20年“中国硅谷”博弈：地产建构中关村

　　北京奥运会开幕前四天，杨建侯坐了一次10号线地铁。他在知春路站下车，走过深深的台阶，对记者半开玩笑道，“早知道10号线通得这么快，我就不把那么多地卖了。”

　　杨建侯是“海开房地产开发集团”的掌门人，如今中关村超过1/3的房地产项目用地，可以追溯到他和他管理的企业。不过，现在的中关村显然已经不再属于杨建侯这样的“老一辈”——几个月以前，在清华东门向南不远的一片空地上，围挡被树立起来，这已经是中关村区划内的最后一块土地。

　　对于杨建侯来说，现在的中关村已经看起来有些陌生了，然而，恰恰是他们自己——地产商们，20年来一直在潜意识当中，用自己习惯的方式——地产开发，解构与构建着这个“中国硅谷”的世事变迁。

　　躲不开的利益驱动

　　时间回到1993年。向来被看做象牙塔“终极”的北京大学，推倒了南校墙，办起了电子商业街，从那一时刻开始，穿梭往来的黄色“面的”打破了高教区的幽静，在北京西北一个叫中关村的地方，商业的躁动开始了。

　　后来，有人把这里称作“中国硅谷”，不过，在相当长的一段时间里，这里不过是一个计算机、电子产品的集散市场。“那会儿的海淀区区长不喜欢‘交易市场’的定位，他喜欢‘硅谷’的概念。”说这话的是清华大学经济管理学院的教授黄松之，早年曾是中关村发展著名的“外脑”之一。

　　在他的记忆里，1994年前后，海淀区的主要领导班子成员，曾经陆续赴美国硅谷考察，亲身感受了中美两个硅谷的巨大差别，随即，如何改变中关村当时“散、乱、差”的格局，向硅谷“比肩”，成为了海淀区领导班子向外脑们“问计”的主要话题。

　　“不仅是个形象的问题，还有更实际的问题，也就是财政收入问题。由于集散交易分散、不规范、监管难，中关村虽然市场交易红火，但却很难给海淀区带来大量的财政收入，区领导认为，这与中关村红火发展的地位很不匹配，必须有所改观。”黄松之对记者说。

　　1994~1995年间，海淀区政府总计召开了10多次有各方人士参加的座谈，意在为上述问题寻求对策。最终，“招揽”、“培育”it企业总部以及研发中心，成为了最终被认可的解决方案。杨建侯告诉记者，对策中的后者开创了中关村“孵化”功能的先河，而前者则直接推进了中关村房地产开发的进程。

　　原来，经历了3年多的蓬勃发展，中关村在北京乃至中国，已经成为了“高科技区域”的标签，一些跨国企业在选择中国区总部时，都密切的关注着中关村。以至于北京市政府有外事活动会见外商时，海淀区、朝阳区的区长都变成了“必须在场的人”。

　　“但中关村那时候拿不出像样的写字楼，整体环境也比较差，说好听些是繁华，说不好听些就是乱，所以，中关村丧失了很多世界级科技企业进驻的机会，这让区政府下决心，在中关村‘盖像样的写字楼’。”杨建侯回忆说。

　　企业代行的“政府职能”

　　此后10多年中席卷中关村的地产开发浪潮，就这样简单的开始了。黄松之回忆，最开始海淀区政府有意自己执行这一计划，但无奈耗资巨大，无法承受，最终，一批为海淀区政府代行使命的企业进入了历史舞台。而中关村从这一刻起，就开始进入一种由地产势力构建未来的状态。

　　杨建侯的海开便是这样的企业。其前身是北京海淀房地产开发集团，属海淀区房管局的下属企业，此后，海淀区为了中关村的建设，将海开作为融资平台，便对其进行了改制，引入了中坤集团、圆明园商贸、香江集团等股东。

　　不过，作为大股东的北京海淀房地产开发集团，几乎没有一分钱的现金投入，行政划拨的土地作价入股，使它仍然占有新海开70%的股份。彼时，海开拥有的土地储备超过百万平方米，在中关村的“地主”地位十分稳固。

