清远商业地产“大跃进” 慎防过热带来“泡沫”

这两年，清远房地产飞速发展，除了住宅外，商业地产包括专业商场、综合体、购物中心等多种形态的商用物业也开始步入规模增长时期。从旧城商圈改造升级到新城商业综合体规划开发，一批商业项目陆续出现。目前全国各地掀起一股商业地产热潮，清远也不例外，有业内人士提醒，慎防商业地产过热带来"泡沫".

　　清远商业地产"大跃进"

　　从义乌商贸城、滨矿金五菱国际建材广场、御金街到华南装饰城，这些专业的商业地产项目陆续进入市民生活中。对于4年前进入清远的外来人李先生来说，这一切是无法想象的。

　　来自深圳的李先生，从事房地产业，2008年踏足清远。在他的印象中，清远这个建市20多年的新兴城市更像一个小县城，没有现代化的商业中心，最知名的只有旧城的城市广场和新城的赢之城。

　　4年后，清远商业地产项目迅猛增长，4年来增加的项目，超过过去20年的发展总和。旧城商圈正在改造升级，除了城市广场增添新翼外，闲置了多年的15万平方米的锦绣清城也在大润发进驻下得以复活；另外，还有升级改造的商业项目红场购物天堂，共三层约400套商铺，8000平方米的铜锣湾、汇祥商业街。

　　东城20万平方米的樵顺广场也已经动工，据公开数据显示，在该项目不远处，还有一个定位于度假与商务休闲，总建筑面积达80万平方米的至德广场。新城中心区现在建的商业项目有18万平方米的卧龙广场、9.5万平方米的富荣农产品批发市场、位于凤翔大道18万平方米的商业综合体胜利广场、源河城市花园配套的40万平方米商业综合体新城广场，还有未来规划待建的位于银泉路的10万平方米的万汇城、40万平方米时代广场，位于新城西人民四路的45万平方米的工业博览城。

　　另外，这些大体量的商业项目还不包括目前各楼盘自带的临街商铺配套。如今的小区盘几乎都带有一定数量的临街铺，有的甚至达数万平方米。

　　急速膨胀背后是漠视消化率

　　"商业地产的发展应当与城市规划、人口规模、消费能力相协调，发展方式应从数量型向质量型转变。"资深地产人士赵千河认为，当前清远商业项目过热，开发商忽略了商业规模与消化率的问题。

　　据了解，一个商业综合体可辐射10-20万人口，其租金定价是根据销售额的一定占比，而销售额涉及到该商业项目辐射的人口、人流量、来往商场的频率、消费水平等。如果同一区域内，商业项目太多，将会分流人流量，减少来往商场的频率和消费，也就分摊了销售额，租金价格难有升幅。

　　例如，在现有的商业项目中，城市广场一直以稳定的人气成为清远商业中心的标志。今年10月，锦绣清城大润发开业，记者踩点发现，该项目品类丰富、人气充足，同时间段相比，大润发的人气比城市广场的人气多了不少。旧城人口密度大尚且如此，要是换了新城，如此多的商业项目竞争会更残酷。

　　或许是看到商业地产市场的红火，许多企业正加速进入商业地产行业。在一些中小城市，甚至呈现出泡沫化倾向。对此，有专家撰文指出，虽然城镇化进程加快、扩大内需政策不断出台、商业服务业创新发展，将支持商业地产基本面向好，但这并不意味着经营商业地产会只赚不赔。

　　"按照清远目前的人口，就新城而言一个商业综合体就能满足需求了。"赵千河说，从目前已经透露出的商业项目情况来看，仅新城就有四五个大体量的商业综合体，明显是存在过剩，未来竞争可想而知了。

　　"抢跑"也逃不过投资者与经营者的矛盾

　　商业地产就像一场赛跑，要跑得快，还得坚持到最后。

　　面对如此大体量的商业项目，以清远当前的居住人口，无疑是难以支撑的。对于这些投资开发商而言，当下谁抢得先机谁便能称王。例如东城樵顺广场是目前东城较大的商业项目，能有效补充目前东城商业配套的不足。但位于东城大道与凤翔北路交汇处的至德广场也将是樵顺广场有力的竞争对手。所以，快速占领现有市场空白能拥有一定的优势。

　　尽管如此，在当前投资环境下，投资者的不理性与经营者的苦衷形成难以调解的矛盾，也是商业项目不得不面对的问题。

　　例如，新城某个商业项目卖得不错，投资者在购买了商铺后，希望能尽快有回报，3年培育期刚过去便提出要涨租金。此时，作为该商场里的经营者则认为，刚刚熬过市场培育期，还没赚到几个钱就面临涨租了，心怀不满，由此矛盾产生。

