南昌商业地产:巨量商铺“相对过剩”

　　商业地产出现井喷

　　记者：南昌市商业与商业地产经历了怎样的发展？

　　贺新华：南昌商业地产自2000年后，进入一个快速发展期。南昌城区面积从2000年的85万平方公里增加到现在的230万平方公里，城区人口从180万增加到230万，预计到2020年，城区人口达到350万，城区面积将达到350平方公里，2008年GDP总量达1660亿元。随着城区扩展、人口增长、GDP总量攀升，南昌商业地产发展迅速，特别是在房地产高速增长的近几年，商业地产业出现了一个井喷期。人口规模、购买力、经济总量是决定商业地产发展的三大要素。而随着人口增长、城市框架拉大、商业发展，商业地产也变得越发关键和重要。可以说，南昌商业地产已走出短缺期，到现在出现一定的过剩。而自去年以来的经济危机与楼市跌入低谷，投资欲望受到压制，市场信心有待恢复。

　　产品单一以致“相对过剩”

　　记者：目前，南昌市商业地产存在哪些问题？

　　贺新华：最核心最关键的问题就在于，目前在南昌房地产业界，真正懂商业地产的、会商业运作的不多，估计只占开发商总数的2%-3%。这造成很多商业项目或住宅项目的商业部分存在规划的盲目性。很多开发商把商铺当房子卖，卖完了就不管，没有目标和导向。这在以前或许还行得通，但在未来绝对会遭受失败。“没有最好，只有适合的才好。”不是把房子盖好了就行的，商业地产有它自身更高更严格的要求，业态规划、经营定位，甚至到层高、面积、停车位等等，商家也有它的要求，不是开发商想怎么做就行，而如果要到建好了再进行调整，就要交很多学费了，付出更多成本代价，还造成资源浪费。合适的地段没有合适的商铺，而即使有，因定位的不明确也不符合商家的需要，这都是让人痛心的。

　　南昌商铺过剩是相对的。这种相对性反映在产品的单一性上，目前南昌众多商业项目还存在重复建设、业态重叠、功能不明晰等问题。这造成高、中、低等各层次消费需求没有相应产品的匹配，产品的千篇一律必然造成市场某一部分产品集中、过剩，而某部分产品缺失，没有供应。

　　有的开发商可能有一个好的地块，但却不知道做什么，或者一个地块本来适合做餐饮、休闲型商业，却做了别的，造成项目有店却无法使用。目前南昌市中小型的超市及社区性的便利店商业模式几乎还处在待开发状态，部分开发企业就像吃螃蟹一样，咬了一口，不成功然后就没做了。

　　商业地产的模式过于单一化，造成很多商铺投资者找不到合适自己投资的铺。因而还需使产品更加多元、多样，即适度超前有创新，又能符合市场需求。

　　避免急功近利的心态

　　记者：如何解决上述问题？

　　贺新华：一是规划优先。开发企业不能仅知道有需求，更需要搞清楚商户需要什么、要多少、规划业态比例各占多少以及怎么规划怎么建等问题，应做到心中有数。二是开发应与招商同步，甚至应让招商走在前面。不是等建好了再说，为商家量体裁衣，避免盲目开发。先通过招商了解商家，明确业态，像做得比较好的恒茂地产进行的定点招商模式，这使整个商业规划与定位更加明确、清晰。

　　三是加强运营与管理。“好地段、好规划、好运营、好管理。”一个成功的商业地产项目是一个系统工程，不是有了地段就可以。做好前期规划，还需要后期经营、管理。例如，在中国大部分地区，开发商将其商业项目的一楼分割后再卖给商户的做法都不成功。同时，应交由专业的、有经验的商业运营公司来操作，在管理上做到更加人性化，让人感到更舒适、愿意来。

　　四是摆正心态。“商气带动人气，人气促进商气。”商业项目也需要一个培植期，它不是一蹴而就的，这也是开发商和商户需要明确的，避免短期投资的急功近利。目前南昌商业地产构架基本清晰，功能基本完善，但还需要发展不同的业态。

　　修编下一个10年规划

　　记者：南昌商贸委对南昌商业地产的未来发展规划和战略是怎样的？

　　贺新华：我们在2002年制定过一个《南昌市2002—2010年商业发展规划》，我们整准备进行一次修编，现已向市政府打了报告，将着眼于未来10年南昌商业的发展，邀请各方面专家对南昌商业进行诊断，并总结前十年的经验与教训。目前正在展开调研。

　　未来，我们对于南昌商业格局的规划，将按市级、区级、社区商业、乡镇农村次第展开，目标是不断拉开商业框架，优化结构、完善功能，更明确、更细化。强化六大区级商业中心的服务功能（东湖区、西湖区、青山湖区、高新区、昌北区、青云谱区），方便居民生活。同时，打造两大城市商业核心，除八一广场的中心商圈，我们将更着力于打造红谷滩新商业中心，建成中央CBD商务区，使其与老城区遥相呼应、互为补充。红谷滩商务区经过这些年发展，目前已经初具规模，但还需一个过程。