南京写字楼挂靠金融中心"热卖" 投资继续升温

　　就像光顾上月开门迎客、只能美元付账的南京唯一一家免税店，以及旁边顶级的宾利汽车店一样，在绿地广场办公无疑也是一种身份的象征。

　　记者近日走访南京多家写字楼发现，伴随着有点“发烧”的楼市，南京高端写字楼租赁销售市场也非常活跃，目前，全市写字楼均价为9000多元/平米，而还没有正式投入使用的绿地广场紫峰大厦，每平方米售价至少3.5万元，竟已近半售罄。

　　有分析师甚至预言，随着南京打造区域金融中心城市的计划展开，南京高档写字楼将继续升值，而写字楼投资还将继续“升温”。

　　观察——高档写字楼租售“有喜也有忧”

　　在迅猛“长高”、扩张的同时，摩天大楼们也在不断地“暗战”，吸引着租赁者和买家。不同的定位也让他们各有喜忧。

　　中国最大的房地产信息综合服务商的数据统计显示，2009年上半年南京纯写字楼市场的销售排行榜上，长发CFC排在第二位；全球第七高楼、江苏第一高楼绿地广场则稳坐第一，销售金额更是占到了南京写字楼市场销售总额的一半份额。

　　长发CFC、南京国际金融中心、新百南京中心……新街口-长江路-太平南路-洪武路一线是写字楼最集中的地带，堪称南京写字楼第一板块。

　　记者上周四在长发CFC中心看到，已有不少知名企业入驻，如鼎恒-联合（台湾）设计事务所、瀚清堂设计有限公司、奥普特通信技术公司等。长发CFC中心租赁部门接待处的服务人员告诉记者说，他们写字楼的售价平均为2.2万元/平米，而租赁价是平均每天3.5元/平米，租赁面积从80平米到204平米的都有，有70%-80%的房屋已经出租。

　　绿地集团南京房地产事业部企划经理孙阳告诉记者，绿地广场紫峰大厦明年6月将交付商家，目前其高层平均售价已达3.5万元/平方米，顶层的售价更是高达4.5万元/平方米。“就算是这样的价格，也有一半左右面积已经销售出去了。”孙阳透露，紫峰大厦为数不多的低层才用来出租给企业办公，但租价也高达每天6.5元/平米，是新街口不少写字楼租价的2倍。

　　与这些高档写字楼的热销相比，新街口第一家、南京第二家只租不售的高档写字楼——52层的南京国际金融中心却有些冷清。记者在其一楼的大楼入驻企业铭牌上看到，该中心入驻企业总数仅十多家。马路对面的新街口第一高楼——新百南京中心，租金要比金融中心便宜。而该中心的“高门槛”是128平方米起租，8楼以下（包括8楼）每平米3.1元每天，8楼以上每增加一层，每平米涨0.1-0.15元，这“高贵”的租金实实在在吓退了不少企业。

　　分析——写字楼将挂靠金融中心“热卖”

　　虽然比起绿地广场和长发CFC，南京国际金融中心目前的租售情况并不理想，不过ARA集团董事长赵国雄却依旧乐观，他认为，受金融危机影响，全国许多大企业在缩减开支，南京交通和配套都不错，离上海又近，其较低的办公成本有较大优势。而南京是长三角地区的重要城市，其地区影响力越来越强。南京诸多高端写字楼逐步会吸引全球更多的企业入驻，甚至能吸引上海的企业迁移到南京来。此前，东风悦达起亚就将销售总部从上海搬进了南京国际金融中心。

　　而南京打造成为金融中心的梦想，也许才是各类企业涌向南京写字楼的真实原因。今年，随着上海建设国际金融中心的提速，江苏建设南京区域金融中心的愿望变得更为迫切。今年6月份，南京市委常委、常务副市长沈健明确提出，“五年之后，把南京建设成为与上海国际金融中心互补的金融区域中心城市，形成区域金融中心的基本框架。”这项蓝图形成的长期的推动力，对写字楼市场的激励效应显然比预期来得早。

　　另外，薛建雄认为，随着房地产业的逐渐成熟，金融业开始步入真正的产业成长期，预计未来相当长一段时间内，金融业将成为继房地产业之后，引领中国经济增涨的龙头行业。以金融为主的服务业对优质写字楼的需求非常大，且租金承受能力高。因此，国内高档写字楼的主要使用群体将由外资转向体量更为庞大的内资。

　　近期，金融机构已在全国兴起一股购买写字楼高潮。中信证券日前收购了北京瑞城中心的5.32万平方米写字楼，随后又收购了深圳卓越时代广场2期的3.05万平方米写字楼。广东发展银行近日则收购了广州市珠江新城超甲级写字楼南雅中和广场的五层物业。

　　全球最大的商业房地产服务公司世邦魏理仕有关人士告诉记者说，南京优质写字楼市场目前已进入了快速发展阶段，经过金融危机波及后的一段沉寂期后，南京的写字楼市场又将掀起新一轮热潮。市中心区智能化高层写字楼和新城区商务花园写字楼将成为未来五年写字楼市场的主战场。

　　戴德梁行专家则分析称，目前或许将是投资高档写字楼的最佳时机。因为在一个健康的房地产市场上，相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右。如今，河西新城部分写字楼售价竟与相邻住宅价格相近，甚至出现商住价格倒挂现象，对于价格相对稳定的高端写字楼物业而言，下手投资将无疑是难得的机会。

　　支招——投资高档写字楼有诀窍

　　南京优质写字楼市场目前已进入了快速发展阶段，那么，有实力的投资客该如何出手？在长发CFC购买写字楼的曹先生似乎有点“老谋深算”，他告诉记者，根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢写字楼价格合理与否的基本公式为“年收益×15年＝房产购买价”。若年收益×15年大于购房款，则表明该项目尚具投资价值。他买写字楼虽然花了240多万元，但地铁二号线大行宫站明年5月份即将开通，每平米2.2万元的售价届时肯定还得涨。如果他出租给外企办公，这显然比那些只能等着涨价的高档住宅，更有投资价值。

　　曹先生说，主城的写字楼，尤其是靠近地铁的写字楼增值空间非常大。而为了提升企业形象，不少企业将写字楼的档次形象放在仅次于区位的重要因素之一。很多外资公司就特别喜欢层高较高的写字楼。如果投资，建议选择那些物业档次高的项目，今后可能有较为稳定的回报。一般来说，好写字楼大堂一定要足够气派，电梯品牌要够好，数量不能太少；停车场车位一定要多，要足够大楼办公人员及外来客户停车。

　　“写字楼外的自然景观好，能让人远眺休息养神，那就更有价值了。”曹先生还说，物业管理对于写字楼的持续价值升值具备重要作用。香港很多写字楼二三十年过去，租金一样很高，出租率也一直很好，一个重要原因就是物业管理很好。一个高品质的写字楼，只要物业管理经常翻新，经常维护，是可以很多年都如新的一样。所以去选择写字楼时候，千万别忽略其物业管理水平。

　　但是需要提醒所有投资客的是，由于在购买写字楼和商铺时，首付比例一般都会在50%以上，且面积较大;贷款利率也没有任何优惠，缴税更高；而写字楼本身所处的地段贬值和新兴写字楼的过多涌现，都会带来贬值风险。当写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里，而不能像住宅一样，可以自己住。