商业地产不限购 投资客转移阵地
国家统计局17日发布《2010年全国房地产市场运行情况》报告显示，2010年办公楼和商业营业用房销售额分别增长31.2%和46.3%，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，达到近年来最高水平。业内人士指出，在限购令出台后，住宅市场投资力已经在减弱，商铺、写字楼等商用物业的关注度快速升温，但商业地产投资风险相对较大，投资力的转移需要一个过程。“经过几个月的调整，目前买家在心理上已经开始适应由住宅市场转向投资商铺、写字楼、公寓等商业地产的过渡。”根据阳光家缘的数据，截至2010年年底，广州一手商铺成交量同比增长24.6%，价格大涨49.8%；二手商铺成交量升幅高达65.3%，价格略升12.4%；一手写字楼成交量大升58%，价升22%；二手写字楼量升17.3%，价涨41.4%。
房地产经济专家邓浩志分析，从2010年写字楼市场来看，一些甲级写字楼物业升值同比高达50%。近几年写字楼“井喷”的态势是不会改变的。“在2011年广州市场预计新增写字楼供应量将达到100万平方米，这样巨大的供应量在2014年以前似乎不会改变”。由于限购令等一系列调控措施，目前市场投资者从住宅市场转向商业地产的趋势越来越清晰。
但在2011年1月份，与去年相比却有一个明显的不同，那就是商业投资者开始向广州周边佛山、东莞等二线城市转移。据佛山合富置业投资部的统计数据，目前到佛山求商铺的投资客越来越多，其中大部分买家客户来自广州，占到了客户总数的60%以上。据介绍，目前广州这部分商业地产投资者中，由住宅转移出来的并不在少数。有业内专家认为，“相比广州市区，好地段的商铺价格已达到一个高位，投资回报的空间并没有想象中那么大，而佛山、东莞这些二线城市，尽管在租金上无法与广州相比，但相对总的投资成本也较低，对于习惯了低风险的住宅投资者而言有很大的吸引力。”
未来广州公寓总量将达3.15万套
受亚运广州城市建设利好，加之住宅区限购令的因素影响，广州的商用性质的公寓物业在2010年受到市场热烈追捧，当年推出的众多公寓项目，如科汇金谷·领誉、保利世贸公寓都获得突出业绩。进入2011年，由于住宅产品的限购令进一步收紧，第二套首付更调高至6成，相比之下，公寓产品反而只需要5成首付，吸引力正进一步增强。而不断加剧的通胀压力推动投资置业者入市，市场对高端住宅物业的需求呈上升趋势。
高力国际研究显示，2010年广州服务式公寓市场新增供应较少，多个项目推迟入市，预计未来一年市场供应量将达1100套左右。预期2011年上半年空置率将向上攀升，租金下调空间在3.5%左右。
高力国际调研及咨询部董事陈厚桥表示，2011年初广州市明确表示将继续推进实施“限购令”等楼市调控政策，同时正式开始实施二手房网签政策，旨在进一步规范市场，预计2011年国家针对楼市的调控政策仍然趋于收紧。然而，受人民币升值、通胀压力加剧等刺激，市场投资保值需求持续强劲，广州市场相对为数不多的高端住宅物业更是倍受热捧。加上各类自住、改善型需求入市，预期2011年上半年住宅市场成交面积缩减幅度不大。售价方面，得益于国内良好的经济增长环境和需求增加带动，2010年在密集的调控政策下仍旧高企的住宅售价预期在2011年上半年将继续保持高位运行。另一方面，受一线城市调控压力及广佛地铁、广珠城轨开通打造珠三角“一小时生活圈”等利好影响，不少投资型买家转向珠三角二线城市，如佛山、中山、珠海等地。
据统计，目前广州已经投入使用的各类型公寓共有2.85万套，包括酒店式公寓、服务式公寓、商务公寓和普通公寓等。除了酒店式公寓不对外销售外，其他公寓一般售价在1万元-3万元/平方米，租赁回报在3%至5%。2011年即将新落成的3000套公寓包括星汇云锦的莎玛公寓、W酒店公寓、富力公园28公寓、广州国际金融中心公寓、方圆奥克伍德公寓、万豪君临国际公寓等，主要位于珠江新城和天河核心区。 加上原有的2.85万套，未来的公寓总量将达到3.15万套。业界预测，由于供应量增加，公寓租金可能会下降。
据合富辉煌市场研究部的数据，预计明年广州将有3000套公寓落成，比今年1700套增加76%。谢逸枫认为，这意味着买家的选择余地将更大，但与此同时，公寓的租金也有可能出现下滑。因此，算好账才入市十分关键。
广州写字楼新增供应进入高峰期
借力亚运，广州城市建设加速，去年的甲级写字楼市场供求两旺，市场前景仍保持稳健；国内企业需求尤其强劲，并拉动租金上升的势头强劲。
仲量联行相关统计显示，亚运推动整体商务市场环境。借力2010年亚运，广州基础建设不断完善，改善整体商务环境，城市价值跃升。去年第四季度写字楼需求保持上升态势，全年净吸纳量为过去5年最高，面积超过40万平方米。到2010年年底，广州甲级写字楼市场总体量达270万平方米。
虽然在2011年将有高达120万平方米的甲级写字楼不断投放市场，而2010年也有超过35万平方米的甲级写字楼落成量，但去年全年净吸纳量超过当年的新增供应量，而国内金融及龙头企业购买写字楼自用的势头上升，加快了新供应的吸纳量。新供应扎堆的珠江新城目前空置率已回落至个位数至7%，低于全市11.7%的平均水平。旧商务区的写字楼空置率维持平稳，表明全市需求呈正增长。上述现象表明，即使新供应量的压力较大，但需求的迅猛增长正不断平衡超量供应带来的负面作用。
仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示，在未来5年内，广州的甲级写字楼市场总体量将翻倍，供应量非常充裕，但来自国内企业，尤其是国内金融机构的强劲需求，将使租金和资本值保持稳定。高力国际调研及咨询部董事陈厚桥介绍，目前甲级写字楼投资市场保持畅旺，售价上升幅度较大，2010年第四季度内平均售价达人民币26003元/平方米/月，较上季度上涨7%。10月中旬，“限购令”的实施进一步打压住宅市场投资投机活动，令部分资金流向商业地产，进一步拉动写字楼投资需求并推高售价，令高端优质写字楼物业成为投资者关注的重点。广州目前可售写字楼数量有限，新项目只租不售趋势明显。
陈厚桥预计，2011年写字楼的新增供应将进入高峰期，租金有下调压力，但市场普遍看好经济前景，估计需求的增加将为租金提供支持。虽然2011年甲级写字楼供应将进入密集期，但一手可售货量仍不多，预计下季度售价将稳中有升。同时，内需拉动经济增长趋势明显，表现在国内外企业扩张布点步伐的加快，购置写字楼自用的需求将会令成交量有稳定保障。