非ＣＢＤ甲级楼将成上海发展重点

　　预计到２０１３年，存量将由目前的３３万平方米升至１８０万平方米

　　仲量联行昨日发布最新研究报告《上海非中央商务区办公楼市场崛起》，称上海非ＣＢＤ的甲级办公楼将成为上海办公楼市场下一轮发展的重点，上海也因而成为国内首个已经形成“非ＣＢＤ甲级楼市场”的城市。仲量联行预计，到２０１３年，上海非ＣＢＤ的甲级办公楼存量将由目前的３３．１万平方米，大幅上升至１８０万平方米。

　　租金差将扩大至５０％

　　由于非ＣＢＤ甲级办公楼的平均租金要比ＣＢＤ低逾三成，目前已有不少企业从中央商务区外迁，并已经消化非ＣＢＤ甲级办公楼租赁供应面积的约７．４万平方米。

　　以往，当公司决定迁出ＣＢＤ时，通常会面临员工大量流失的风险，但是越来越完善的轨道交通网络将大大降低这一风险。目前，上海的轨道交通线路已从２００５年的３条增加到８条，预计２０２０年，上海将拥有２０条轨道交通线路，各个非ＣＢＤ区域到市中心所需的时间将被缩短到３０分钟以内。

　　商报记者发现，随着上海轨道交通网络的日益发达，包括长风生态商务区、大宁国际商业广场等一些非ＣＢＤ的商业地产组团已开始蓬勃发展起来。据仲量联行的统计，截至今年上半年，上海非ＣＢＤ的甲级办公楼存量仅为３３．１万平方米。

　　而且，大多数非ＣＢＤ的甲级办公楼项目都位于浦西，主要集中在长宁、普陀、闸北、虹口等区域。调查显示，截至今年第三季度末，上海非ＣＢＤ甲级办公楼市场平均租金仅为４元／平方米／天，其中浦东为３．８元／平方米／天，浦西的则为４．１元／平方米／天。这一数据较今年第三季度上海ＣＢＤ区域的甲级办公楼平均租金低３１％。仲量联行进一步分析称，未来５年内，上海（６个）ＣＢＤ区域还将迎来大量新增办公楼供应，从而抑制ＣＢＤ写字楼的平均租金增长。

　　但与北京、广州和深圳相比，上海ＣＢＤ办公楼租金已经高出不少，租户搬往非ＣＢＤ区域，能够节约一笔可观的租金开支。“对于非ＣＢＤ办公楼的需求已成为一种新的趋势——租户不仅可以有效利用便捷的交通，还能享受到更低的租金成本。”

　　“不少对成本比较敏感的租户已经开始由ＣＢＤ向那些非ＣＢＤ的甲级写字楼迁移。”仲量联行上海董事总经理顾东尼告诉商报记者，预计到２０１０－２０１１年，ＣＢＤ和非ＣＢＤ的写字楼租金水平差异还将进一步扩大至５０％。“因为非ＣＢＤ的租金周期较之ＣＢＤ虽有一定的滞后，但仍具同步性，其租金的恢复将稍晚于中央商务区租金的恢复。从而使两者之间的价格差距越拉越大。”

　　过半租户来自ＣＢＤ

　　非ＣＢＤ甲级办公楼市场将成为发展主流的趋势已然显现。大量ＣＢＤ的租户正在重新考虑办公室的选址，而全市范围的非ＣＢＤ写字楼市场的崛起将促使更多的租户搬迁至此。已经有统计显示，目前非ＣＢＤ的甲级办公楼租户中，有５４％来自ＣＢＤ区域，它们已经消化大约７．４万平方米的非ＣＢＤ甲级写字楼的出租面积。

　　“世界其他成熟市场的经验表明，ＣＢＤ甲级办公楼的租户主要是金融业、法律行业和专业服务类企业，而非ＣＢＤ甲级办公楼的租户通常是制造业或者高科技企业，这些企业不需要位于黄金地段的办公场所来与客户频繁地沟通。上海办公楼市场目前正朝着这样的趋势在发展。一些企业目前虽然入驻ＣＢＤ内，但实际上并不需要如此优越地理位置，这样的企业将成为未来非ＣＢＤ甲级办公楼市场的主要租户来源。”顾东尼表示。

　　商报记者从仲量联行提供的ＣＢＤ外迁租户的典型案例中看到，德迅货运（物流）、埃森哲（信息技术服务）和阿科玛（化工）等企业都分别从淮海路新天地周边的企业天地大厦、中环广场、香港广场搬迁到闸北的大宁国际商业广场。

　　其中，德迅货运在大宁国际广场租用面积最大，达５１４０平方米，其余两家的租赁面积都在２０００多平方米。另外，英国石油（能源）已从南京西路恒隆广场搬迁至浦东塘桥的由由国际广场，新租赁的面积达８５００平方米；ＳＳＯＥ世世多意建筑设计咨询（工程）则从陆家嘴的浦发大厦搬迁至花木永达国际大厦。

　　存量面积有望扩大５倍

　　仲量联行指出，在未来两年内，随着上海全市范围内非ＣＢＤ地段的大批甲级办公楼项目竣工，一种新的办公楼物业选择将逐渐清晰地呈现在租户面前。而到２０１３年末，上海非ＣＢＤ的甲级办公楼存量面积有望扩大到１８０万平方米，其中，预计将有多达１４个物业项目于２０１０年末前竣工。

　　但同时，随着ＣＢＤ地段的写字楼也在今后几年连续开发，至２０１３年后，上海各ＣＢＤ的可开发土地供应将日益稀少，新建甲级办公楼面积将随之减少，大多数的新增供应将会出现在位于内环和中环之间的非ＣＢＤ地段。

　　就行政区而言，普陀区将在上海全市所有非ＣＢＤ办公楼面积供应中占比２６％，在上海各区的非ＣＢＤ写字楼供应中位居第一，就具体的地段来看，普陀的长风地区已经具备甲级办公楼大量聚集的条件，而距离成熟的虹桥商务区以北２公里的真如城市副中心，其商务聚集区也正处在起步阶段。

　　虹口区则拥有毗邻陆家嘴的北外滩和四川北路商圈，预计到２０１３年，非ＣＢＤ写字楼市场中将有２１％的甲级楼宇的供应面积来自虹口区，以北外滩的主要写字楼项目国际港务大厦为例，该大厦可以显示出非ＣＢＤ甲级写字楼的强烈吸引力。

　　闸北区的火车站区域距南京西路ＣＢＤ仅３站地铁之遥，届时也将提供１４％的非ＣＢＤ办公楼面积，目前，该区域的主要代表项目为新入市的洲际中心。另有１４％的办公物业面积会出现在长宁的外围地区，主要代表项目为２００８年竣工的东银中心等。

　　与此同时，浦东也会有一个体量小但同样重要的非ＣＢＤ办公楼聚居区，如龙阳路地铁站和花木国际展览中心之间的区域正在形成一个办公楼聚集区。

　　“非ＣＢＤ办公楼物业毗邻市中心区域，在拥有便捷的交通以及高规格的物业品质的同时，具备租金相对较低的特点。”顾东尼指出，“他们符合一般的大型外资企业对办公空间的要求，在第一代的位于ＣＢＤ之外、具有甲级品质的办公楼物业成功吸引一些一流企业入驻后，它们更将成为上海办公楼市场的一个重要组成部分。”