写字楼市场恐慌心理大于实际 进入09年，业内普遍对北京写字楼市场表示担忧，高空置率、租金下滑、市场饱和的数据使原本就敏感的心理更加恐慌，北京写字楼市场真实的情况如何？网易房产特专访DTZ戴德梁行华北区商业部（写字楼代理）董事吴佩玲女士为您解读市场信息。 市场调整一直在进行，今年调整速度会加快 网易房产：年终，各大代理行和研究机构发布市场研究报告，普遍对今年写字楼市场表示担忧，空置率的上升、租金的下滑，加上持续的放量，市场会有一定的过剩，您是否觉得今年是写字楼市场的一个调整期，如果调整的话会是一个怎样的方式。 吴佩玲：其实市场调整一直都在进行，只不过以前的速度慢一点，现在快一点，很多外资企业希望降低他们的运营成本，有些不需要在市中心办公的就会往外搬，有的公司可能销售部留在CBD，其他部门可能会往其他区域搬，目前在金融危机的背景下，从外资企业来说，公司总部肯定是希望减少成本，所以这些往租金较低的区域搬的情况会多一点，也是根据企业的实际情况，有必要搬的才变动。如果有些企业非常适合在CBD办公，甚至在这已经7、8年了，这种情况反而他们会留下来，因为一换地方会出现装修成本。很多企业都在控制经营成本，但也要进一步观察现在的经济形势，把搬迁的计划往后延，现在的现金流不动，看看后面会怎样。 根据我们对市场的了解，倒是内资企业办公地点变动的比较多，比如金融、医药领域的企业。内资企业反而会希望利用这段时间去降低成本、占领市场，现在是他们扩充他们市场的好机会，对于别人的危机对他们来说可能是一种机遇。 网易房产：金融危机对外资和大型的企业的影响会比较大，相对应他们所租用的甲级写字楼，在金融危机的背景下是不是变动也比较大呢？ 吴佩玲：我觉得这个要看个别企业，不能一概而论，很多大型企业本身在租赁的办公室有一定需求的话，它能动的机会也不大，除非这个企业没有形象要求，它肯定会动；如果它有形象和办公室的要求，要它从一个A级搬到另一个A级，还要去花装修费，它不如不动，所以要看个别情况，不一定。 外资缩减办公成本给有实力的内资企业带来很好的机遇 网易房产：之前的一些报道称目前北京甲级写字楼的情况还是比较稳定的，近期有媒体采访SOHO中国的董事长潘石屹，他说随着金融危机的逐渐深化，越高端的写字楼影响会越深，您如何看待这个问题？ 吴佩玲：金融危机对写字楼市场的影响肯定会有，但是这可能会带来一种新的情况，就是客户种类的转移，比如说现在最顶级的甲级写字楼，过去可能都是外资的品牌去租用，现在我们会发现中外合资的一些企业会进驻这些甲级写字楼，以前这类企业并不是不想进驻超甲级写字楼，只是进驻的门槛会很高，开发商给的价格可能要高于外资企业，并不希望他们进驻，因为他们觉得给你进来了，我去吸纳外国企业的机会就少了，因此，他宁愿留下面积给一些外国的公司，他觉得这样会让大厦的档次提高。 现在他会考虑国内有什么好公司，如果这样的企业愿意进驻，开发商会给内资企业同等的条件，以前这个机会会少一点，现在他们的想法会开放一点，如果内资好公司的话，他也愿意接受，给你同样的条件，以前一些好的大楼给内资的租用条件是比较苛刻的。 网易房产：之前摩托罗拉的总部大楼在国贸区域，两年前搬到望京地区，是不是也是考虑到控制办公成本和整体经济形势呢？ 吴佩玲：其实摩托罗拉已经是两年前已经在动了，朝阳区政府在望京给它盖总部大楼，并且租回现有的办公室，当时是没有金融危机影响力在内的，这是早已经定下来的事，到后面摩托罗拉搬到望京，原有的这栋楼到底怎么处置呢，是朝阳区政府租回，后来他们又卖掉，现在成了丰树大厦。 中关村区域写字楼需求是大于供应 租赁稳定 网易房产：之前有数据显示，北京所有商圈中，中关村地区的写字楼租赁也变化相对较小，该区域融科大厦写字楼的负责人说，他们的主要方式就是差异化的经营，但是中关村地区一般是IT、科技的企业，可能会受整体经济形势的影响更深一些，为什么写字楼租赁比较稳定呢。 吴佩玲：IT行业是受到了经济形势的影响，你看到的是一部分的IT行业，IT行业的企业是有分类的，类型不同不能一概而论。中关村地区首先是大部分的IT行业，比如说一些国际性的公司有的是开发中国市场的，有的企业是在中国搞科研、搞研发，所以对他们来讲，影响不是太大，相反，有些企业其实都在扩张，中关村目前现有的写字楼面积不是太多，可以说是不太够用，所以在海淀区这边，写字楼租赁是没什么问题的。