商业项目开发让城市生活更美好

商业地产距离普通市民遥远但并不陌生。遥远是因其动辄百万千万的价格，而日常生活中常来常往的写字楼、商场又拉近了商业地产与普通市民间的距离。近年来，房地产可谓是国民经济最热门的竞争行业，而商业地产又是房地产里面最热闹的一部分，所以有人讲商业地产占房地产行业的“半边天”一点不为过。商业地产的存在及发展对各地经济发展的推进作用斐然。当众多开发商看到了商业地产的巨大潜力抢滩商业地产时，楼市里的商业地产开始鱼龙混杂。我们不否认，商业地产为城市发展做出很多贡献，但同时，我们也在思考需要什么样的商业地产。

商业地产助推城市经济发展

曾有调查显示，当一个人去到某个城市最向往的三件事是：一、去看看当地的风景名胜，二、去逛逛当地的商业中心，三、去会会在当地的熟人。这最向往的三件事实际上跟今天的商业经济、商业地产有关系。

从老百姓的角度来说，商业地产对生活很重要，对政府而言商业地产同样很重要。第一、发展商业地产会给城市经济带来很大的贡献，比如解决很多的税收问题。住宅卖掉了是一次性收税。但是商业地产可以持续地交税。这是政府越来越看中的一部分收入。第二、解决很多人的就业。政府很大的责任就是降低失业率，使更多人找到工作。第三、改善生活品质。现在都在说要全面建设小康社会，提高生活水平，改善生活质量。小康社会主要的指标不仅仅是增加了多少收入，人均达到800美元以上。而是指，我们的收入不仅提高了，同时我们的收入用于改善了我们的生活质量，比如你收入高了，你想消费没有地方去。这个也不能叫小康。还有，好的商业对城市的交通也有很好的导向作用。比如很多的发达国家一些城市里面都把地铁口或者是其他的交通枢纽中心和一些商业项目无缝对接起来，这样这个地铁商业在高峰的时期就可以起到一个消峰的作用。有一部分留下来逛商店，分流了拥向车站的人群，对整个交通也是一个贡献。

　　无论从民间，还是政府来说都非常重视商业地产，由此全国正在形成商业地产开发建设热。很多的开发商，包括三四线城市都在做商业地产的开发，但是事实上，商业地产的开发也不是那么容易的，或者很难的。为什么难？有人比喻如果搞住宅是小学生，商业地产就是大学生。住宅的产品比较单一，商业地产讲究业态，花样比较多。每种不同的业态，对商业的要求是各不相同，位置是不一样的。像超市、大卖场可能更希望在居民区里面，家居店可能更愿意在城市外围附近开店。针对定位有一个好的建筑设计，有的设计公司能把别墅建设得很漂亮，把住宅设计得很合理，但商场却设计得不好。

商业是很复杂的，商业地产的价值更多是体现在商业的经营，一个好的商业布局不仅仅是地段好，更要注重其中的核心价值。二三线城市要发展商业地产，很重要的一点就是要做好规划，尤其是像大连这样的城市，不缺数量，但缺质量。作为一个快速向前发展的城市，大连的商业规划显得尤为重要。正如业内人士分析，不能做太多的商业中心，更应该规划好的社区邻里中心，给市民提供便利。商业地产对城市发展十分重要，各级政府也相当重视；但商业投资都是有风险的，找好项目定位更关键，这样才能为城市发展创造一个有利的环境，发挥最大的促进与推动作用。

有形无形间改变我们的生活

商业地产，对所有的城市来说都是所在城市的一张名片。夸张点讲，一个城市的商业有品位，这个城市一定是一个有品位的城市；一个城市的居民是有品位的居民，他必然是要依托有品位的商业来实现，否则的话谈不上。商业地产对城市的这种竞争力的影响，是显而易见的，香港就因其商业价值而闻名世界。

据了解，上海万达广场所在的杨浦区五角场，早几年曾是上海消费水平偏低的边缘区域。然而万达广场建成开业后不到两年，强大的集聚效应已让五角场变成迅速崛起的城市副中心。的确，一个成功的商业地产项目对城市的影响是无法估量的。且不说促进城市经济发展、商业繁荣、人员就业，单是对区域价值的提升、对消费理念的引导都将直接渗透到每一个细节中，令我们的生活发生改变。

