天津市商业地产分析 市级商圈将成热点

    一、08年天津商业地产市场发展态势解析 

    1、商业供给方面 

    08年天津商业地产市场新增供应达77万平米左右，同比去年来说有明显下滑趋势。08年上半年的新增项目中，多以社区商业为主，且规模普遍偏小；下半年虽然不乏一些大型商业项目入市，如位于商业旺区的滨江道财神道、欧乐时尚广场、小白楼的朗香街以及海河沿线的天津湾商业广场等。然而在金融危机等因素的影响下，高端商业消费市场受到了一定的冲击，消费欲求逐步下滑。同时楼市的低迷使得不少有望年底入市的项目推迟了开盘节点，部分商业已进入了定位的重新调整阶段。

    2、商业需求方面 

    随着近年来一系列房地产新政的出台，住宅市场遇冷，部分投资者开始转向商业地产，08年全年商业成交量达138万平米，为历史最高。上半年随着天津经济的发展，消费者购买能力进一步提升，奢侈品、娱乐、餐饮及金融业扩张势头强劲。一些海外资本及国内知名商业巨头也纷纷看好天津商业市场，大力寻求收购天津良性商业地产项目。下半年的金融危机首先影响到的就是中、高端零售业的销量，而以食品、快速消费品、日用品为经营主体的大型超市和连锁超市受金融危机影响较低。在第四季度由于投资信心的萎缩，商业成交量有所下降，一旦投资回报预期明朗化，投资需求将会很快得以释放。

    3、商业价格方面 

    天津商业地产一直以来处于低位运营阶段，成交价格普遍偏低，仅为住宅类物业成交价格的1.3倍，其价值还没有得以真正体现，价格还有很大的上涨空间。随着天津经济的发展，商业物业逐步被市场所看好，自06年第3季度以来，销售价格上扬趋势明显，08年全市成交均价达11958元/平米，比上年同期增涨了23.9%。并没有受金融危机的影响而生产下滑。其中近郊大盘社区商业及中心城区商业综合体项目倍受市场青睐。

    二、天津商业地产市场未来发展趋势预测

    预测一：供应量继续扩大，市级商圈成热点

    08年天津商业地产开发量大幅上涨，但由于奥运会、金融危机等因素，开发商资金链紧张，多数商业项目已推迟上市时间或开发周期，预计2009供应量会有大幅上升趋势。如果没有施工延期的情况出现，预计届时将有近30万平方米的新增供应投入市场。其中不乏位于南京路、滨江道等市级商圈的优质商业。

    预测二：投资热点转向，社区商业引人关注

  　随着房地产开发大盘社区不断向城市边缘化发展，加之“限制大型商业设施建设”和“加大力度发展社区商业”两项调控规定的出台，社区商业这种以便民利民的属地型商业呈现出良好的发展势头。社区型商业项目作为现有的商业项目中经营状况最佳、发展最快，稳定性最高的商业类型，其发展模式将受到更多投资者的青睐。

    预测三：整体价格保持稳定，水份价格仍然存在

  　08年天津商业物业市场销售报价集中在2-4万元/平方米，多为相同位置其他类型物业的1.3-3倍。但由于商铺成交价格受到包括经营者知名度、业态承受能力、购买面积和楼层、临街状况等这些因素的影响较大，其成交价与报价存在较大差异，折扣浮动在5-20%左右。受危机影响，09年天津整体商业物业销售价格涨幅不会很高。由于国内外大型零售企业在选址和定位上有自己的体系，因此该类群体所购买的商业物业价格将趋于稳定，是大综商业物业的主要购买与承租者。而小铺位分割销售的商业物业的价格将持续走高。这两类物业的价格将出现两级分化的现象。由于商业地产的开发量较之同一项目的其他类型的开发量要小得多，很多开发商采取报高价，暗打折的方式，在09年高价项目还会出现，但其水分会很大。

    预测四：零售业中百货受金融危机冲击最大

    受金融危机影响，消费者普遍对消费持谨慎的态度，许多收入一般的消费者偏向折扣消费。以销售手表、钻石、高级服装等奢侈品的高端百货商场、购物中心影响会比较大。以食品、快速消费品、日用品为经营主体的大型超市和连锁超市受金融危机影响最低。另外，许多消费者转而在网上寻求低价商品，代购、网购等情况明显增多。