珠海商业地产:MALL个人投资机会初现新投资模式风险犹存

长久对个人投资者关闭的MALL大门终于打开了一条缝隙：位于北京东四环的某大型商业地产项目，正在考虑将其开发建设的MALL中的少部分商铺对投资者发售。除了这家位于东四环的商业地产项目之外，大钟寺商业广场也已拿出一小部分商铺面积对外销售。

　　无论从商业形态还是运营模式上，MALL都不同于普通的独立产权式商铺，因此，在投资回报的判定，以及可投资的MALL的选择标准上都有一套独立的体系。而且，由于MALL针对个人投资者而言尚属新生事物，应有足够的规避风险的意识。

　　机会初现

　　“我们正在考虑，把我们MALL当中的一小部分铺面拿出来，针对个人投资者进行销售。”位于东四环一带的某商业地产项目的内部人士向记者透露。他表示，最终拿出来对外销售的商业面积可能仅占到该MALL总面积的1/10，而且这些对外销售商铺很可能将处在一个集中的区域，进行统一的经营和管理。

　　尽管用于出售的总面积不大，但这还是作为大型商业地产形态的MALL，首次可能成为个人投资者的投资路径。此前，对于MALL的开发和运营，均是采取由开发商整体持有，同时委托1~2个运营商负责招商、经营的模式。此前，北京已经投入运营的最大MALL——世纪金源MALL在开发运营上采取的便是这样的模式。

　　商业地产专家张天翔告诉记者，此前，MALL不对外销售产权主要是出于对自身运营的考虑。“通常情况下，MALL的面积都很大，而且处在城市边缘地带甚至远郊区，而并非城市商业的核心区，因此，只有靠销售价格的廉价以及经营种类的齐全来实现对消费群体的吸引，而要达到这个目的，强势的统一经营是必须的，而这种强势必须以产权的单一为前提。” 张天翔说。

　　对此，前述MALL的内部人士向记者表示，考虑出售一小部分MALL铺面的产权，并不会影响到这个项目整体运营的统一性。记者了解到，其模式实际上是在产权切割销售之后，由日后开发商委托的MALL的运营商统一进行回租，将这部分商铺纳入MALL统一的经营规划，并进行定向招商，而后按照协约，给付投资客的租金，“确保在运营上，肯定是统一进行的。”他说。

　　渐变修正

　　此前，对于MALL的“强势统一”的管理要求，实际上是MALL的经营难度所致，但近两年来，MALL在中国出现的“修正”，似乎正逐渐降低着MALL的运营难度，从而为切割小部分产权销售提供了可能的空间。

　　业内人士告诉记者，这种“修正”主要体现在MALL开始越来越向城市的中心区域靠拢，而城市的扩张更是凸现了这一局面。以北京的情况为例：世纪金源位于四环以内的远大路，已经展开建设的大钟寺商业广场则位于北三环沿线，而前文所述的这个商业地产项目所在的东四环，也早已是城区范畴。

　　因此，在这样的背景下，实现MALL的盈利难度开始降低，对强势统一运营的要求也随之降低。于是，销售一小部分商铺以加快资金回笼速度开始变得现实，毕竟MALL的开发耗资巨大，这样，个人投资者的空间就开始出现。

　　“MALL当中的铺面其实是有其独特优势的，”张天翔分析说，他所说的优势是，目前MALL的基本运营法则是与大型商业零售企业或品牌供应商签约，合作经营，这样，客流通常会很丰富，因此，出售的产权式商铺，日后将可以分享这一客流的优势。

　　关注变种

　　除了在位置上开始向城区靠拢之外，MALL在经营的方向上，在中国也有着独特的演变路径，如是，出现了一批变种MALL。即这些MALL的主营方向不再是传统的产品消费的集合，而是商务、娱乐、休闲消费不同形态的集合。对于投资者而言，这类变种MALL还有另一个因素更为关键——它们往往处在城市传统的商务核心区。

　　记者了解到，目前这类MALL的变种还基本处在兴起的阶段，一些开发商已经开始有意规划设计此类变种MALL，富力、合声创展等大型企业都已经将这一思路付诸实施。

　　张天翔表示，对于此类MALL变种的投资前景，还要看其日后的发展，尤其是开发商在运营层面上的思路，究竟在这类变种MALL当中，有多少会拿出来销售，哪类业态拿出来针对个人投资者销售，这实际上都是关乎投资者最终投资回报的关键因素。

　　记者了解到，目前富力规划建设的“商务MALL”当中，写字楼、商业和运动休闲场所已经开发完毕，其中对外销售可能只有临街商业的铺面，其他几项均由开发商持有。而其他正在开发中的类似业态的MALL，虽都有对外销售的倾向，但最终将哪部分对外销售，还尚未最终确定，因此，对于这类MALL的投资空间，投资者还需要继续关注一段时间。

　　提示：

　　一位业界资深人士指出，选择MALL的零散商铺进行投资，只适用于地点在城区的MALL。因为在远郊的MALL即便有大型的品牌零售商进驻，其目标消费者的首要诉求将是满足生活需要的购物，而不是休闲，这种目的指向性明确的消费行为，通常不会给周边零散的商铺带来实际意义上的有效客流