北京城市综合体未来发展六大趋势

2011年6月7日，北京 – 中国商用地产价值伙伴，易城中国日前发布了最新研究报告《城市综合体推动城市化的发展：北京篇》。　　2011年6月7日，北京 – 中国商用地产价值伙伴，易城中国日前发布了最新研究报告《城市综合体推动城市化的发展：北京篇》。报告指出，随着中国城市化进程的推进，城市综合体的开发步入了快速发展阶段，未来三年，大量城市综合体将进入市场。在巨大的发展潜力背后，大量项目的集中供应对于项目操作也提出了很大挑战。报告重点阐述了北京城市综合体市场的发展现状和未来的发展趋势。

　　报告共分五章。第一章系统介绍了城市综合体概念、发展历程及其分类，为下文的研究做理论准备。第二章聚焦于北京城市综合体存量市场的研究。归纳出城市综合体的三种类型：商圈型、交通枢纽型和新兴城区型。为方便使用者系统了解北京主要商圈及其项目情况，第二章详细介绍了以上三种类型之下全部商圈的发展特征和项目分布。此外，第二章还通过统计学中聚类分析的方法，归纳出三种类型城市综合体的业态构成特点：新兴城区综合体最主要业态是商业，商圈型综合体与交通枢纽型综合体最主要业态是商业及办公。此项研究工作的目的是为开发商在不同类型区域开发项目的市场研究和业态选择决策中提供参考，即在特定类型的区域最适合开发何种业态。第三章系统阐述了北京城市综合体未来发展的六大趋势。从未来供应业态结构、区域等角度进行了系统研究。第四章通过案例分析的方法，对各类型城市综合体对其周边区域价值的影响程度进行了研究。第五章对于新政环境下开发企业融资渠道和成本的变化进行了探讨。

　　据易城中国研究，截至2011年第一季度，北京已经建成主要城市综合体项目总建筑面积合计2048.4万平方米。区域集中特征明显，朝阳区综合体项目比例最大。北京综合体存量随时间的变化呈S曲线，起步阶段90年代城市综合体发展缓慢，从2003年开始发展速度逐渐加快，而目前处于S型曲线中期。预期未来五年市场仍将继续快速发展态势，直至受土地、供需等因素限制，进入缓慢发展阶段。

　　结合北京市场特征，研究报告将城市综合体分为三种类型：

　　商圈型：北京全市范围内共10个主要综合体商圈，即CBD、东二环、燕莎、王府井、中关村、金融街、西直门、亚奥、望京、公主坟商圈。

　　交通枢纽型：北京首批规划的13大交通枢纽将在2013年全部建成，这些串起城市路网和轨道交通网络的综合型交通枢纽，为城市综合体的发展提供了良好环境。北京交通枢纽型城市综合体项目主要位于西直门、东直门、望京、木樨园等区域，其中，西直门与望京目前已形成区域级商圈。

　　新兴城区型：根据北京城市规划提出的“两轴——两带——多中心”城市空间布局，城市综合体未来发展重点将位于东部发展带上，包括通州、顺义和亦庄3个新城。3个新城将成为北京中心城区人口和职能疏解及新产业聚集的主要地区，形成规模效益和聚集效益。

　　报告通过对各类型综合体所业态重要性的聚类分析，发现对于商圈型综合体，办公与商业是最主要业态，其次是公寓，然后是酒店及服务式公寓；对于交通枢纽型综合体，同样办公与商业是最主要业态，其次是服务式公寓、酒店、公寓三种形态；对于新兴城区型综合体，商业是最主要业态，其次是办公，服务式公寓及酒店排在第三位。

　　易城中国研究部副总监孙健先生指出：随着人口、经济的发展，各区域对于城市综合体的需求呈现明显上升趋势，而且未来几年仍将快速发展。未来北京综合体市场呈现六大趋势：

　　1、未来三种类型综合体供应较为均衡，2014至2015年供应量较大。

　　2、未来三年市中心区域新增项目个数多，但新兴城区项目体量更大。

　　3、南北城区业态差异明显，北城未来办公和商业占有较大比例，南城未来供应以居住功能为主。

　　4、未来供应紧邻交通枢纽，充分利用轨道交通的辐射作用。

　　5、位于东部发展带沿线的新兴城区将成为未来发展热点区域。

　　6、未来三年新增项目租售模式具有很强的业态差异性。办公业态采用租售结合、散售与整售结合的操作模式；商业部分，开发商更多倾向于自持；酒店项目未来绝大多数采用持有的方式；而对于公寓及住宅产品， 绝大多数采用出售的模式，以实现资金快速回收。

　　在城市综合体对其周边土地、房地产价值的提升作用方面，相对于在商业、办公发展相对成熟的区域，综合体开发对于商业、办公发展滞后于住宅发展的区域价值具有更大提升作用。

　　报告最后一部分对于新政环境中房地产企业融资频率和成本的变化进行了探讨。城市综合体由于规模大、涉及业态多、定位相对较高的特征，其开发对于资金的要求更高，在宏观调控环境下，银行贷款等传统方式已不能完全满足项目运营资金要求，从而，拓展新的融资渠道至关重要。在未来民间资本、保险公司资金、海外融资等渠道的重要性将大幅度提升。