如何取得商铺经营成功商业地产失败四因素

　商业地产的成功与失败各有不同的定义，可能对于只租不售，持有物业的业主而言，经营状况良好，业主可取得较高的租金回报即代表项目成功；而对于进行分散销售产权商铺的项目而言，将更多面积的商铺能够实现销售即代表成功。如果在这里将商业项目之成功定义为经营上的成功的话，则分析导致项目失败的主要原因如下：
　　打散商铺销售后统一管理乏力

　　由于商铺打散销售后会造成业主过多的局面，在运营管理中很难将各方的意见协调一致，因而项目在业态布局、促销、服务等各关键性环节均难以达到理想程度，所以最终会致使项目走向失败，目前在国内，打散销售后的项目鲜有成功案例。

　　开业前招商未达到理想状态

　　一个新商业项目的目标顾客在没有到达这个项目消费之前，其应是有习惯性消费的商场，这个新项目的加入就是要与原有的这些商场竞争，吸引这些目标人群到达购买，而且要凭借项目优势留住顾客，使其在项目形成消费的习惯。而如果一个新项目开业状态不佳，如有诸多的空置商铺，或者相当面积仍在施工等，会给顾客造成不良印象，因此这些顾客到达一次之后就很难在近期会有第二次光顾，会直接导致项目开业热闹几天后迅速变冷，将项目推入痛苦的低潮，同时也极有可能会因此引起一系列的不良反应。所以，项目初始开业应该看作是一个盛大的公开亮相，要格外谨慎，准备充分，力争以良好整齐的状态面世，吸引首次到达的顾客在未来仍能够重复回头消费。

　　未能及时响应变市场变化保持动态调整

　　商业零售是最为贴近消费者，对消费需求变化最为敏感的行业，一个商业项目应该及时响应消费需求变化，对业态做出及时调整。只有动态地保有最适合目标消费者需求的活力租户，才能够在市场竞争中持续保持优势地位。目前在中国大陆有诸多项目未能取得及时调整，形象老化，在市场上的地位也日渐式微。

　　硬件不佳直接限制项目发展

　　硬件状况的优劣是商业项目能否成功的重要基础条件之一。不同业态类别的租户对商铺的层高、荷载、进深等指标都可能有不同的需求，如果项目在设计时未能够考虑到未来租户需求的差异性，做到有所针对，则建成后的项目会对招商及业态调整形成极大限制，从而导致项目难以实现成功经营。
　　（来源：京华时报）

达能、光明乳业“分手” 留三大疑问
2007-10-17 8:54:53 评论
　　尽管9月底的时候，达能亚洲和光明乳业双方还对退股一事极力否认，而昨天，光明乳业的一纸公告最终证实：两者长达15年的“婚姻”彻底结束。光明乳业昨天公告称，达能亚洲将以每股4.58元的价格将其所持有的光明乳业股份全部转出，转让款合计约为9.55亿元。转让完成后，达能亚洲将不再持有光明乳业的股份。

　　达能亚洲转出的这部分股权受让者分别是光明乳业的两大股东：上实食品控股有限公司和上海牛奶（集团）有限公司，两家公司各接受10.005％，从而分别增持光明乳业至35.175％。
　　
　　然而，达能亚洲将会如何重新布局中国乳业，光明乳业将如何在大光明集团重组的背景下实现资本层面的突破，这一“离婚”事件留给业界太多的悬念。

　　达能缘何低价转手？

　　按照公开的资料估算，达能亚洲收购光明乳业的原始成本在7亿多元。而从2000年至2005年达能从光明乳业分得现金红利共近4000万元，同时，依托光明的销售平台，达能酸奶确立了在中国较高端市场的地位，所以，达能亚洲仍然是有盈利退出光明乳业的。

　　光大证券的彭丹雪认为，达能之所以“委曲求全”，以远远低于光明目前的股价退出，是因为在股改中，达能也获得了实惠的增持价格。

　　还有一些业内人士昨天在接受采访时认为，达能退出光明“符合预期”。“光明乳业与达能已经没有酸乳方面的合作了，退出只是早晚的事情。”申银万国分析师赵金厚得知此事后并不感到意外。

　　据知情人士透露，从今年3月，达能将之前授权光明使用的酸乳品牌“碧悠”的使用权已转交给蒙牛使用后，达能和光明就已经结束经营方面的合作。

　　达能和蒙牛合作会否扩大？

　　有业内分析人士昨天表示，彻底退出光明乳业之后，达能在中国乳业的布局只剩下“蒙牛”这只棋子。

　　至于达能和蒙牛乳业（2319.hk）的关系是否会有继续的深化，蒙牛乳业新闻发言人赵远花对本报记者表示，现阶段双方的合作和以前是一样的，只在酸奶领域合作，以后如有新的进展，会再告知外界。

　　达能集团昨天给本报发来声明表示，和光明乳业达成转让股份的协议是基于各自发展战略的需要，对于下一步在中国的计划，不接受任何的采访。

　　光明乳业会否实施股权激励？

　　东方证券分析师任美江指出，“光明乳业目前的业绩仅是向好的方向发展的开始，应该还有很多的后续整合题材。”

　　市场上有传言称，高盛或将入股光明乳业。同时，还有分析师认为，在上实食品、上海牛奶集团控制绝大多数股份后，可以对管理层实行股权激励，对光明乳业将会产生正面影响。从目前可以看到的大光明集团重组方案来看，光明乳业的主营业务将会收缩而专注在乳业领域。

　　对于坊间种种传闻，光明乳业方面昨天不置可否。光明乳业总裁郭本恒只是称，达能出让股权后，光明乳业不会再受到相关业务条款的束缚，更容易实现更快的发展，“将在加速自主创新步伐上，深度耕耘光明酸奶市场，并在品牌管理上进行简化。”

　　另一方面，背靠光明食品集团的光明乳业，并不会因为少了达能而受到太大影响。光明乳业昨天的公告称，和农工商超市、好德便利、上海梅林正广和便利连锁有限公司等关联方，追加日常关联交易销售总额预计为4亿元。

　　此外，光明乳业还决定将持有的上海可的便利店有限公司全部股权转让给光明食品集团旗下的农工商超市(集团)有限公司，股权转让价格为2.268亿元。任美江认为，这些转让能够补充上市公司的现金流，这样的结果对上市公司还是不错的。