有的做科研企业要建立团队扩张比较快，可能第一年建立五六十人，第二年可以扩一倍，第三年可以扩到三百人，相当于企业逐年的扩张，中关村区域的供应量是有限的，所以需求是大于供应的。 写字楼降租、免租 企业选择空间加大 网易房产：现在为了保持市场竞争，很多写字楼采取降租或者免一段时间的租金来吸引客户，颇有“价格战”的意味，您觉得这种价格方面优惠在目前来讲是不是一个很好的方式？ 吴佩玲：现在总的来说是一个市场调整期，所有好的写字楼都希望把客户资源建立好，稳定的客户资源就是它的财产，它怎么去把最好的公司吸引进来，但是并不是所有的写字楼都在降价，很多高端的写字楼它没有必要去降价，比如国贸，它不降价。而有些企业觉得自己没必要在国贸办公的，但也希望选择比较好的办公场所，那么企业的选择就多了。在同一区域内，几个甲级写字楼都希望能吸引好的公司进去，那只能竞争，因为一般情况下，有些公司都不会考虑你，现在它会考虑了，那不是要争吗？如果争的话大家现在只能以一个商业条款去竞争，给出一些比较优惠的条件，当然开发商也不希望租金降到太低，所以它会以一些装修等等的条款去吸引客户。其实现在说价格竞争，其实讲来讲去以前都有，只不过可能以前没有那么明显，因为现在金融危机了，这种事实被关注、放大，其实不是，一向都有，现在我没觉得不一样。 中长期来看 经济环境对写字楼投资不会有太大的影响 网易房产：现在随着空置率的上升会不会对投资回报有一定的影响，作为一个专业人士对今后的投资者有哪些建议呢？ 吴佩玲：其实对投资来讲，投资应该是一个长线的考虑，现在只不过是一个暂时性的心里上的恐慌，我觉得从中长期来看，经济环境对写字楼投资不会有太大的影响。大家都在说外面形势不好、要小心等等，其实这些都是推测，没人能知道，大家现在只是在怕，万一是这样该怎么办，大家是这样的想法和恐慌的状态。 现在的市场信息是比较透明的，信息传达的很快，所以大家恐慌的状态也会随之波动，但是现在只不过是心里上的压力。比如北京的外资企业，之前一直在控制办公成本，但是现在接到总部的压力说不能花钱，要节约成本，如果没人告诉他，自己运营的实际情况和总部的要求没有太大的差距，但是现在总部告诉你什么都不能动，是这种心理的压力大于实际的情况，外面的压力大于内部实际的压力。 网易房产：刚才您提到总部，在北京和上海总部的入驻会比较多，上海政府在日前发布了《上海市鼓励跨国公司设立地区总部的规定》，目前北京有没有相关的政策或规定？ 吴佩玲：其实所有区域都有相关的规定，只不过没有很明确的明文出来，如果有一个大公司希望能够进驻某个区域，我想大部分情况下该地区都是肯定欢迎的，会谈优惠的落户政策，因为好的企业本身对一个地区的经济发展、劳动就业、价值提升带来好的作用。 望京、亦庄发展潜力大 网易房产：戴德梁行08年第四季度的市场报告显示，现在有一些国际企业从CBD搬到望京，现在望京区域有很多企业的总部落户，像索爱、西门子、摩托罗拉等等，郊区化办公会不会是未来的一个趋势？ 吴佩玲：之前中国商务办公发展的相对落后，很多外资的大公司进入我国的时候，没有什么成熟的地方办公，大家都认准了一块地方，因此CBD地区逐渐发展成今天的样子，这里的商务氛围比较完善。随着城市的发展那，很多外围区域逐渐发展起来，比如望京、亦庄。有些企业本身的运作模式导致他没有必要在CBD区域，它更希望离开CBD，比如有些企业的创作、科研部门，需要给员工提供良好的创作环境，他们不能在繁华的CBD，在外国他们也不在CBD，对他们来讲，离开CBD是自然发展的选择。 现在北京是一个比较成熟的城市，企业办公选址的选择也比较多了，他们会选择一些比较合适的地方去办公，所以望京只不过是其中一块，第一块比较成熟的是中关村区域，第三块成熟的就是亦庄。现在海淀这边根本没什么发展的空间，企业会选择望京、亦庄这样的区域。所以，今后望京和亦庄应该会发展的机会多些。 亦庄现在是制造业、医药业企业比较多，制造业一般要求的地方比较大，他们依赖旁边的附属条件也比较少，亦庄的配套虽然不是太完善，但是基本的配套还是有的，而且租金比较便宜，制造业的成本控制很重要，所以形成了亦庄地区的制造业、医药行业比较多，同时，很多医药行业的污染比较大，有些地区根本不愿意它进去，亦庄当时的政策也比较宽松，现在形成气侯。随着地铁开通到亦庄，相应的配套完善，亦庄发展的空间会更好。
