京商业地产回暖 西三环成商务办公新亮点
近日，包括戴德梁行、世邦魏理仕在内的多家房地产顾问公司发布报告显示，今年三季度北京写字楼市场显现回暖，写字楼价格攀升令“商住倒挂”现象开始扭转，写字楼物业投资前景获得众多投行、机构和个人买家的垂青。
在经济发达国家，商业地产长期被视为一种纯投资的地产商品，其价值往往远高于住宅。而在北京，这一定律长期以来却似乎处于“失效”状态。由于住宅市场多年来持续火热，北京商业办公物业相比之下一直显得不温不火，反映在价格上，“商住倒挂”的逆势在北京各大商圈似乎比比皆是。北京商业地产的巨大价值还没有被充分挖掘，已成公认事实。
进入2011年，由于楼市严厉调控政策的暴风骤雨，住宅市场的狂热泡沫正在被逐步挤压，楼市面临着重新盘整的敏感调整期。而随着外资热钱持续涌入中国、国内游资急切谋求投资渠道的现状，以及国内外实力企业商务办公需求的急速提升，大量资金从住宅投资抽出，涌向商业地产。以商务办公需求为主的商业地产市场正在被迅速拉高，商业地产全新机遇也正在来临。
北京写字楼近三年来首次出现供不应求局面
在经历了一段时期的低迷之后，北京的写字楼市场重新步入了高速发展的轨道“北京写字楼市场上半年共有57.6万平方米的新增供应量，相当于去年全年供应总量的60%，同时，新增吸纳量也非常可观，达到60万平方米，近三年来首次出现供不应求局面。”第一太平戴维斯项目董事徐伟成坦言，“这是北京写字楼市场的一个可喜变化。而其背后更重要的的意义在于，在经历了一段时期的低迷之后，北京的写字楼市场重新步入了高速发展的轨道。”
由于供不应求，北京商用物业整体空置率开始有所下降。高力国际研究报告显示，2011年二季度，北京写字楼市场除CBD区域之外，其他几大传统区域空置率都在集体下降。金融街从14.78%下降至14.42%，低于北京甲级写字楼的整体空置率，而朝阳门及东二环、亚运村地区都下降了三个百分点。
“一季度，北京甲级写字楼的整体空置率为15.58%，写字楼市场的整体空置率更是降至三年以来的最低值，显示出旺盛的租售需求。”徐伟成指出。经历多年“低温”，北京写字楼市场正在走出盘整期，回暖迹象明显。与此同时，市场格局也在发生微妙的变化。中原地产董事总经理李文杰指出：“北京写字楼市场已经冲破了传统的CBD地区、中关村、金融街三足鼎立格局，正在向多中心区域蔓延。”
高纬环球中国区董事总经理张良军表示，供需两旺以及空置率下降使得有扩租需求的公司很难在原有位置找到空间，不得不选择新的办公物业。这种迁址需求最大的受益者就是那些新放量的高端物业项目。高力国际统计数据表明，目前金融街写字楼面积仅有40%存量是有效租赁面积，其余60%均为自用。而金融业对外资放开之后，外资商业银行、投资银行以及成长中的国企及保险机构总部及其分支机构对于办公场所的需求却陡然增长。
“北京这几年的发展基本上是围绕CBD，顺着长安街，沿着环线，我认为这也将成为写字楼的一个发展趋势，很显然，西三环未来在商务办公上会有更大的发展空间。”张良军说。
西三环唯一高端写字楼入市破题“寻租难”
随着城市经济的快速发展，北京商务地产市场的多元化发展已成定局。从地理位置上看，北京市写字楼的分布主要集中在四环以内的市中心区域。高纬环球的研究表明，其聚集区分为五大主要商圈，即CBD商圈、亮马河商圈、东二环商圈、金融街商圈以及中关村商圈。这五大商圈集中了北京市绝大部分顶级、甲级写字楼项目。由于京城写字楼的分布主要集中在东部地区，而西部地区尤其是西三环附近，高端写字楼更为稀缺，商业升级也亟待破题。
近日开盘的光耀东方中心是目前西三环内唯一在售的高端写字楼，形成鲜明对比的是，该项目周边高档写字楼几乎达到无楼可立即租的状态。由于地处航天桥东北角，这种北接中关村、东连金融街的特殊位置，使其在定位上走了一种与中关村、金融街“互补”的差异化路线——西三环区域集办公、商业、休闲、健身、娱乐于一体的地标性政经商务综合体。
