珠海商业地产:：中小城市商业地产面临新发展机遇

    总体来讲，国际物业顾问戴德梁行研究表明，在外部多重利好因素的推动下，中小城市商业地产将迎来新的发展机遇，商业地产空置率逐年升高的态势将受到相对拟制，城市商业有望进入高效繁荣的方向发展。具体对于新机遇的形成，戴德梁行高级助理董事张家鹏先生做出分析如下： 

　　1、国内外零售商快速进入中小城市拓展开店
   
　　在经历一个发展阶段后，诸多国内外商家店铺在中国一线城市已经趋于饱和，开始着力关注更为庞大的中小城市市场，并迅速拓展店面。典型商家如大卖场类的沃尔玛、乐购（TESCO）、大润发等，百货类商家如百盛、王府井、大商集团等，其它如屈臣氏、国美、必胜客等亦都在快速向中小城市延伸。零售商的向下发展将能够有效消化中小城市之商业物业面积，降低商铺空置率。同时，大型专业连锁运营商的进入，将加大中小城市的商业竞争，激发当地市场的商业活力。
   
　　2、大型物业投资者投资目标向中小城市偏移
   
　　进入2005年以后，中国商业地产之大宗买卖交易日趋频繁，但之前成交案例主要局限于北京、上海等一线城市。由于一线城市资源数额相对有限，存在较强的竞争，且运作成本及绝对风险相对较大，所以诸多买家开始广泛关注中小城市之项目，尤其是对位于中心位置，有稳定租约之物业有较强兴趣。大型投资者的向下发展为中小城市商业地产发展商拓展了新的变现渠道，亦有利于保障商业项目的产权统一，促进城市商业的可持续发展。
   
　　3、城市商业网点规划日趋理性
   
　　之前中国大陆对商业地产的发展缺乏有力的控制规划，在一定程度上促成了近几年商业地产的迅猛增长，过程中亦产生了诸多问题项目，此类项目在位置、规模、定位等方面未能做到和谐匹配，因而形成了空置，造成了城市资源的浪费，且此种现象在中小城市更为明显。对于上述之问题国家已给予充分关注，政府相关部门在近两年曾数次下发文件要求各级政府对商业网点进行控制性规划，规范商业地产开发。政府的针对性行为将对目前中小城市商业面积的增长形成制约，防范无效商业面积供应的产生，保障城市商业地产的良性发展。
   
　　基于市场变化，张家鹏先生建议发展商在中小城市运作商业项目时应进一步放开视野，在招商时可考虑跨越更广区域实施招商；而对于优良位置之物业，在资金安排允许的情况下，适当持有一个阶段后再进行变现将有可能取得更佳回报。