渣打银行：预计2013年上半年我国楼市将回暖
近日，渣打银行大中华区研究部出台最新研究报告以《令人惊诧的回暖》为标题，预计我国住宅类房地产建设继2012年收缩之后，将于2013年上半年回暖。报告指出，我国房屋库存正在下降，有迹象显示，八九月份土地市场交易活动增加，除非房价大幅上涨，否则房地产政策不会有太大变化。
一线城市明年下半年可能耗尽库存
该银行大中华区研究部主管王志浩分析认为，中国住宅类房地产市场正在回暖，并将在2013年上半年由宏观经济的拖累因素转变为拉动因素。鉴于中国房地产业被很多人认为是一个即将破灭的巨大泡沫，并且有说法称中国对大宗商品的进口热潮正在退却，这样的回暖迹象或许会让很多人吃惊。中国房屋销量的持续回升，很多大城市库存水平正开始下降。与此同时，我们留意到，大型开发商已经开始拿地，银行对开发商的贷款也开始出现松动。
这位专业人士称，尽管从同比数据看，我国的房地产销售仍为负增长，但似乎已经触底。从渣打掌握的数据来看，中国的房屋销量连续在8个月同比负增长之后，开始触底反弹至正增长区间。渣打跟踪了25个一、二、三线城市，8月份房屋月销量突破258，000套(按平均面积为70平方米计算)，大大高于2011年的平均月销量170，000套。
此外，一、二、三线城市的库存状况正在改善。这位专业人士预测，从最近6个月土地销售以及近期平均房屋销量数据来看，库存耗尽有可能在2013年下半年出现，尤其是新增土地供应有限的一线城市。一线和三线城市的库存应该会在2013年中达到合理的水平，二线城市库存应会在今年底达到合理水平。
银行对大中型开发商信贷有所松动
报告指出，最近三年房地产行业获得银行贷款的难度很大，银行面向房地产企业的融资被严格收紧。其结果是房地产行业资金非常紧张，开发商转而求助于其它融资渠道，不少房地产商采取了民间融资。据媒体报道，由于房地产部分信托产品出现了问题，导致监管收紧，今年发行房地产相关信托产品的难度也增大。在这种局面下，银行信贷的任何松动都将有助于开发商融资状况得到改善。
但记者观察到，近期大中型开发商获得银行贷款的难度有所降低。根据WIND的统计，在已经公布中报的64家地产公司中，有42家长期贷款余额增加，合计共增加493亿元。尽管深处调控背景，但上市地产公司的贷款余额依然增长强劲。万科的长期借款余额为367亿元，年初此数据为210亿元，增幅为75%。金融街、金地集团、保利地产分别增加50亿、34亿、31亿。在已经公布年报的7家上市银行中，兴业银行、重庆农村商业银行、平安银行、华夏银行、民生银行的房地产贷款余额都有不同程度的增加。这对于房地产行业而言，无疑是个好消息。
王志浩由此认为，“风险库存降低(虽然不是所有城市)，土地市场复苏，信贷由紧张趋向缓和，所有这些因素，都将有助于2012年房地产市场的恢复。”
万科等大型开发商已开始拿地
王志浩提醒投资者，接下来需要留意土地市场刚刚出现的复苏迹象。开发商不会立即扩充土地储备，但数据显示，土地交易量从今年初较低水平的基础上有所回升。由于部分城市地价出现明显下降，这已开始吸引开发商拿地。大型房地产开发企业万科已在今年二季度重返土地市场，但资金较少的中小规模开发商仍然非常谨慎。这位专业研究人士分析，只要房屋销售继续保持当前的状态，库存继续下降，地产商的拿地意愿将会变得明显。但目前看来，开发商囤地意愿不强，行业内更为关心的是加快资金周转，因此土地成交后开发商应会尽快进行开发建设。
近日诺亚研究房地产行业8月的月度报告也印证了这一说法。诺亚财富管理中心高级研究员孙治香认为，作为行业的龙头，万科的业务活动被很多市场主体看作为行业的风向标。受整个行业不景气影响，2011年9月之后万科的销售急剧下降，一直持续到2012年5月份，销售回暖并趋于稳定。在销售低迷的情况下，万科调整了业务规模，尤其是2012年1-3月份“零拿地”的行为受到了整个市场的关注。随着近期楼市的回暖和销售的稳定，今年4月以来，万科重新恢复拿地，尤其是七八月份土地获取规模明显增加。
记者在10月11日获悉，国务院决定下放商品房预售的许可审批权，此外，地产的龙头企业保利联合体以45亿元夺得了今年上海总价新地王的称号，再次印证地产商的拿地热情恢复。
面临经济减速和宏观政策收紧风险
王志浩分析说，目前中国的房地产市场面临两个主要风险，一是宏观政策收紧。政府换届之后很多政策将会延续，他预计只要全国范围房价不出现大幅上涨，政策就不会再度收紧。而鉴于较短时间内实施房地产税在政治和技术上面临的难题，预期大规模征收房地产税仍会停留在讨论阶段。他认为，国土资源部最近限制房地产闲置土地的举措实际效果非常有限。
第二个风险是经济增长减速，这意味着工资增长减速，居民信心降低，可能导致家庭推迟购房计划。王志浩告诉记者，不久前渣打银行在京参加了一次房地产行业论坛，与会开发商探讨了最近两到三周部分城市房屋交易略有疲软的现象，并讨论经济增长减速是否已经对房地产销售造成影响。另一个很有参考价值的数据是，非制造业PMI在9月为53.7，已从高于55的数值回落，暗示工业面临的困难正传导至城市服务行业。
房地产板块适合中长期布局
投资建议：
西部证券研发中心资深投资顾问韩实认为，房地产板块行业应该说是这一轮经济下滑过程中受宏观政策调控影响最大的行业板块，而以房地产为核心，带来周边相关产业链的同步下滑，因此对目前房地产上市公司的股价来说，已经具备了一定的投资价值，但从它的这种增长周期来看，现在还没有摆脱宏观政策调控的束缚。在政策束缚下，未来房地产行业的这种分化可能会表现得更加突出。
他分析说，目前拿地的这些上市公司中包括万科、保利地产，大部分是属于全国性的实力较强的，而且是在资金产业链上没有受到过多冲击的优质公司，他们拿地的积极性相对来说比较高，应该是为未来的业绩增长做前期的铺垫。所以他认为房地产投资价值应该更多体现在目前中长期的投资价值上，而从短期来看，它的市场短线交易机会可能相对来说比较少。
从投资价值角度出发，考虑到房地产行业的分化，他建议应该重点配置大型房地产公司以及全国具有实力的上市公司作为一个中长期布局，同时，他建议短线投资者不益过多介入房地产板块。