未来5年武汉甲级写字楼供应达204万平方米

随着武汉经济的快速发展及“中部崛起-建设中部中心城市”战略发展的实施，武汉已成为世界500强企业进入中国市场的第一站。有资料显示，世界前500强已有200多家企业入驻武汉，为武汉的经济发展和快速腾飞注入新的血液。日前，武汉被评为“1.5线城市”，在肯定武汉经济发展的同时，我们也要认识到武汉在现有阶段发展的种种弊端，正视发展后劲不足。1.5线城市，是荣誉还是耻辱？随着经济的发展，政策的利好，较大的市场，庞大的商业市场需求却得不到满足。

　　近日，戴德梁行发布《中国写字楼市场2012年年中回顾与展望报告》，《报告》指出，2012年上半年，武汉写字楼、商铺、零售商用物业等的市场供应和吸纳都显示出了武汉商业地产巨大的发展潜力，未来2年写字楼市场新增供应36.4万平方米办公空间，缓解了需求带来的纠结矛盾。高比例的新增供应推高了武汉的空置率水平，空置率方面，虽然面临着强大的需求，但是2012上半年武汉写字楼空置率还是高达20%左右。较高的空置率或从侧面反映出租金的水平。直至2012上半年，武汉写字楼租金已到100元·月/平米。

　　经济背景

　　二季度15个主要城市写字楼市场表现出现分化。广州、深圳、宁波和青岛四个城市受外部经济环境波动和需求放缓的影响本季租金下跌。相反，在成都、重庆、沈阳、大连等二线城市，租金在高品质项目入市和市场升级需求的推动下录得强劲上涨。同时，北京和上海这两个最大的写字楼市场的租金增长均有所放缓。本季，不少城市的平均商铺租金出现下跌，这主要是新兴区域大型购物中心开业所致。但市场整体氛围保持活跃，奢侈品牌和快时尚品牌在一、二线城市继续扩张。

　　据戴德梁行分析，尽管目前经济表现低迷，中央政府2012年上半年推行了宽松的货币政策以促进GDP增长，这将为写字楼市场的发展提供动力。纵观需求方面，受需求量增速下滑的影响，全国总净吸纳量连续四个季度低於三年来的季度平均值。总体而言，易受外部冲击影响的跨国公司和出口企业更加谨慎小心，写字楼库存主要为国内公司和国有企业所吸纳。戴德梁行认为，2012下半年，推动商业地产尤其是写字楼市场的基本面将保持强劲，并在明年有所提升。

　　需求表现

　　由于受到经济增长持续放缓以及外部不确定因素的影响，全国总净吸纳量连续4个季度低于3年的季度平均值，在2012年第二季度422048平米。虽然武汉2012上半年的吸纳量在全国排名第三，为103784平米，然而与2010年的总净吸纳量相比，几乎增加了一倍。高净吸纳量的主要原因在于往年的优质写字楼供应有限，因而上半年的大量供应很快就被吸纳。

　　本季，不少城市的平均商铺租金出现下跌，这主要是新兴区域大型购物中心开业所致。但市场整体氛围保持活跃，奢侈品牌和快时尚品牌在一、二线城市继续扩张。

　　武汉优质写字楼现状

　　武汉写字楼租金延续年初以来稳步上涨的趋势。据某资料指出，第二季度武汉优质写字楼租金环比上涨2.3%至77元；其中甲级写字楼平均租金上涨1.5%，达到每月每平米91元，且未来存在进一步上涨的空间。位于汉口地区的甲级写字楼建银大厦，由于业业务发展需要，自第一季度以来已陆续收回部分面积以作自用，减少了供应面积，武汉写字楼市场需求仍旧强劲。

　　武汉甲级写字楼区域

　　目前武汉主要有7大商务区，基本是按照长江线划割，江北4个；江南3个。分别为：核心商务区——建设大道；传统商务区——中南商圈和武广商圈；新兴商务区——武昌滨江区、光谷、汉口沿江区、王家墩CBD。据相关研究机构统计，今年二季度，武汉中心区域甲级写字楼纷纷上调租金，平均达90.5元(单位：/月/平方米，下同)，比一季度增长了4.2%。

　　从商圈来看，武广商圈因为近几年一直没有新的供应，租金上涨最为明显，达到82元，增长率达到9.3%。而外资和世界500强最为关注的建设大道金融街达到93元。租金最高的地方是，汉口沿江商务区和武昌滨江商务区，平均达到110元。

　　据业内人士分析，二季度甲级写字楼租金上涨的主要原因是，租赁需求持续增长，优质写字楼供应有限。

　　从全国市场来看，武汉的甲级写字楼总体租金全国排名第14位，租金水平偏低，低于北京、沈阳、成都、大连、西安、青岛、重庆等城市。但是，近两年涨势迅猛，增长率近25%，位居全国第三，仅次于北京和沈阳。写字楼售价方面，由于受经济发展及供需关系的影响，武汉优质写字楼每平售价已经超万元，但是和全国一二线城市相比售价还有很大的差距，低于成都、重庆、宁波、沈阳、大连等城市，仅超西安。

　　供应剧增不会过剩租赁价格稳步增长

　　2010年之前，武汉甲级写字楼市场发展缓慢。在2006年，只有52万平方米，2007年只增加了7万平方米，2008年至2010年的三年时间内，没有供应。直到2011年民生银行大厦投入使用，才增加了11万平方米；2012年武昌滨江商务区又增加了17.4万平方米；截至今年6月底，武汉市甲级写字楼存量达到近88万平方米。

　　目前，新世界、保利、泛海、万达、绿地以及和记黄埔等六地产大鳄，其写字楼开发如火如荼。未来五年，武汉甲级写字楼供应将进入前所未有的增长期，供应总量将达到204万平方米，其中75.4%用于销售，24.6%用于租赁。

　　供应量如此庞大，未来武汉甲级写字楼会过剩吗

　　戴德梁行预测，武汉是“中部崛起”的龙头城市，处于城市化发展的高速阶段，将有更多企业总部青睐武汉，市场需求将持续强劲。保守估计，未来五年至少有35万平方米被租赁市场消化，到2016年空置率预计在13%左右，不会出现过剩局面。与此同时，租赁价格也会稳步增长。

　　目前，武汉甲级写字楼的平均空置率为18%。其中，武广商圈空置率最低，约为3%;其次是建设大道金融街，约为14%;汉口沿江商务区和武昌滨江商务区空置率最高，约有一半的写字楼处于空置状态。