众多地产企业涉足养老地产 雾里看花前景不明
近一两年，仿佛突然之间，到处都在讲"养老地产",开发商们在各种场合表态或鼓吹"养老地产是未来趋势".但究竟什么是养老地产、谁在做、该怎么做、做了什么出来，都还是雾里看花。
近日国土资源部提醒各地，密切关注房企逆市投资养老地产，也不乏媒体报道指出，开发商大多在以养老地产名义圈地。养老地产究竟是开发商们已经大兴土木的新兴市场，还是"醉翁之意不在酒"甚至"挂羊头卖狗肉"?率先进军养老地产的开发商们遇到了哪些问题？
起源之争
住宅限购后养老地产被热炒
粗略统计，如今全国已有超过20家中、大型房企高调宣布进军或涉足养老地产，如万科、保利、绿城、远洋、花样年等，有的还专门成立了"养老地产事业部"或"养老产业专业管理公司",中国平安也在今年9月底宣布以170亿元自有资金投资桐乡养生养老综合社区，迈出第一步。
不乏业内人士指出：养老地产尽管市场广阔，但是资金回笼慢、回报周期长、运营模式复杂、利润率低于常规物业。于是把近两年养老地产热的很大部分原因归咎于两年前开始的住宅限购政策。因为住宅市场受限，开发商转而寻找平衡市场风险的产品，写字楼、商业、综合体、旅游地产等也是由此被推上热炒的高潮。
一位不愿具名的开发商直言，不少房企是在打着养老地产的概念圈地。"按国际经验来讲，一般300亩纯养老地产项目，实际操作的极端案例中，开发商甚至有可能拿地超过1000亩甚至更多，在剩余70 0亩做部分配套和住宅开发，这其实和当下多数养老地产租售并举模式一脉相承。"他表示担忧："受利益驱使，需要谨防养老地产沦为开发商低价圈地的工具。"
曾有一位地产行业机构人士告诉记者，如果某个地产项目号称"养老地产",项目内规划有老年公寓，一般来说这个项目的土地不会是通过正规土地招拍挂拿的地，是没有办法才打着做养老地产的噱头开发住宅并进行销售的，他还提醒购房者遇到类似物业最好多注意土地的使用年限。
国土资源部则于10月9日一次形势分析会上，提醒各地密切注意"部分大型房企逆市投资商业地产、养老地产、旅游地产等项目的情况".北京市国土局也表示，从明年起养老设施用地将纳入本市年度国有建设用地供应计划，并提出相应通过财政、土地供应等政策支持的手段，吸引社会资本投资养老机构建设，并根据养老机构的性质，实施不同的土地供应方式，明确产权持有方式，对养老地产从源头上予以支持和规范。
标准之惑
早有的建筑设计规范形同虚设
其实关于养老地产的标准，建设部于1995年就发布了《老年人建筑设计规范》，1999年有所升级，在这个60 0 0多字的规范中，对于出入口、楼梯间、噪音和空气的标准，甚至老人床铺的尺寸都进行了规范，只是大家不知道哪些物业该纳入这个设计规范之中。目前在建的养老地产项目，尤其是一些仅在项目中占据一栋、两栋的老年公寓，更是没有按照规范进行设计。于是设计规范更多起到的是购房指南和装修指南的作用，只是让购房者知道这样的设计，会令老人家住起来舒服一些。
如果说技术上的问题只要前期考虑周全，还有可能解决，那么养老地产软性配套的边界在哪里则成为如今更为困扰行业的问题。究竟该建多少，是否需要360度全方位配套？后期运营如何处理？甚至，养老地产中的多种配套服务能否融入社会保险体系中去？
已经成熟的美国太阳城项目，始建于1960年，是目前养老地产界时常被观摩的典范，到现在已经有50多年历史，是一个自然沉淀的过程，先是老人们自然地聚集于此，开发商再顺其自然地进行配套。我们会发现，建筑设计方面，太阳城完全按照老年人的需求设计，小区内实现无障碍设计；社区的空间导向被强调，对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流，车辆限速50公里。但是在配套设施方面，它选择以便于盈利运营的会所和运动场地为主，医疗和护理则依靠市政配套。需要提及的是，美国完善的社会保障体系为其开发提供了有力保障，政府会在老年住宅和社区的开发上提供优惠，重视吸引私人企业投资经营，并且在配套和管理政策方面会提供更为有利的条件。
而目前中国养老地产所面临的问题恰如毛大庆所言，"养老地产只是养老产业的一个载体，其中很多内容还需要社会去填充，同时需要完善和合理的制度设置。"
定位之虚
养老地产不止建房子那么简单
对于养老地产的看好，源于中国老龄化带来的大量需求。2010年第六次人口普查数据显示，中国60岁及以上人口达1 .78亿，占13 .4亿总人口的比重为13.26%,其中65岁及以上人口有1.17亿，占比约8.7%.
