2011成都商业：进入投资鼎盛期

新增供应222.4万㎡，成交234.5万㎡，这是来自中成房业关于2010年成都商业地产市场的统计数据。一个简单的数据对比，让我们看到的是商业地产市场销售给力的事实。商业地产2010年的繁荣会不会在2011年继续延续？2011年可能出现哪些新苗头新现象新局面？

　　投资：住宅OR商业？

　　2011年商业地产达到鼎盛

　　据中成房业统计数据显示，2010年，成都市新增商业19415套，规模为222.4万㎡，规模同比上升33.92%，套数同比上升38.44%，整体而言，2010年商业新增远超出了2009年，其中供给最大值出现在4月。
其中，成都主城区累计新增商业供给74.2万㎡，同比上升34.59%；郊县新增149.8万㎡，同比上升35.02%。就2010年商业新增供给月度走势而言，郊县新增最大出现在4月，主城区新增供应量最大的月份为10月。

　　从销售情况来看，2010年，成都市共成交商业234.5万㎡、25420套；成交体量同比上升67.62%，成交套数同比上升72.98%。从总体成交走势来看，2010年商业较09年大幅上升，其中2010年9月成交达月均成交峰值。成都市商业销售最大依次为双流、成华区、武侯区、新都区，各区域商业成交较好。主城区商业成交就环域来说，主要集中在二至三环，累计7033套，规模为60.0万㎡，占了总量的59%。可见，成都市商业成交主力主要集中在二至三环，区域商业市场前景较好。而商业销售就方位而言，城南最大，规模为34.0万㎡，城西以23.0万㎡紧随其后。就商业供销比走势而言，2010年每月供销较为平稳，除4月达到2外，其余月份基本保持在0.5—1.5之间。

　　新政后成都二套房贷首付变为50%，利率也上浮10%-20%，商业地产首付也是五成，相对于之前三成甚至是两成的首付，住宅市场投资的门槛提高，而商业地产的首付一直是五成，处于低位的成都商业地产自然受到市场青睐。可以说，此次调控为商业地产争取了一次公平竞争的机会。中成房业预测认为，如果调控一直深入持续下去，成都商住倒挂的现象或将得到扭转，商业地产某天或将成为成都楼市投资的主流，发展前景较好，预计2011年商业地产市场将达到鼎盛时期，竞争也相对较大。

　　价格：涨OR跌？

　　涨幅空间仍较大

　　2010年1—11月，成都商业地产市场累计成交金额为56.23亿元，成交均价9112元/㎡，规模、金额、均价分别同比上升40.1%、44.1%、2.8%。中成房业分析表示，2010年成都商业物业的成交价格较去年小幅上升，预计随着各种政策出台调控市场，给商业带来了诸多利好，价格涨幅空间仍较大。

　　热点：三环内OR三环外？

　　二至三环仍是商业地产热点

　　中房 (论坛 新闻)房业的统计数据显示，主城区商业存量最大为武侯区，其存量面积为43.90万㎡，占了总存量面积的26%。就环域分布来看，商业存量主要集中在二至三环，共有存量5257套，规模为80.8万㎡，占了总量的47%。可见，成都市商业供给主力主要集中在二至三环，商业竞争较大，存量依然较多。就方位分布而言，城南存量最大，规模为77.9万㎡，城西以29.4万㎡紧随其后。

　　嘉联地产预测认为，仁和 (论坛 新闻)春天的开业和建设路伊藤的开业，将让区域商圈迎来了新一轮发展，区域商圈的发展将不仅限于满足日常生活配套消费，而会进一步体现城市多核发展的商业需求。因此，随着成都市整体向南向东发展的规划和城东客运站和地铁2号线的开通，城东新兴的商业副中心将逐步呈现。

　　格局：不变OR分化？

　　城市新核心商圈可能形成

　　嘉联地产分析称，目前成都的商业格局为3大核心商圈+7大区域商圈+1大城市新的核心商圈，成都市区现已形成了一个核心商圈和多个区域性商业中心 (论坛 新闻)构成的商业大格局；而3大核心商圈主要位于市中心，传统意义商业核心地带，即春熙路、盐市口和骡马市三大零售商圈；7大区域商圈主要围绕二环路形成，双楠、城南、会展、羊西、建设路、光华等商圈为目前比较成熟的区域商圈；随着成都整体向南发展，天府新城逐渐打造成型，一个新的城市核心商圈——天府新城商圈将形成。