广州商业埋头向"下" 再造3个地下"天河城"
广州商业埋头向“下”。江南新地、天河又一城、东方宝泰购物广场今年相继开业，时尚天河商业广场月底招商，珠江新城中央商业广场17万平方米的地下城也在向商业“招手”……
是的，现在是广州地下商业时间。
不断开疆拓土的地下商业，在十几年的发展中自我进化，搭乘广州地铁在地下形成围城之势，只等广州市政府伸出规划之手，再造一个“地下广州”。
为见证广州地下商业的历史时刻，本周黄金楼市记者分批出动，对广州地下商业做一个地毯式的大调查，剖析其现状、存在问题以及走向等，给广州地下商业“立存照”。
越来越多开发商染指地下商业“蛋糕”
“广州2008年人均GDP已达11696美元，地下商业井喷也在情理当中”
“逛街？鼻子都快冷掉了，还下着雨”，小丽在朋友眼中是个“购物狂”，但上周末天气寒冷，连“逛街”都不愿出门了。但小丽最后还是去了，不过没去最喜欢的上下九和北京路，而是去了流行前线、天河又一城，“朋友拖着我去地下逛了一圈，不用出地铁，还挺暖和的”。
冬暖夏凉的地下商业，小丽不是第一个享受者，周六周日的流行前线已习惯了人们的“肩摩踵接”。地铁所带来的庞大人流，正在转化为地下商业经营者袋中的“钱流”，而越来越多的开发商举起刀，落在地下商业的蛋糕上。海珠是今年地下商业首个“分羹者”。4月，与地铁江南西站接驳的海珠区第一条地下步行街“江南新地”一期(1.8万平方米)开业。而后地下商业体开业、招商开始热闹起来，天河是其中最大的爆发地：5月，接驳地铁站体育东站天河又一城(总建筑面积为2.33万平方米)A区开业；10月，与火车东站地铁站连接的东方宝泰购物广场(总建筑面积15万平方米)正式开业；本月底，时尚天河商业广场(总建筑面积逾22万平方米)正式进行招商；明年，珠江新城中央商业广场17万平方米的地下商城部分商业将招商、开业。
仅仅以上述地下商业体的建筑面积来计算，今明两年广州地下商业将至少增加58万平方米，相当于至少再造3.6个“天河城”(其购物中心建筑面积16万平方米)。“据发达国家的经验，当该城市或地区的人均GDP超过3000美元时，就具备大规模开发利用地下空间的基础”，宏展投资顾问有限公司董事副总经理程立志认为，广州2008年人均GDP已达11696美元，地上成熟商业用地资源日益紧张，地下商业井喷也在情理当中。
地下商业沿地铁成围城之势
“地下商业沿地铁开发，无异于再造一个地下广州”
“广州的地下商业大多是人防工程改造而成的，目前广州人防工程已开发使用的面积约为270万平方米”，广东省连锁经营协会商业地产首席研究员吴传鲲分析，这些地下商业分布于各大成熟商圈地下，沿地铁逐渐形成围城之势：广州火车站商圈有地一大道，上下九商圈有康王商业城，北京路商圈有动漫星城等，较场西商圈有流行前线、地王广场等，天河商圈有天河又一城、东方宝泰购物广场等，江南西商圈有江南新地等……
赢商(中国)地产资讯有限公司执行董事周斌认为，广州地下商业从上世纪90年代开始，经过十几年的发展，因所处商圈特点不同而呈现出来的业态较为多样化，如地一大道处于广州火车站商圈而以批发起家，流行前线处于较场西商圈而批发零售兼顾，天河又一城处于天河商圈因而零售“唱戏”。