　　“区政府给我们的土地，绝大部分是用做写字楼开发的，住宅的只占有很小一部分。”杨建侯回忆说，利用这些划拨的土地，中关村最早的一批商业房地产项目出现了，知春大厦，以及后来的海淀新科技产业大厦一度成为了那个年代中关村片区较为知名的地标式建筑，后来，海开又陆续在中关村开发了不少写字楼，此外还在邻近中关村的魏公村地区，开发了魏公村住宅小区。

　　记者了解到，这些时间较早的写字楼，其最终命运，通常是以不同形式的销售“告终”。更为微妙的是，在这些写字楼项目中，卖得最好的并非写字楼本身，而是底层的商用物业，显然，尽管档次更高的写字楼试图替代原来的电子集贸市场，但市场仍然更愿意把中关村理解成为一个电子产品集散地。

　　彼时的海淀区政府对此也颇为焦急。据黄松之回忆，区政府曾把这一问题的原因归结于写字楼的对外销售，造成了招商引资方向的失控，变成了“有钱的都可以随便来买”，但黄松之告诉海淀区的领导们，既然以企业平台通过信贷融资的方式，开发这些项目，企业为求资金回笼，向外销售，并不是什么过分的行为。

　　此时此刻，这种模式已经开始了自己的“惯性”，硬刹车的成本极高。经过这一番建设与开发，中关村的确多了许多高楼，但在写字楼里的，仍然是集贸交易的“升级版”，最初海淀区政府的愿景，并未完全实现——写字楼代替了市场，但大企业仍然没有来。

　　西区的“最后赌注”

　　刹车不及，中关村虽然已经高楼林立，但离海淀区政府的冀望相去甚远，此时已经是1999年，静待开发的中关村西区，成为了确立中关村“真硅谷”形象的最后筹码。

　　1994年海淀区政府的一位领导，在一次题为“学习美国硅谷经验，做好中关村招商引资工作”的讲话中提到，“美国硅谷是一座花园式的城市，密度低、绿化好，企业总部的独栋建筑很多，中关村地区由于地处北京，土地资源紧缺，不可能完全照搬硅谷的经验，但其基本思路是可以借鉴的，具体的说，高楼大厦不止求多、求高，也要注意环境。”显然，这位领导十分清楚，环境将在招商引资当中所扮演的重要角色。

　　直到1997年以后，仍是处女地的中关村西区显然具备纠错的“空间”。曾经担任中关村科技园置业有限公司总经济师的吴坤领对那段历史颇为熟悉，因为他所在企业的母公司北京科技园控股公司，是中关村西区土地的一级开发商之一。

　　吴坤领告诉记者，所谓中关村西区，是东起白颐路，西至海淀区政府大院西墙及规划彩和坊路，北起北四环路，南至海淀镇南街，总占地面积52公顷，当时规划5年全部建成。

　　实际上，中关村西区的开发建设于1997年就已经启动预热，对于中关村前阶段建设中呈现的问题，北京市和海淀区多次明确西区建设思路，“就是要吸引一批大企业过来，要为大企业提供商务环境”。

　　于是，在中关村西区建设的过程中，除了科技园控股、北科建、海科建等一批海淀区属的一级开发企业之外，地产商在二级市场上参与的很少。“因为当时中关村已经发展一段时间，地价已经上去了，当时很多地产商看到这个价格是不敢拿的。”吴坤领向记者表示。

　　所谓地产商不敢介入的地价，无非是楼面价5000~6000元/平方米，与现在的地价相比，显然不可同日而语。

　　然而，二级开发商的“望而却步”，却是海淀区政府的用意所在。于是，在完成一级开发的土地进行招标时，第一次中标的都是包括中国蓝星化学清洗总公司、北京新奥特集团、天创科技开发有限公司等在内的企业，他们买下土地的用途在于自用，而非对外开发。

　　在此之后，中钢集团、中化集团、搜狐、新浪、google、甲骨文等企业的不断进驻，形成了中关村西区的独特风景，尽管这里仍然不是斯坦福大学旁的硅谷，但终究与它有了些许的形似，近20年的博弈换来的，恰是中关村今日的形象。