天津滨海新区大型公建项目纷纷启动
长期以来，滨海新区的经济总量一直占据着天津全市的半壁江山，但很多在这里工作的人却更愿住在市区，每天往返于市区及滨海新区的将近1600辆班车便是证明。城市功能不够完善，产业配套以制造业为主导，第三产业相对落后，是人们甘愿做候鸟的主要原因。
不过，这种状况很快就将得到改变。
在日前举行的“2009天津国际投资理财博览会暨滨海金秋商业地产大会”上，泰达广场、永旺购物中心、东疆半岛游艇会、泰达时尚体育休闲公园等众多商业地产项目纷纷亮相，着实吸引了众多参观者的眼球。这些大型公建项目的建设，标志着天津滨海新区功能定位即将得到全面提升。未来的滨海新区，城市功能将越来越完善。
商业地产升温
众多项目启动
滨海新区中心商务区、中新生态城、北塘旅游经济区……一系列大型项目的启动，标志着天津滨海新区商业公建类配套的开发进入了一个全新的发展阶段。
总占地面积23.46平方公里的滨海新区中心商务区，以于家堡金融区为坐标中心，由响螺湾商务区、解放路商业街(天碱中心)等功能区域组成。目前，响螺湾商务区起步区已有浙商大厦、碧桂园国际凤凰酒店等33个项目开工建设，施工面积达345万平方米。于家堡金融区起步区一期的6个楼座已经开工建设，1100余人现场作业，已与8家国内外企业签订了合作框架协议。
中新生态城中的动漫产业示范园区即将动工，占地面积约1平方公里，总建筑面积约77万平方米，目前已经引进了中国传媒大学动漫学院、天津大学天兴动漫研发中心，世茂集团的六星级酒店等重大项目。
被定为旅游经济区的北塘改造，目前已全面启动，将建设五星级酒店、酒店式公寓、中小企业总部、特色旅游区等项目。
与此同时，其他区域众多的商业地产项目也如雨后春笋般涌现出来。在日前举行的“2009天津国际投资理财博览会暨滨海金秋商业地产大会”上，新项目纷纷亮相。
位于开发区核心区的泰达广场，总建筑面积约130万平方米，定位为集办公设施、文化休闲、配套商业功能一体的国际化复合性商务中心，由七大区域近二十余栋国际甲级商务商业楼宇及相关配套设施组成，其中高档写字楼面积近百万平方米。
位于泰达时尚广场的永旺天津泰达购物中心，总建筑面积约11万平方米。该项目将采取“两个核心一个专卖店街”的形式，预计将引入大型卖场JUSCO、书店、运动品牌专卖店、美食街、品牌专卖店及国际影城等，是一座集购物、休闲、娱乐于一体的大型购物中心，由日本第一大零售商——日本永旺株式会社全资子公司永旺商业有限公司承租经营，预计在2010年内开张纳客。
由彩虹地产开发的东疆半岛项目，总占地面积约60万平方米，占海面积约50万平方米。项目集超五星级酒店、游艇会、商业、公务别墅及海景住宅于一体。其中，联手喜来登打造的、拥有636套豪华客房的海岸酒店已经动工；规划中的东疆半岛游艇会，游艇码头占海域面积30多万平方米，拥有700余个水上泊位。
产业定位升级
市场需求扩充
天津滨海新区被纳入国家“十一五”后，其功能定位被定为：依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”，面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和现代国际物流中心。
产业功能定位的升级，对滨海新区下阶段的发展产生了重大影响。实际上，长期以来以制造业为主要支柱的滨海新区，目前在第三产业方面的比重仍然偏低，新兴服务业不够发达。新定位的出台，意味着滨海新区在金融、证券、咨询、法律、会务展会、高端商业等行业将实现巨大的飞跃。
“深圳、上海就是先例。深圳在发展初期，也是以三来一补的对外加工工业为主。随着经济的发展，金融、外贸、信息等现代服务业开始迅猛崛起，产业结构发生质的飞跃。”天津滨海浙商投资控股有限公司营销总监杨东说，“国家将天津滨海新区列入‘十一五’发展规划，希望以此带动整个北方地区的经济发展，而目前滨海新区的第三产业规模还无法承担起国家所赋予的经济引擎的责任。特别是滨海新区已经成为国家金融改革试点，未来的滨海必将成为一个信息枢纽、人才枢纽、资金枢纽、商务枢纽。”
