业在国际上已成为重要的零售经营方式之一，其意义远远突破商品零售的界限，而且购物中心产业对一个城市改善商业环境、改变消费和休闲方式、优化投资结构等方面都发挥了越来越重要的作用。中国的购物中心在20世纪末才发展起来，虽然起步晚但发展速度非常快，同时也存在着盲目发展以及管理和技术建设速度不匹配、水平参差不齐等问题。所以急需对购物中心的建设管理进行规范，使购物中心能够和谐、持续、高速发展。
专家破解难题
业内人士分析，开发商在开发购物中心时遇到的一些困难，大致集中在两点。一是前期开发缺乏巨大资金的支持，由此导致把产权分割，卖给中小投资者以求迅速套现。这是比较常见的问题。二是实力比较大，资金比较雄厚的开发商在前期没有问题，先把购物中心盖好后再进行招商。但是在招商过程中可能也会遇到一些难题，由于大多是搞地产出身的，根本不了解商业方面的需求。
对此，中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平表示，“之所以出现这些现象我认为它是一个过程，我们应该把握方向。”
一方面需要开发者和入驻商家进行良好的沟通和互动，才能保证这个项目在后期有一个很不错的发展。就目前北京购物中心发展来看，从地域上来讲，一些是集中在繁华的中心，比如像目前的CBD地区也有很多新的购物中心，可以说是从无到有的过程。包括金融街，也是有很大的比较高端的购物中心。另外也逐渐向郊区发展，比如像高速路旁边，在五环外甚至更远的地方也出现了大型的购物中心。
关于购物中心在地段上选择的趋势，邢和平认为，中国的购物中心有其发展的特点。中国的房地产开发是以房地产公司为主体来整合社会资源。有很多是先拿到地，立了项再去建设，然后才去考虑怎么去经营。这属于初期阶段。但现在一些国际化的投资公司开始进入到国内，参与到一些投资项目上来。他们用一些与国际接轨的操作手法进行购物中心的开发。所以国内的开发商要跟上这个形势。
邢和平表示，比如像CBD商业地产突然的放量。像金融街，它也是一个非常有特点的区域，在特殊的地段建立特殊的商业，所以它的定位也是适应特殊消费圈的高档时尚的定位。国外的投资公司像日本的永旺，在八达岭高速旁边投资建一个城郊的购物中心，这是完全与国际接轨的操作手法。同时在离北清路不远，相应的有多个在建的超大型的购物中心，又有已开业的金源购物中心，体量都很大。金源购物中心，经过两到三年的成长期，通过对入驻商户进行不断调整，目前已发展得比较成熟，逐渐开始被消费者认可。
另外，依照中国的现状，在城区内的购物中心相对来讲它的发展速度、整合期比城郊的购物中心要快一点，这主要是因为人流量的关系，以及中国大多数人消费习惯的问题。对于像永旺或者是金源Mall等位于城郊的购物中心，专家指出，还需要一个培育成长的过程。
专家表示，其实购物中心是人为建了一个场，怎么让它能够尽快地形成商业中心，这个是购物中心的投资者和运营管理者要关注的问题。很多购物中心的投资者和运营者都关注具体某个商铺的招商，但其实投资者要把眼光放得更远一些，把所投资建设的购物中心放在整个大的环境当中来看，以新的操作模式来做这个事情。把眼光放得更大一点，更宏观地去看整个商圈，探求形成一个商业中心更需要什么样的整体规划，协调配比，加大对客流的吸引强度。
运营应遵循国际规范
其实“购物中心”一词译自英文的ShoppingMall和ShoppingCenter，也可译成“购物林阴道”或“商业中心”等。ShoppingMall中的Mall指的是室内购物步行街，因步行街非常注重环境设计，顾客在步行街上购物或漫步，犹如在林阴道上一样轻松惬意，因此也被称为林阴道。
据了解，台湾购物中心始于1994年，位于台北市东区新商圈的远企购物中心的成立，开始了台湾购物中心的发展之路。概括起来，台湾购物中心有这样几个特点：注重中产家庭消费；注重硬件建设；娱乐功能在持续增强。始于1966年的海运大厦海港城，是香港乃至整个东南亚地区最早出现的购物中心。香港购物中心的主要特点：与城市交通轨道连接紧密；多为都会型购物中心，地处都市繁华地带；开发者熟悉商业运作规律，设有相应的商业管理公司；偏重餐饮和娱乐设施。
对比港台购物中心的发展，邢和平表示，目前中国购物中心开发主要存在的问题是如何销售和整体持有商铺，建议开发商应按国际规范运作，保证现金流等基础数据的透明性、可靠性，以与投资基金顺利对接。
目前国内购物中心的发展和建设还不够成熟，其中购物中心的规划、设计、主题创意、招商、运营管理到最后的金融对接，在各个环节上都有很多的问题需要进一步发展完善。
其中，如何面对商铺销售和整体持有，是开发商面临的主要问题。
邢和平认为，开发商在解决商铺销售和整体持有问题时，应该按国际规范运作，与投资基金顺利对接，这是购物中心开发的新出路。国内购物中心开发多是建设在先，都是按照开发者想要的形式去营造，这种情况在前期的开发建设当中是司空见惯的。大家先建一个购物中心，从商业的话来说应该是先有市后有场，但是现在是先有场后有市，以至后续一系列的工作很难进行，造成了很大的困难。应该换位思考，怎样使卖家想买和买家想卖形成一体，这才是问题的关键所在。
