2010北京写字楼市场预计新增供应120万平方米
去年四季度，北京市写字楼出现了触底反弹迹象，市场的吸纳量达到了9.36万平方米，市场交易活跃，但是不断增加的新增供给使得整体市场空置率上升到27.9%，租金环比去年三季度下降3.1%，特别是今年新竣工甲级写字楼的平均出租率只有45%。
值得注意的是，许多跨国公司重新在北京市场寻找新的办公写字楼，反映出了金融危机的影响正在逐步减退，跨国企业正在谋求新的发展。
租金相比最高点下跌22%
去年四季度北京整体写字楼市场净吸纳量达到9.36万平方米，主要交易依然集中在CBD区域，净吸纳量达到了4.17万平方米。值得注意的是，其中来自金融银行业、高科技行业以及生物制药行业的公司需求活跃，这些公司整合并扩张已有的办公面积，搬迁到更高品质的优质写字楼，以期在经济回暖中积极扩展在中国的业务发展。据了解，去年四季度大约52%的租赁成交来自于外资企业客户，相比上个季度上升了20%。
但是交易的活跃并没有缓解空置率的上升和租金的下调，整体市场租金环比微跌3.1%，达到202元/平方米/月，同比下跌了17.8%，相比上一个峰值2008年二季度的租金下跌22%跌至新低。CBD地区的租金环比下跌3%，达到210元/平方米/月，同比下跌24.1%，为各分市场中最大跌幅。甲级写字楼租金环比下跌1.7%，达到240元/平方米/月，同比下降18.8%。
去年四季度有13.62万平方米的写字楼入市，新增供应使得整体市场空置率进一步上升，达到27.9%，CBD地区本季度虽没有新增供应，但空置率仍然处于35%的高位。甲级写字楼本季度空置率环比上升1.3%，同比上升6%，达到29.7%。但是值得注意的是，去年下半年以来租赁成交在5000平方米以上的大单开始出现，StandardCharteredBank在环球金融中心租赁了9000平方米，Intel在环球贸易中心租赁了9000平方米，法国船籍社在第五广场租赁了2500平方米。
仲量联行分析，2010年，预计北京市写字楼市场将新增供应120万平方米，新增甲级写字楼的比例将达到62%，其中四栋甲级写字楼共计44万平方米将位于CBD。截至去年底，北京市写字楼存量已达920万平方米，其中甲级写字楼存量达到386万平方米，为总存量的42%。
公寓租金同比2008年下滑28%去年四季度，北京高级住宅租赁市场并没有因传统淡季的到来而显冷清。“由于全球金融危机已进入尾声，跨国企业开始着手于2010年的战略布局，很多企业加强了在北京外派高级管理人员的数量。”仲量联行北京企业住宅服务部主管张红表示。与2008年市场租金最高点对比，北京高级公寓的租金已下降了28%，在市场需求稳定回升的情况下，整体租金表现较为平稳。一些预算较高的高级管理人员及使馆工作人员，对位于商务中心区内的优质公寓及顺义的别墅需求比较稳定，同时，业主方也积极通过配置客户喜爱的家具及装修来促进成交，特别是在CBD核心区中的具有良好景观的大户型产品还出现了供不应求的情况。
服务式公寓的平均租金在去年四季度中出现首次上涨，市场平均租金环比上涨1.9%，达到164元/平方米/月。而高级公寓与别墅的租金分别为82元/平方米/月、107元/平方米/月，环比下降了0.2%与1.3%。“2009年四季度，北京的高级住宅与服务式公寓市场已从由本轮经济危机所引发的租金急速下跌的趋势下企稳，在市场需求稳定回升的过程中，我们预计2010年北京高级住宅的租金水平将平稳并有小幅上升的趋势。”张红指出。
2009年的最后一个季度，高级公寓价格环比上涨12.1%，达到了27478元/平方米，涨幅列历年之首。
相关阅读：