几年前，天兴罗斯福、福佳新天地在西安路拔地而起，与青泥洼桥商圈呼应，带动了西部餐饮、娱乐、休闲业态的迅速发展；华南广场的建成并投入使用填补了甘区没有中档消费场所的空白；和平广场的兴起也使该区域商业氛围日渐浓郁，有力提升了泛星海板块在大连楼市中的地位；而友谊商城、时代广场、新世界名店坊等产生的聚合效应，进一步坚定了人民路商圈的高端路线；而随着东港区域的开发建设，未来这里也将聚拢人气形成新的商业增长点，新的城市名片。

迎面而来的大商业地产时代，使滨城市民的居家生活方式将发生全新的变化。随着商圈功能性的丰富，城市综合体的兴起，也许以后你不再单纯为了购买东西而驱车到市中心，在绕树三匝后终于庆幸找到停车位，花费几个小时买一件衣服；不再因为要看一场电影就要驾车赶几里路，来往也得花1小时；也不再因为要上班就得赶公交车，每天都得在路上往返奔波2个小时。这一切的改变，皆拜大型商业的环形分布和新型商业的多业态共生所赐：包括写字楼、酒店、购物中心、电影院、歌城、酒吧、动玩城、书城、电器、特色酒楼、服装一条街等。

据了解，大连目前正在规划建设的几个商圈，将来会为区域内的居民提供便捷的生活。套用某综合体项目的宣传语，“你距城市繁华生活就只有2分钟的距离，你可以乘坐电梯到达超市购物；饿了就到特色餐饮区大快朵颐，晚上到电影院看场电影；平时要真正想逛街，也只要乘坐电梯来到商业城里溜达就可以了。”商业地产除了增加了市民的城市自豪感，方便了市民日常生活，还为大家提供了一个投资理财的渠道。“一铺养三代”就是对此功能的最好注解。

朝集约化、多元化、人性化方向发展

随着商业市场和住宅市场的同步发展，传统的商业经营项目和临街商铺已经无法满足现在人们的需求，于是商业地产的概念应运而生，它是住宅业和零售业的升级板块，将二者合二为一。迎合了现代人们日益高涨的购物、消费、休闲等多元化生活需求。新的商业地产，或者说迎合市场的商业地产势必要以其更趋集约化、多元化、人性化的功能组合特色，逐步削弱传统意义上单一功能的临街商用物业的市场地位。

商业地产固然对城市居民的生活起到重要的作用，但绝不意味着要多建，也不意味着一个商业地产的兴起伴随着另一个商业地产衰落。由于城市对商业用地的规划，部分经济发展成熟的大型城市如北京、上海、广州开始出现商业地产开发饱和的现象。以上海为例，依据上海城市规划，到2010年，商业规划用地不超过2500万平方米，而至2004年底，上海市已建在建的商业项目已达到2000万平方米。这将意味着未来几年商业房产将向着大家所希望的合理化、集约化的方向发展。因为商业地产和住宅不同。如果，大家一窝蜂来做住宅，过一段时间就消化掉了。但如果，一个二级城市、三级城市一下子出现几十个商场、几十栋写字楼，那会是一个非常可怕的事情。写字楼和商场的消化是需要很长的时间。上个世纪90年代中期有些城市所做的写字楼，现在还没有被吸收完。

随着国内经济的发展，居民收入不断提高，我国居民的消费需求已出现了新的变化和调整：消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品位的满足，同时更注重整体购买经历的愉悦。也就是说，消费需求要求商业地产要多元化、人性化。于是，当百货商场和超市、大卖场都不能满足大家一次购足和一站式休闲消费的需求，促成了对大型购物中心的需求不断增强，加快了各地MALL的发展。

虽然消费需求在不断发生变化，但大家对于一点始终不变，那就是希望商业地产做出自己的特色，并能持久经营下去。因为，在大连大家不止一次目睹商业地产“消失”。做商业地产要考虑的重要因素是，商业地产难以变现可能会压断资金链。做住宅，如果市场不好，本打算卖1万块的楼，你卖5000块钱，肯定可以卖出去。但是商业地产，当经济处于不好的情况下，你半价不见得能够卖出去。一句话，我们的生活离不开商业地产，我们希望它好好的活，精彩的活。