招商困局难倒外行 商业地产要因“商”而变

据报道，在调控逐渐收紧之时，住宅开发企业转战商业地产，早已由个别案例变为商业地产界的一大现象。虽然这些开发企业在住宅地产领域积累了各种经验。但“隔行如隔山”，在商业地产领域，它们仍然会面对重重障碍。尤其在关系到商业地产“生死存亡”的招商问题上。

　　“不进则退”的定位

　　虽然同处房地产领域，但住宅地产市场与商业地产市场之间存在着诸多不同。住宅产品一方面可以利用概念快速销售，一方面销售之后，并没有持续的产品管理压力，但是对于运营时间长达数十年的商业地产项目来说，则需要拥有更超前的眼光。

　　对商业地产开发商来说，项目的业态定位，是决定招商成功的重要因素。但是不少开发商，仍然习惯首先考虑规划设计和概念炒作等问题，而将招商与商业定位排在最后。

　　此外，定位的前瞻性也是项目成功的关键因素。由于商业地产从建设到运营存在时间上的延后，在规划之初被认为是合理的商业逻辑，在项目建成后则很可能成为过时的产品。

　　以大型商业项目为核心的首创芭蕾雨项目群，曾经一度被业界看好，也是众多房地产企业模仿的样板。但是由于其商业项目一再推迟开业，也让人们认识到了商业地产的“大餐”并不容易“吃”。

　　首创芭蕾雨项目是以大型奥特莱斯购物中心为主要业态，并融合其他多元业态，试图以国内品牌最全、种类最丰富的奥特莱斯物业，来带动周边的商业及住宅市场。

　　但在项目建成之后，首创奥特莱斯却因为招商问题而推迟开业。“首创奥特莱斯的主要问题是开发周期长，失去了奥特莱斯发展的最佳机会。以目前的情况看，奥特莱斯作为一种特殊的商业业态，在国内的发展已经越来越小。”唯吾知足机构总经理郑秋皓表示。

　　奥特莱斯作为一个商业品牌，一度在中国商业地产上呼风唤雨，国内很多城市的商业区，都能看到各种打着奥特莱斯旗号的商场。但是在电子商务逐渐普及和国际、国内交通日益便捷后，奥特莱斯原来所特有的名品折扣形式，在很多方面已经可以被其他商业模式取代。人们完全可通过网购或者旅行购物的方式，买到同样价格低廉的名牌商品。

　　不仅如此，很多以销售正价商品为主的商场，也会定期举行打折活动，而且这些商场往往能够提供更新的产品型号和更丰富的产品款式。在这种情况下，奥特莱斯模式的生存空间难免越来越小，招商困难也就在所难免。

　　事实上，在首创提出以奥特莱斯为主导的城郊商业模式之时，奥特莱斯商业模式仍然在国内十分火爆。但是商业地产不但需要对于当前形势的清晰判断，更重要的是，需要对未来商业环境的把握。而首创芭蕾雨项目在这方面则显然不够超前。