未来写字楼涨价空间较大世联地产工商事业部总经理张栩哲对媒体分析表示，随着深圳经济持续回升和发展，深圳商业地产的前景值得持续看好。
在写字楼市场回暖中，创业板的开板起了相当大的促进作用。“事实上，在2009年，外资高端客户还是比较保守的，在金融危机横行的2009年，外资企业纷纷暂缓或搁置写字楼搬迁计划，为求减少搬迁及装修等非必要性支出，外企均以续租或与业主洽谈减免租金为主要的经营策略，甲级写字楼租赁成交大幅减少。
”罗进良告诉记者。
他预计，在2010年，这些被压抑的需求将会得到释放，这些需求的增加也是写字楼市场价格上涨的利好。“但外企的租赁需求预计仍将谨慎乐观，租金承受能力较为保守，倾向于成交高端且租金优惠的物业。”在供应方面，纵观2009年深圳写字楼市场，从卓越世纪中心、NEO企业大道，到东海国际中心、大中华国际金融中心等综合体物业无疑是市场最为耀眼的明星，随着这些这些写字楼物业的入市，市场的供应量将得到补充。
“2010年入市或者将要入市的写字楼物业较多，而主体供应量仍在福田和罗湖两区，福田约占25%，罗湖约占60%。”罗进良说。
记者了解到，2010年底，京基金融中心将进入写字楼市场，带来17.5万平方米的新增供应。作为深圳新一代的地标性建筑，京基金融中心将以439米的高度超越地王大厦，为罗湖及深圳的写字楼市场带来新的发展机遇。
“我们非常看好整个深圳的写字楼市场”，京基品牌部经理熊伟说，“总的来讲，罗湖的金融总量在全市都有很大的比例。我们不仅放眼罗湖，也放眼整个深圳。”
租金回报率可能会更低
市场的快速回暖和对未来的乐观预期带来的直接影响的投资者对于写字楼市场的青睐，投资者的心理直接导致了写字楼价格的节节攀升。事实上，在2009年的快速攀升中，写字楼的资金回报率就仅仅达到3—5个点。“中心区的写字楼租金回报率多在3%左右，3%是一个比较偏低的水平”，罗进良告诉记者，表面租金回报率如果在3%，扣除税费就更低了，“3个点的回报率已经是一个底线，投资的风险已经出现了。”对于开发商来说，对写字楼价格的未来预期显得更为乐观。京基品牌部经理熊伟认为，深圳的写字楼有进一步挖掘的可能。“投资者对写字楼的价值的认识跟不上住宅，我们看好2010年到2014年的写字楼市场，深圳特别是罗湖的写字楼跟香港还是有很大的区别，比如香港中环的写字楼租金最高可以达到180元每月每尺，而深圳最高的华润大厦才200元每月每平方米，中心区的一些写字楼租金才150—160元/每月/平方米，价格相差了八九倍，而随着深港一体化的加快，很多香港企业会选择到迁移深圳，写字楼的价值会进一步得到体现。”熊伟说。
在业内看来，写字楼价格的上涨在2009年得到了政策上的支撑。2009年下半年，深圳取消商业地产限外令，为外资购买写字楼物业打开了新的窗口。虽然短期内尚未显示出对写字楼买卖交易构成的直接刺激，但预计随着政策的逐步消化，将对后市产生积极的影响。12月1日，深圳城市更新办法实施，亦为写字楼市场带来新的发展空间。由于涉及可改造更新的城市项目一般均位于核心城区，商业价值巨大，这就为城市更新项目改为写字楼、零售商业等高附加值业态提供宽阔的市场空间。戴德梁行的分析认为，在城市更新细则落实之后，深圳写字楼市场将添加更多活力与变化。预计到2010年，在各项市场利好因素的刺激下，写字楼销售价格仍将持续试探市场高位。
“从2009年到目前来比，写字楼的租金回报率是有所回落的，写字楼的价格在不断上涨，但是2009年底租金的上调比较低，租金的涨幅比不上价格的涨幅，预计2010年，租金虽然会上升，但是也会相当温和，租金回报率可能会更低，风险会更大。”罗进良说。