按照联合国的统计标准，如果一个国家60岁以上的老年人口达到总人口数的10%或者65岁以上老年人口占人口总数的7%以上，那么这个国家就已经属于人口老龄化国家。按照这个标准，中国已进入老龄化社会。据联合国《世界人口统计》预测，至2015年，中国60岁以上的人口将达2亿，占比还会进一步提高。
"过去产品没有细化，一般大家买房就是自己居住为主，现在看来老年人问题突出了，但是真正符合老年人生活的住宅或者社区并不多。"中国房地产及住宅研究会副会长、秘书长顾云昌在接受本报记者采访时也明确表示，当前房企巨头对于养老地产的热衷并不是虚热，的确是因为市场有很大的需求。
"现在认为养老地产是房地产的华丽转身，我觉得很危险。"去年博鳌论坛上，全国工商联房地产商会会长聂梅生直言在去三亚之前收到一封邮件，美国最大的养老集团在中国考察以后决定退出中国市场，因为他认为中国老年住区的发展走入了房地产的陷阱。但是，聂梅生同样也看好养老地产的发展，认为具有政策性支持、收益稳定、抗风险性强、可持续性发展等优势。
"有人以为简单持有一个养老地产项目并运营就是养老地产，万科在研究了三四年后发现其实并不那么简单。"万科副总裁、北京万科总经理毛大庆此前在接受媒体采访时曾表示，国外养老地产的群体划分比普通住宅销售的六七个层次还要多，从50岁、60岁的乐龄人群，到需要临终关爱的人群，其间每个不同年龄段人群、不同情况人群的需求都需要考虑到。北京是万科养老地产首个试水城市，包含有少量老年公寓的幸福汇项目现正在销售普通住宅。
无论是宣布要做行业榜样的绿城，还是表示已经做出标准的保利（拓展选址信息），对于刚刚起步的中国养老地产领域而言，大家都是在摸着石头过河。戴德梁行相关负责人则建议，地方政府应将老年住宅项目纳入城市规划方案中，并建立一套服务准则从而规范私营护理服务。概念的明晰与确立、标准的梳理与共享，无疑是当前最为亟需的。
前景之忧
开发之后怎么运营还是问题
尽管万科对于试水养老地产不止一次地表示"志在长远",毛大庆亦强调幸福汇中的老人公寓"不为赚钱，只为模式探索".但是作为企业，赚钱是其天然的责任，即便是"福利性事业，市场化经营"养老地产，找不到切实可行的商业模式，也几乎可以预告这个市场的完结。"养老住区的项目绝不同于传统的房地产开发，也不是房地产的华丽转型。"全国工商联房地产商会会长聂梅生也曾提醒开发商，养老住区项目总体的商业模式需要审慎考虑，还有运营成本也很关键，应该精心测算。很多准备做老年住区的，开发之后怎么运营？是出售型定价还是持有型定价等问题都需要详尽考虑。
业内人士告诉记者，目前中国在养老地产方面先行先试的"北有太阳城，南有亲和源",便是指北京的太阳城和上海的亲和源。公开资料显示，亲和源以会员制模式扩张，参考当地房价的7折缴纳会费，成为亲和源会员，拥有公寓的使用权，每年还要缴纳一定额度的年费，才能享受服务。据其高层公开介绍，成立7年投入资金超过6亿，才首度实现财务持平，前5年都相当艰难。如今，刚刚实现盈利，其会员制的模式是否在打法律的擦边球，又引起了地产和金融行业的讨论。
如今的商业模式多在销售、持有或两者兼顾中纠结。国外的老年住宅如何解决盈利问题呢？著名的美国太阳城选择的是产权销售为主、租赁运营等收益为辅的模式。销售时严格遵守客户定位标准，只卖给55岁以上活跃健康的老人，并且售价仅为市内房价的1/3.值得注意的是，太阳城所在的亚利桑那州凤凰城原本就是旅游城市，其中近一半人口来自于季节性旅游，其对外开放的配套设施也为其带来稳定的长期收益，令配套设施能够长期运营下去。