　　赵千河认为，这种矛盾产生的根源是投资者不够成熟，同时也没得到理性的引导。开发商在资金链的压力下不得不先卖铺，为了让铺销售得更快更好，轻易向投资者承诺3年内有回报，而商业经营三年内就能盈利的比较少，这样，投资者不理性与经营者形成矛盾。

　　据了解，今年全国百货营业状况比去年同期有下降，这也说明了当前国家经济疲软，对零售有影响，其更深层次原因是商业经营环境不成熟，开发商在资金压力下，只能先卖再经营。

　　另外，赵千河还提到商业项目的售后问题。我国商业同质化太严重，从主力商家，无论是什么名字的大超市，里面的产品都差不多，没有太多差别，百货也一样，品牌重复较多，这就容易造成各个商业体恶性竞争，像电商一样陷入价格战中。

　　商业地产拼的是持久力

　　专业人士认为，宏观机遇并不等于微观机遇，商业地产对开发企业的经营水平要求更高，这是商业地产与住宅地产的一大区别。那些冒失闯到商业地产里的新玩家或许会发现，在这里赚钱，比住宅地产更困难。

　　"商业地产比住宅开发要复杂很多。"赵千河说，商业地产有着比住宅地产更复杂的操作流程，涉及政府、投资人、运营商、零售商、商家、消费者，从选择、建筑设计、招商、运营、后续服务支撑，都需要专业的团队。与住宅相比，商业地产投资回报周期更长，对资金更渴求。在信贷方面，商业地产的待遇远不如住宅，贷款额度最高五成，期限最多10年，而住宅分别为七成和30年。这表示商业地产的开发商必须有更高的资金自由比例，否则可能对公司运营造成致命冲击。

　　中坤集团董事长黄怒波也曾表达了相同的看法："轻易进入商业房地产，是件很危险的事情。住宅市场如果不好，可以打折出售，因为其存在居住价值。商业地产却不同，即便盖的房子和万达集团一模一样，没有经营能力，一切就等于零。"

　　此外，商业地产讲究的是长期回报，不仅是拼资本，更要拼持久力，需要开发商把眼光拉长到10年、20年甚至更长时间。赵千河指出，"商业项目的本质就是金融，要追求长期回报，不仅是拼资本，更要拼持久力，需要开发商把眼光拉长到10年、20年甚至更长时间。可是眼下，很多项目存在业态搭配不成熟、先卖后经营、到后期不重视经营、也不愿意投入等问题。

　　"热"商业下的"冷"思考

　　记者观察

　　在房地产高压政策调控下，住宅市场的投机行为不断遭受打击，投资空间也在挤压，商业地产因此被看作是另一个"蓝海".一些房地产从住宅转入商业项目，部分投资者也紧随其后。一夜之间，商业地产像是吃了"兴奋剂",以春风吹绿叶的速度，吹遍大江南北，从一线城市到三四线城市，"亢奋"不已。

　　这是个看上去前景无限的行业。大背景是中国的城市发展飞速，200万人口以上的大城市数量激增，对商业地产的需求形成跳跃式增长。此外，与住宅不同，商业地产被政府认为是中国新型经济的载体，经济链条中的重要组成部分，没有任何政策调控的风险，更不存在限购。但是时间会给出不一样的答案，身处其中的人可能会发现这并不是一块唾手可得的"肥肉".

　　目前清远商业地产已经出现"超速"发展的苗头。尽管是开发商的一种市场行为，但也欠缺相应的监管和引导，政府要在资源合理配置上把好关。商业项目应该从一开始就要自觉纳入城市的整体规划中，以确保商业资源的合理分布。同时，地产商还要学会避免开发同质化，提前与需求市场对接，而不是边开发、边招商或先开发、后招商。

　　商业项目供应量大、同质性高，无序、过热发展可能导致泡沫越吹越大。对此，无论是开发商还是政府在商业开发上应该注重常识。一个商业项目辐射的人群、需要多少人口支撑这是有据可依的，应该慎防在"政绩"和资本的双重冲动下，脱离经济社会发展阶段大干快上商业地产，导致商业地产泡沫产生。

　　另外，限了商品住宅、火了商业地产，说到底是大量的闲置资本无处可去，只能在房地产业进行投资。从长远看，要使商业地产健康发展，关键还是增加投资渠道，让社会资本流动起来，加快经济转型升级，改变地方经济过分依赖房地产业的现状。