提起广州地下商业，沛森房地产顾问有限公司总经理杨德强冒出来的第一个名词是“流行前线”。在他看来，流行前线是广州地下商业体开发的一个成功典型，蕴含了广州地下商业开发成功的秘笈：时尚潮流为主题，接通地铁站(烈士陵园)和地面著名购物中心(中华广场)。记者从赢商(中国)地产拿到数据也表明流行前线运营的成功，数据显示，流线前线的租金从1999年开业的200元/平方米已经飙升到2009年的1100元/平方米左右，而且目前全部租满。因而今年开业的江南新地和天河又一城都有流行前线的影子存在，堪称流行前线的升级版。
“地铁和成熟的商圈是地下商业体运营成功的两大要素”，吴传鲲认为，广州市规划19条地铁线，在中心城区有14条，外围有5条，总里程是751公里，“地下商业沿地铁开发，无异于再造一个地下广州”。
地上地下商业结合将形成立体商圈
天河也许是最先实现这个梦想的地方
杨德强认为，从国外和北京上海的经验来看，广州地下商业的发展最终会连成一片，从而推动地面商业和地下商业结合成为立体商圈。地下商业不仅丰富了商圈的业态，同时由于地下商业的打通，原本商圈地面商业体各自割据的地盘将通过地下空间连成一片，各个商业体之间实现真正的无缝转换，从而形成一个立体商圈。再依次推论，各个商圈之间也可能通过这种方式连成一片，那时候广州就成为一个立体城市了。
天河也许是最先实现这个梦想的地方。近段时间政府释放出要打通体育中心各大购物中心内的地下商业部分连成一体，让业内人士感到震撼。“像天河这样的扎堆了天河城、正佳广场、太古汇、万菱汇等大型购物中心的商圈，如果打通地下商业部分，这样大体量的立体商圈在国内都少有”，吴传鲲表示对天河商圈的未来非常看好。
政府的想象力可能要比吴传鲲来得大胆。据知情人士透露，前不久停业的天河大厦客运站实际上是为购物中心让道，该项目规划经营面积达20万平方米，建成后将把天河北商圈与天河路商圈连成一片，形成真正意义上的大天河商圈，“如果让想象力再大胆一点呢，加上珠江新城，天河商圈应该在国内首屈一指”。
反思
三大“拦路虎”困扰地下商业十几年
政府规划缺位、产权或经营权卖散、空间压抑
前途光明，但道路依然曲折。广州地下商业虽然经过了十几年的发展，但在不少业内人士看来，广州地下商业的发展依然处于单打独斗的自发状态，没能形成连片开发的规模发展，其中最大问题在于政府的缺位。
之前政府缺位，如今政府在行动
据广州地铁公司相关人士透露，广州地铁一直想把地下商业规模做大，但成熟商圈一般都有地面建筑体，地下商业开发要进入他们的土地红线范围，这就牵扯到地下空间产权归属问题，而地下空间产权一直都没明确，因此跟地面建筑体业主谈的时候经常在利益上纠缠不清，地下商业开发也就搁浅了。
而目前日本、美国等国家及国内香港、北京、上海等城市对地下空间开发都有详细的规定。吴传鲲认为不仅城市整体的地下空间规划需要政府来主导，一个区域地下商业整体规划发展也需要政府的介入。因为区域地下商业规划相关联的东西太多了，如道路、商业网点布局、交通枢纽，只有政府介入整合才能使商圈资源得到最大的利用。像天河商圈这样一些商业或写字楼集中区域的地下应该连成一个整体，从而形成类似香港九龙城或日本六本木的大型立体商业综合体。
一个积极的信号是广州市政府显然已经意识到地下空间规划的缺位。有消息称政府将打通正佳广场、宏城广场、天河城广场等商业体的地下商业部分，让体育中心地下商业连成一片，加上珠江新城中央商业广场建设面积达55万平方米的地下空间的规划，可见政府已经在行动。
卖产权或经营权，不少地下商业体难做旺
具体到单个地下商业体的运营上，广州地下商业也乏善可陈。“除了流行前线和地一大道，广州目前也没什么成功的例子”，一位不愿署名的地下商业操盘手告诉记者，广州有不少地下商业体像康王商业城那样把产权或经营权卖散了，“很难管理啊，小业主经常为了一点利益纠缠不清。对这种情况，只有通过返租把经营权拿回来，要不然会做死的”。
