投资过热 商业地产泡沫初现

四川大学经济学院教授、四川大学不动产市场研究所所长吴丰认为，随着投资者、开发商的过度投入，市场指标达到一定程度，商业地产的泡沫完全有可能出现。如果投资者不计成本地盲目投资，不清楚城市、区域、商业发展规划，不了解项目自身特点，轻信广告宣传，很容易陷入投资的陷阱之中。

放量供应 人气难聚

统计数据显示，2010年成都仅甲级办公楼就有4幢竣工，新增供应超过22万平方米，甲级办公楼租金从去年初的90.31元/平方米攀升至年底的98.44元/平方米，同比上涨9%，且目前仍呈上涨趋势。正如众多业内分析人士预测的那样，一直被市场低估的商业地产开始发力。

5月30日，记者以投资者的身份走访了一处正在销售铺位的综合商城，销售人员告诉记者，目前商城铺位销售得很好，甚至出现一铺难求的情况，而已售的商铺中，约有60%由投资者购买，剩下的40%则由自己经营的购买者所购。

商业地产投资市场如此火爆，令业内人士担忧：如此快速的增长过程，是否存在一定的泡沫现象？而投资者能否如预期的那样，获得丰厚的利润回报？记者专程到在成都名噪一时的富力天汇商城进行了一番探访。该商城位于成都市传统商圈的顺城街，整体建筑面积超过60万平方米，其中包含一座拥有25万平方米超大体量、能最大限度满足各类消费者购物需求的城市商业体，广百百货、国际知名时装零售巨头H&M、C&A、优衣库等时尚品牌相继入驻。走进商城，记者发现，比起其他商城来，这里的确显得太冷清，购物者三三两两，销售人员一看到购物者便热情招揽生意，但效果并不明显。一品牌服装的销售员告诉记者，自今年该品牌入驻以来，人气并不如预期的好，销售情况也不尽如人意。“生意不好，老板经营的压力大，我们的收入也就自然不高，同样是上一天班，收入比其他商场的销售员少了许多，再这样下去，只有另寻出路了。”该销售员抱怨说。总府路的乐森百货情况也大抵如此，虽身处闹市，却怎么也“闹”不起来。成都全心地产营销总经理李国峰认为，对投资商业地产的投资者来说，商业地产的价值来源于项目升值后的潜力，而非短期内收到的租金。但不能聚集人气的地产项目，如何来提升自身的价值？“任何投资行为都具有风险，投资者一定要理性分析和判断，不要盲目投资。”中原地产总经理徐东提醒商业项目的投资者。

整体过剩 优胜劣汰

“随着越来越多开发商的挤入，商业地产必将迎来围绕商业模式为主的淘汰整合。”一位商业地产公司负责人告诉记者，住宅、零售巨头向商业地产的转变，淘汰都将贯穿其中。2011年，随着写字楼和商铺市场的租金上升和投资者高涨的投资热情，成都商业地产高速发展的时代已经到来。

然而，就当前的市场情况来看，有业内人士指出，未来2到3年内，成都的各类商业地产项目将会出现集中爆发供应的局面，大量新项目的建设可能是商业地产泡沫的征兆。据有关资料披露，2011年商业地产经理人10大预测中，商业地产市场供求变化将呈现供需两旺的局面，但需求增速低于供给增速，空置率将进一步增加。成都全心地产营销总经理李国峰也认为，目前，成都正在建设的商业地产项目之多，待到建成后，成都的商业地产势必会出现过剩现象，届时，优胜劣汰的市场竞争将在商业地产中展开激烈的角逐。因此，在商业地产整体过量但优质商业稀缺的情况下，市场需要的是开发商不断创新的经营模式。