存准率下调能否加热沈楼市 "猫冬"过后见分晓

回顾
2011年11月末，央行宣布从12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次调整后，大型金融机构的存款准备金率将降至21%，中小金融机构的存款准备金率将降至17.5%。根据10月末我国金融人民币存款余额为79.21万亿元的总量计算，此次央行将一次性释放近4000亿元资金。

近三年来，银行存款准备金率的首次调降，给2011年这最后一个月带来了些许的“不平凡”，同时，也给即将步入的2012年增添了更多的期冀。

消息发布后，不但引起了社会各界的关注和热议，更让很多持币观望的购房者也纷纷猜测：近期处于低迷的房地产市场是否会出现转机，期望的房价下降是否还能看到。业内人士认为，准备金下调带来的影响将在春季之后，才可能有所显现。
银行业摸底
个人房贷利率下降指日可待

记者连线沈阳各大银行，但均对记者三缄其口：“不发表任何意见和预测。”但记者了解到，对于准备金下调，银行方面目前还都只是获悉消息，还没有接收下发的正式文件，包括对于房地产贷款的影响也都还没有明确的文件，都是在“观望”，过完春节以后会见分晓。

几经辗转，一位银行工作人员告诉记者，这次准备金下调，也许将会对“个人买房贷款利率”的影响会很快显现，利率会有一定幅度的下调。“我个人认为，准备金对存取款的利率和贷款的利率都有影响。按市场规律，这几年，准备金每年都会上调，个人房屋贷款利率也随之不断上升，反之，经过几次准备金下调后，个人贷款利率应会下降。”

有报道称：“市场预计，央行下调准备金后，12月新增贷款将略有回升，但主要集中在中小企业业务等，对个人房贷等领域影响有限。 ”据这位工作人员介绍，沈阳今年各大银行的贷款业务中，中小企业的贷款呈现了开始回升的态势，而二手房贷款从6-7月就已经开始紧缩了，审批、放款的速度都极其缓慢。目前来看，沈阳的二手房贷款是越来越难，今年的利率调整包括（沈阳本地买房贷款的和外地人来沈阳买房贷款的利率调整）消费类贷款的利率调整、中小企业的贷款利率都上调了，“这其实也是打压房价的一种形式。”

他进一步给记者解释，2011年的二手房买卖中，房屋没过5年的出售，要交税；购房者不论是本地、外地的，都以家庭为单位，凡是属于购买第2套房的也要交税；银行方面，2次购房贷款的利率上浮20%，外地人来沈阳买房的贷款利率也上浮了20%。如此多的“费用”都汇集在总的房价里面了，也变相让房价越来越高。“而且，现在2次购房贷款，很多银行根本做都做不了。”

开发商表态

资金流向楼市有限影响不大

央行调查统计司援引部分商业银行和房企的发言称，其能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击，但担忧房价下跌带来的恐慌性抛售和连锁反应。沈阳房地产开发商作何反应？

记者采访了沈阳一些品牌开发商，他们大多表示，此次准备金下调，对房地产市场影响不大。而且，沈阳明年的房价涨幅不会大起大落，会比较平缓。

沈阳绿厦房地产开发有限公司副总经理刘淑波说，其实，国家一直在行政、金融等几大体系下对房地产市场进行调控，从今年官方公布的数据看，沈阳房地产10月份上涨幅度已减弱，各楼盘项目的销售状况、客户来访量等都有所降低，国家此前对房地产的调控效力已经显现出来了。

“此次准备金下调，拉动了金融资金流向市场，但我认为，并不是针对房产市场，国家对房地产的调控其实一直也没有放松，这些被放出来的资金，对房地产的倾斜力度不会太大。也许等到全国整个的房地产市场回归到理性，消费者一直预期的房价下降得到了实现，也许房产市场会得到更多的资金支持，但这都需要一个过程，到底多久，只能由市场来提供答案。”

对于购房者关心的房价问题，刘淑波预测，明年的沈阳房价会继续维持今年年底这个价格，“我认为，无论处于沈阳哪个地块的房产项目，明年的价格依然会维持今年的水平，微涨现象都不会出现。”

市场观点

预计沈阳房价不会有大波动

与很多购房者担心准备金下调会让房价继续走高不同的是，一部分购房者认为，这种担心大可不必。在沈阳从事房地产、土地评估工作5年的小宁就属于后者，她对记者说：“准备金下调，国家的态度还是很明确的，控制房价是主要的线路。从我接触的银行方面看，给房地产公司房贷还是挺谨慎的。我觉得沈阳的房产市场不会因为这点准备金就有所波动。”

上海同策咨询有限公司沈阳分公司研展部总监范渊认为，国家对准备金下调，目的不是拯救楼市，而是整个经济的宏观调控需要，相对于“限购令”，准备金会给房地产带来的利好显得微乎其微了。同时，据同策调查结果显示，沈阳的房价虽然在今年下半年逐渐步入低迷状态，但只是房地产市场的成交量等减少了，房价这几个月其实是一直在微涨。范总监预测，明年国家对房价还会采取紧缩政策，但沈阳的房地产市场由于一直处于“刚性需求”为主导，并没有出现一些一线城市的“炒高房价”状态，所以，房价下调的可能性很小。

在北京从事房地产、土地评估工作的李刚（化名）为记者进一步分析说：“影响房价的关键因素是供求关系，不过中国房地产市场受政府宏观调控政策的影响是非常大的，从整个全局看，现在是要抑制房价过快上涨，使之回归到合理区间。存款准备金下调对房价的影响我认为不会很大。从去过的省会城市的房地产市场状况来看，沈阳作为东北老工业基地的核心城市，房价并不高。随着老百姓收入的提高，改善型住房的需求将不断增加；城市扩容和城市化的进程不断加大，外来务工人员、毕业的学生留在沈阳工作等刚性需求也会不断加大，所以说，需求在增加。影响房地产价格的因素也非常多，准备金下调只属于一般因素，而影响某一地区的房地产价格，受当地的其他因素影响是非常大的。”

李刚强调，国家也不会无休止的拿钱来控制开发商，这样会减少供给，尤其现在已经出现大量的停建或缓建现象。如果开发商不能通过正常渠道获得贷款资金，就会向地下钱庄、信托公司进行高资金成本的融资，最后将这些资金成本都会转嫁给老百姓。“此次国家下调准备金是及时和有效的，不过释放出的资金有多少会流入房地产市场，这个就无法预知了。”

当下这个时期，“影响价格最大的因素还是老百姓的心理预期，国家拿财政政策和货币政策作为一个支点，老百姓和开发商开始博弈。”李刚说。