二三线城市普造“大商业”

二三线城市的巨型商业愈发泛滥。图为长沙在建的百万平方米综合体德思勤广场。

全国性的商业地产开发已进入爆发期，各地商业项目纷纷上马。不管是之前做过商业的还是没有做过商业的，都非常乐意跑去他城寻求圈地造楼的机会。然而从商业地产开发的现状来看，房企普遍缺乏商业开发经验的短板已凸显。业界提醒，在比拼“勇气和实力”的同时，还非常需要地产商们多投入些眼光和智慧。

开发商跑马圈地造“大商业”

“这个项目怎么做，你们有信心，我们才会有信心；你们都没信心了，我们就一点信心都没有了。”隆塬地产副总经理徐治政前几天刚从山东兖州回来，以上是把他请过去把脉的当地某商业项目的相关负责人对他说的原话。据他介绍，此项目总建面有60万平方米，工程已建设了一大半，包括售楼处都已建好了，但开发商却不知道再怎么继续做下去了。这个在半路上陷入迷茫的商业项目是由浙江某大型开发商来开发的，经济实力足够，不过，由于前期热情澎湃地投钱圈地，忽视了整体运营，眼看楼要建好了，还不知道怎么定位……

发生这样尴尬的案例不在少数，当下，全国楼市已进入深度调整期，很多实力派房企都趁机进军商业地产，加大全国部署，并都去“争大”———大部分项目都往“做大、做高端、做地标”上积极地靠拢。两周前，一个来自昆明商业地产的考察团向深圳商业地产取经，记者获悉，昆明5年内在建和拟建的商业总体量将达到1400万平方米左右，其中包括品牌开发商华润、中粮、恒隆等地产大鳄。其中，不乏商业面积超过百万平方米的项目，且各个都宣称要做“定位高端”的综合体。

长沙也是类似，这两年的商业地产开发量也达上千万平方米，万达、华远、香港九龙仓、香港新世界等，都在当地拥有几十万或上百万平方米的高端商业项目。近期销售的上百万平方米的高端都市综合体德思勤城市广场，商业面积达到了56万平方米。该司总经理叶世育介绍，尽管项目拥有地段、地铁、高铁的利好，但同样面临同城后起之秀的竞争压力，所以不得不多花些心思在运营上，“我们强调高端，主要指装修品质的高端，而对品牌筛选上并不会曲高和寡，例如LV这样的商家只占2-3万平方米。同时，我们拿出12个亿来建设文化设施，包括建湖南卫视直播中心、做书店。”(来源：南方都市报 南都网)

政府对商业发展缺乏引导

商业地产在全国地产供应中的比重正在迅速加强，来自隆塬地产的数据显示，从投资来看，过去三年中，中国的商业地产投资市场直接投资额从2008年的80亿美元翻倍至2011年的170亿美元。

如此迅猛的商业地产发展是城市发展的迫切需要，世邦魏理仕策略顾问部副董事史楠分析，按国外经验来看，城市人均G D P超过8000美元时，市场上的物业类型将从住宅地产为主转变到商业地产为主。而目前全国达到这个水平的城市已有很多，商业市场潜力很大，不过，很多都停留在第一、二代商业上，缺乏第三代的一站式综合性商业，更不用提第四代提供某种生活方式的商业了。他指出：“宁波、东莞人均商业面积达到2平方米，已经相当于发达国家的水平，但他们现有的商业类型都是传统的普通商业。”

从另一个角度来看，商业地产开发也缺乏政府的引导。“商业用地的出让很多都没有经过仔细调研，地块适不适合做商业，政府没有专门的规划师来指导商业发展。”铜锣湾集团总裁陈智认为，全国绝大多数城市的商业规划都极其缺乏专业性。史楠对此深表认同：“我们可以看到现在全国有很多商务公寓的出现，就是因为那块商业用地不适合做商业，开发商无奈之下，对其变形。”

开发模式过于依赖“复制”

综观全国，目前，尚属成功的商业地产扩张案例仍然主要是“复制”，比如“万达广场”、“华润万象城”、“中粮大悦城”等等。但随着更多开发商的介入，商业地产遍地开花之后，对本土化、差异化、特色化的要求更为严格。比如，京基地产把自己的模式分为京基百纳空间、京基百纳广场和京基时光，分别针对不同区域、不同档次的消费人群。

美联物业全国总监徐枫认为，虽然很多开发商去到二三线城市，都明白要差异化打造产品，但这个做起来很难。一方面，不少开发商选择进入二三线城市，会存在一定的老板衣锦还乡的考虑，更关键的是，一线城市竞争非常激烈，从深圳到其他一线城市优势并不明显，但是去到二三线城市，来自深圳的开发商似乎就已经戴着一顶光环了，不做标杆项目，情面上也过不去，但这就带来许多新的问题。

虽然现在有些商业项目已经出现运营吃力甚至空置严重，但由于一个商业项目的培育期往往要用到5-10年，我们尚不能对此定论失败。不过，从仲量联行近期发布的《中国新兴城市50强》报告获悉，“预计十年内，中国新兴城市50强中的主要城市将新建8000多万平方米的现代零售物业和接近3000万平方米的甲级办公楼。”不得不说，商业地产正面临前所未有的大机会，也同样面临着前所未有的大挑战，如果不寻求多种出路，那么商业地产的路只会越来越难走。