中国指数研究院华北分院的研究报告指出，经济的快速发展首先将会带动本地区商业地产的兴旺。滨海新区的开发开放，不但会吸引更多的商流，而且市民的消费水平也得到大大提高，那么必然会对CBD和Shopping Mall的需求大大增加。
另外，人口结构的变动是促进滨海新区商业地产发展的又一重要因素。按照最新规划，到2020年，滨海新区的常住人口将达到550万，而目前是202万，这意味着还将有一倍的增长空间。包括于家堡、响螺湾这样的新兴商务区，以及泰达、塘沽这样老的区域，人口结构未来可能会产生变化，并且很有可能是朝着高素质人才将占较高比重的方向变化，那么必然会对商业地产的开发提供足够的消费能力。
天津滨海新区管委会副主任王国良在日前举行的“2009天津国际投资理财博览会暨滨海金秋商业地产大会”上介绍，历经20年风雨，滨海新区在最近几年已经进入了加速发展的新时期。
日前，滨海新区正式推出了十大战役的部署，总投资达1.5万亿元，这将在未来使滨海新区的产业结构更加合理，产业链更趋完善，整个滨海新区的城市载体功能和辐射功能得到进一步提升，宜居城的建设也将得到完美体现。
“在十大战役的同时，同样有两件事值得关注。一个是支持整个滨海新区发展的基础设施、道路交通等配套设施建设，其构成了滨海新区发展的最重要的基础支撑。另一个则是整个滨海新区城市功能的提升，这其中就包括各类商业地产项目的建设。”王国良说。
警惕透支未来
开发仍需耐心
一大批大型公建项目的启动，对提升滨海新区的区域功能将产生巨大的能效。但也有业内人士提醒，于家堡、响螺湾等大项目的建设，大量的写字楼、酒店式公寓、商铺等商业地产产品进入市场，势必会对当前市场的均衡态势产生不利影响。
以响螺湾、于家堡两大商务区为例，响螺湾的建筑总量达367万平方米，投资建设38个项目；于家堡的建筑总量950万平方米，其中起步区一期规划建筑面积120万平方米。其中，规划有大量的写字楼产品。对此，DTZ戴德梁行高级估价师桑绍斌分析认为，目前整个天津市区的甲级写字楼的存量是123万平方米。预计未来5到8年之后，市区写字楼的供应量水平应该是现在的3倍。这些供应一方面会有一些企业办公自用，另外一方面主要会通过对外出租的方式投入到市场中。如此之大的供应量，市场中是否会有一个与之相符的需求量来支撑还是一个未知数。
“从规划来看，响螺湾区域内项目的目标客户应该是以金融、商贸、第三产业为主的租户或买家为主。但我个人认为，在未来10年之内，它的需求量是很难支撑它的供应量的。”桑绍斌说。
不过，滨海浙商的杨东却有着不同的意见。他认为，从经济发展规律上看，滨海新区第三产业的发展势不可挡，而作为第三产业的“容器”，写字楼的建设十分重要。从深圳、上海等城市的发展经验看，CBD在成长中的确都会很痛苦。例如上海浦东陆家嘴建成后曾有一段时间空置率高达50%。但是随着经济的发展，如今的陆家嘴已经是一房难求。天津写字楼市场一直以来不够成熟，相信随着滨海新区日趋成熟，前景将会更加广阔，蛋糕会越来越大。
中国社科院城市竞争力专家倪鹏飞认为，滨海新区缺乏人气的根本原因就是城市的功能不完善，因为之前发展的主要是制造业、加工业。而滨海新区在这个基础上要获得进一步的发展，必须充分完善城市功能，这个城市功能最重要的就是商业功能，只有完善了商业功能，消除商业上的瓶颈，滨海新区才能获得更大的快速发展。但是，各类商业配套的建设也应该注意节奏，不应透支未来。
南开大学经济学博士刘玉录认为，滨海新区的开发应保持足够的耐心，其过程应依照五大要素循序前行：节点、梯度、通道、交通经济带、城市带。滨海新区房地产行业的发展依靠两方面动力，第一是区域经济的总体发展走势，第二是靠港口物流带经济总量的支撑。目前天津市正处在交通经济带的形成过程中，但新区房地产市场的发展和市区还是有所区别的。新区开发建设，起点高，定位新，规划空间弹性大，可建设大面积高品位、现代化的房地产产品。而随着各类配套的完善，滨海新区的城市色彩将会越来越浓烈。