“卖产权或者经营权，是广州不少地下商业体难以做旺的问题所在”，程立志认为，商业地产的开发需要雄厚的资金支持来度过培育期，不像住宅可以快速回收投资，而广州商业地产的开发商一般不是大开发商，资金实力不足以度过培育期，需要回笼资金进行运营，因此很多地面商业体的地下商业部分就成了牺牲品，像正佳广场这样大型商业体也不能免俗。一些单独的地下商业体开发商情况也类似。
空间狭小，地下商业体不应“太地下”
在杨德强看来，广州目前不少地下商业体，包括流行前线、地一大道等运营得比较成功的地下商业体在内，还存在“太地下”问题：空间狭小、压抑。他认为这是规划设计上的问题，���下商业体应该“地面化”，在地下商业体的空间、层高、通风排风系统等方面做改善，让消费者在里面没有地下的感觉。深圳的益田广场就做得很好，地面和地下商业通过一个很大的天井进行连通，模糊地上地下的界限，形成一个非常立体的商业体。
经常来往于香港广州之间的程立志对香港地下商业地面化设计感觉很强烈。“香港土地资源很少，建筑都是竖向发展的，地下空间的灯光、通风、层高等都非常舒适，跟地面空间没什么两样”，程立志介绍，九龙塘又一城的设计就很巧妙，通过对地形的运用，负一层出来接着路面，感觉就像首层一样。他同时认为，东方宝泰广场在地下空间地面化设计上也有很大进步，可以给广州其他地下商业体做借鉴。
专家论战
地下商业只能为“妾”扶不了正？
专家认为，地下商业做高端与否跟位置和定位有关，珠江新城出现广州第一个高端地下商业可能性最大
从广州地下商业的现状来看，不管是流行前线，还是今年开业的江南新地、天河又一城，都是走年轻化时尚化路线，给地面中高端商业体做补充，地位像古代的“妾”。那么，地下商业是否只能为“妾”，扶不了正，做不了高端商业？
广州正佳运营管理有限公司总经理喻仲巍认为，地下商业体本来就是靠地面商业体的人气来带动的，如做得比较成功的流行前线就是依托中华广场而崛起的。而且地下商业体一般是在商圈已经成熟的情况下进入的，而这些成熟商圈的地面商业体一般都走中高端路线，地下商业体要发展，必须抓住地铁人流中占大多数的年轻白领消费特点，走年轻化市场化的差异化路线。
杨德强也以“上面中高端，下面淘宝式”来形容目前地面商业和地下商业的关系，他认为地下商业是地面商业的延伸。目前地下商业体由于设计上的不足，铺面较小，过道也局促，很难吸引一些大品牌的加盟，因而难以走高端路线。
吴传鲲认为地上地下其实都是商业体的物理属性，本质上都是商业。而商业当然可以做高端，地下商业也不例外，走不走高端路线是定位的问题，而定位则关键是看所处的位置是否适合，客户是否高端？高端定位之后，针对高端品牌和高端人士的习惯对地下空间进行规划设计。香港很多地下商业街都有世界名牌名店汇集，与地面商业体没什么区别，“地下商业体的档次跟是否地下没多大关系，关键看定位和管理运营”。
“做高端商业的地下商业体对地铁的依赖就少了，毕竟开宝马奔驰的高端客户很少去坐地铁”，程立志从东方宝泰的设计运营看到希望，他认为东方宝泰已经相当于把一个天河城放到地下去“珠江新城出现广州第一个高端地下商业可能性最大。珠江新城39栋以商务办公为主的建筑能为17万平方米的地下城提供足够的高端客户，这些高端客户通过地下停车位，直接进入宝瓶广场地下商业区，感觉就会跟在首层没什么区别”。他如是说。