成都商业地产发展报告：四大格局竞争加剧（一）

　　即将发布的《2006年成都商业地产发展报告》称，2006年表现为商业用地供应创高和整体售价的攀升，整体持有、只租不售物业体量激增，但售后返租、商管运营等矛盾凸显。2006年全市实现地区生产总值2750亿元，比上年增长13.8%，是1994年以来的最高增长速度。

　　A市区商业地产土地竞争加剧

　　2006年成都实际土地供应成交6391.21亩，总成交额174.93亿元。供不应求、大鳄云集是本年度土地市场的显著特征，诸如九龙仓、华人置地、嘉德置地、广州力讯、中信、万达等活跃异常，加剧整个成都房地产市场的竞争。

　　全年商住规划用地成交3015亩，纯商业用地共计成交688.8172亩，据此测算，将为07—08年度带来超过300万㎡左右的开发量进入市场。从土地交易情况来看，集商业和住宅开发功能于一身的商住用地是成都房地产市场主力军，商业板块土地供不应求，交易市场乏力。

　　2006年成都市区商业地产市场开发量为152.37万㎡，成交107.19万㎡，其中写字楼供应量为50.90万㎡，较上年增长2.1倍，但成交量较05年下降16.2%。

　　全年成都五城区商业地产交易均价为8687元/㎡，较上年增长9.5%，创历史新高。全年在线租售交易商业项目212个，其中年度新增70个，余盘135个。城区商业地产项目按使用类型可分为购物中心、综合商业、专业市场、临街底商、办公写字楼五大类。B定制商业地成为发展方向2006年成都连锁商业发展方兴未艾，全年新增5000平方米以上的零售营业网点27个。连锁商业的发展受商用房地产的制约非常突出，一方面是商家无项目可选，另一方面是地产商招商步履维艰。“订单模式”、“定向开发”逐步被市场接受，例如万达、首创与伊藤洋华堂的合作都充分证明了这一点。

　　2006年，成都市区竞争最激烈的莫过于中心商业区，随中环广场的重新包装和新世界百货开业拉开了主商圈的风云战火。三商百货、西武百货重张使这个区域地产价值再度提升，连空置两年多的时代广场裙楼部分也搭上了末班车，已与百盛签约。众多百货公司在春熙商圈寻觅项目，将为房产商提供更多发展机会。在中心商业区竞争惨烈、项目锐减之时，成都新型社区商业中心将受连锁企业的青睐，伊藤洋华堂双楠店良好的经营业绩已证明这一点，但定向开发是关键。去年，王府井在双楠已与同辉达成合作意向。

　　大卖场家电的发展仍是连锁业主力军，外资企业对市场的开店发起了新一轮冲击波，全年全川新增40多家零售店铺，较内资企业超出近一半。成都市场的竞争更为激烈，家乐福5店、百佳2、3店、人人乐琴台店。沃尔玛九里堤店、S M 广场店，不断地改变所在区域的商业格局。老百姓在享受更多竞争带来实惠的同时，市场呼唤商业网点的科学合理布局。家电四巨头，2006年累计开店32家，年底全川共有家电卖场71家，与05年相比，拓展速度基本持平，调整加扩张是主旋律，四家电连锁不同程度地都关停了部分选址、业绩、产权、成本不尽如人意的门店，开店更据理性，但抢占桥头堡、区域领先、资本运作的发展主题短时间不会改变。