上海嘉里不夜城三期规划浮出水面

    １４万平方米由四星级商务酒店、甲级写字楼及商场组成

    从作为整个地区商业标志建筑的一期，到作为二期的在售住宅项目卓越居，再到将动工的三期，整个嘉里不夜城项目历经十数载。记者近日获悉，闸北新客站不夜城的嘉里不夜城三期项目启动在即。目前公布的初步规划显示，嘉里不夜城三期项目中没有住宅，而是由四星级商务酒店、甲级写字楼及商场组成。

    三期面积逾１４万平米

    嘉里不夜城的开发商嘉里建设（００６８３．ＨＫ）在今年３月份发布的２００７年年报中提及，其“不断拓展内地业务，在上海的多个项目都进展顺利，其中，嘉里不夜城三期项目正处于概念设计阶段，建筑工程也于今年展开”。

    时至年底，嘉里不夜城三期项目的初步规划终于浮出水面。据该项目规划的环评公示显示，嘉里不夜城三期项目由上海港沪房地产有限公司投资建设，是由四星级商务酒店、甲级写字楼及商场组成的综合发展项目，项目地块为由东侧的华康路、南侧的共和路、西侧的梅园路、北侧的天目西路所合围形成“Ｌ”形地块，用地面积为１．５８５８万平方米，总建筑面积达１４．２２５７万平方米。

    嘉里不夜城三期的高层写字楼被设置在“Ｌ”型地块的西南部，它与整个项目的前期（一期、二期）写字楼连成一体，共同形成集中的综合办公建筑群；三期的酒店被安排在东北侧相对安静的区域。由于和基地外部东侧的“不夜城绿地”相邻，因此大部分的客房都可以俯瞰公共花园，获得极佳的视野；而少量多层写字楼则在地块东南侧，与中央绿地一同成为连接两栋高层的过渡空间。

    部分二期或转售为租

    虽然嘉里不夜城三期的开工日期还未确定，但其二期项目正在销售之中。

    二期的房源中，去年８月推出销售的位于民立路、梅园路交汇处的“企业广场”，是高２６层建筑面积约４３４００平方米的写字楼，其正处于整个不夜城商圈的核心位置。原来是嘉里不夜城第二期项目中的出售型写字楼项目，分割成套后的房源面积从５９平方米至１８４平方米不等，开盘定价为２６０００元／平方米左右。

    对于该写字楼销售的客户积累情况，嘉里建设管理上海　有限公司的推广经理花慧告诉记者，从客户积累的实际情况看，买家以成长型企业居多，物流、贸易、广告等行业的公司都有，也有国外公司有意购买作为其国内办事处。“２００７年８月开盘至今，一直保持着稳定的销售趋势。”

    不过，市场上有消息称，因嘉里不夜城“企业广场”写字楼的租赁需求增长明显，开发商方面正在考虑停止零售，转而长期持有房源以收取稳定租金回报，所以，“企业广场”剩余房源可能会“转售为租”。

    嘉里不夜城二期还有住宅房源——卓悦居，网上房地产数据显示，卓悦居（西区）在去年年初推出的５６６套房源几乎已经售罄（只剩２套）；而今年８月份开盘的卓悦居东区２６６套房源，目前售出２０套。

    开发历史已逾１０年

    嘉里建设在２００７年年报中指出，２００７年该公司在内地项目的营业额同比上升两成至４８．４５亿港元，占总营业额的３９％。其中，卓悦居的销售对营业额的提升贡献不小。实际上，嘉里不夜城项目的项目公司——上海港沪房地产，是由嘉里建设集团、长江实业、中粮集团及上海银都房地产共同合资组建的。

    整个嘉里不夜城项目（共三期）占地面积３８万平方米，在最早的规划中已经表示将建造“８幢高楼及四层裙房，裙房皆以天桥相连，包括办公楼、商住综合楼、酒店、住宅等，最高的主楼为１４３米、３５层”。

    嘉里不夜城一期，目前因为裙房被用作太平洋百货而成为不夜城地区的标志性建筑，但它又曾是闸北乃至整个上海首家引入ＳＯＨＯ商住楼概念的地产项目。嘉里一期裙房相连双塔，一座是开发商持有出租的纯写字楼（多为大户型办公室），并是闸北区“率先引进”世界５００强企业的总部——荷兰飞利浦的亚洲总部入驻办公的写字楼；另一座即为小户型ＳＯＨＯ商住楼，当时是出售的，一经推出，销售业绩就相当好，因为商住两用的小户型在上世纪９０年代在整个上海从没出现过，单元面积小、有独立煤卫的“两用房”很适合当时的创业人群，且有甲级写字楼的外观、档次，购房总价却不高，比在外租办公室，成本摊薄不少，而且是产权房，可以出租牟利。

    目前，嘉里不夜城一期两栋楼的租赁行情均在不断升温，除了飞利浦亚太地区总部之外，美国博世伦、ＴＵＶ、美国福禄克等众多国际大公司都已入驻嘉里不夜城一期的甲级写字楼；而为大量小业主持有的ＳＯＨＯ商住楼的租赁情况亦相当良好，平均日租金高达７元／平方米。

    嘉里不夜城一期在１９９７年竣工，嘉里不夜城至今已开发了１０年有余。有市场分析人士指出，港资开发商看似资金雄厚，但其在沪开发项目普遍“谨慎”，上海不少巨型商业项目的开发进度缓慢，如九龙仓会德丰广场、东方海外茂名南路项目等。

    调节项目开发周期，正是港商规避风险的常用手法。