光耀东方中心单体建筑面积为9.8万平方米，地上A座为5A级写字楼，B座为服务式写字楼。从其写字楼高点放眼望去、玉渊潭、西山尽收眼底。由于距离长安街1800米，距离金融街1900米，处于国家级政务区、金融区、商务区的中枢，周边3公里半径内，坐落着住房与城乡建设部、铁道部、国家外汇管理局、国家航天局、中国核信息院、中央电视台、新华社等多个国家机关单位。光耀东方中心目前已有中国投资担保有限公司、广东核电、中国金币总公司等众多大型实力企业入驻。
目前恰恰是国有企业、金融机构、高新科技公司、能源公司等对北京地区写字楼的需求极大，令北京西部地区高端写字楼呈现出供应的稀缺。近年来随着北京核心政务区概念崛起，加上商务成本低于东部传统核心区，吸引了众多“国字头”大型企业在该地区落户。事实上，西三环正在成为北京写字楼市场的一个新兴区域，该区域涵盖北京重要交通枢纽三环路西段及多条轨道交通，对于实现发展空间布局规划，促进经济发展具有重要意义。当然，这只是多元化格局的冰山一角，以环球贸易中心为代表的北三环等同样为北京商务市场竖立了新标杆。随着城市经济的快速发展，京城商务地产市场的多元化发展已成定局。
“商住倒挂”凸显写字楼投资商机
在城市化过程中，一个经济中心城市的投资型房地产价格平均涨幅可以达到17倍，这一点在中国刚刚开始发生。作为收益型物业，写字楼未来的价格走势依然还是市场中最敏感的神经。毕竟，北京写字楼市场近几年来都处在一个与住宅“同价”，甚至“商住倒挂”的状况，而这正是投资客心目中“价值洼地”。种种迹象显示，目前这片“价值洼地”开始进入回报的初期。
2010年下半年，京城写字楼价格开始回调。“平均的租金报价都有所上升。”中原地产华北区董事总经理李文杰指出，目前北京核心地段写字楼的平均租金报价在8—10元/㎡/天，环比去年上升了两个百分点。据了解，位于东四环的华贸中心租金报价如今已在20—30元/㎡/天，与CBD国贸中心的租金几乎不相上下。同时，写字楼销售价格开始上扬，来自高力国际的数据显示，金融街区域部分写字楼物业的转售价格已达5万元/㎡以上。
“其实到目前为止，北京写字楼价格还是被严重低估的。”高纬环球中国区董事总经理张良军坦言，在同一个区域里，住宅能卖5~6万元/㎡，写字楼却难望其项背。如西三环附近，部分高端住宅每平方米的售价已经冲破10万元，写字楼售价却仍处于5万元/㎡的低位。“所幸的是，这种状况正在随着市场整体回暖而逐步改观。”张良军说。
“写字楼和住宅价格没有差别，这是非常严重的误区。”李文杰指出，住宅受政策的影响比较大，而写字楼更多的是受国际国内经济环境的影响。目前，亚太地区经济发展较快，印度孟买写字楼的平均租金已经达到70美元/㎡/月，而中国经济增长势头如此强劲，写字楼没有理由与住宅“同价”甚至是“低人一等”。
“北京核心区的写字楼三年内价格将会翻一倍。”徐伟成预测认为，按照国际惯例，在城市化过程中，一个经济中心城市的投资型房地产价格平均涨幅可以达到17倍，这一点在中国刚刚开始发生。“以上海为例，就这两、三年的时间里，陆家嘴的写字楼价格已经翻了近两倍。”
当然，除了核心区域之外，一些地段和产品都很稀缺的项目也将成为新一轮的“价格空间点”。“稀缺性是决定一个物业是否具有投资价值的最重要的标准。”GVA衡信柏迪行销策划部董事岳峰刚同样以光耀东方中心为例论证，“它最大的稀缺性正在于，这是目前整个西三环沿线唯一在售的，且极度缺乏的产品特色、定位都非常高端的商用物业。”
分析人士认为，商业地产与企业刚性需求挂钩，只要中国经济持续增长，就有更多的企业需要办公空间、更多的购物娱乐消费，商业地产就会持续升值。随着住宅调控的深化，商业地产更被普遍认为是地产下一轮的投资热点，同时兼具了资金“避险”的功能。有专家预计，未来十年将是商业地产的黄金时代。