三益中国行业微步:商业地产全产业链模式
但是，这些不是三益中国的全部。三益中国真正想做的是商业地产项目的服务平台——商业地产经营管理能力和商业地产资本管理能力。高栋正在跟基金谈合作，他希望：“未来三益中国的服务模式是由金融、资本来策动，以此形成一个循环的专业服务圈，从而改变三益中国的盈利模式”。
自城市综合体概念传到中国以来，它作为城市细胞在裂变中快速发展的同时，也给业内提供了公认的开发模型——住宅、酒店、可售型公寓等被变着法地组合。开发商借商业用途拿地，开发出可出售产品获得超额利润，再用所获利润贴补商业。但是，在国内，商业这个话题显然被延后了。如果没有城市综合体，没有开发模型，没有现金流平衡，没有自我输血功能，只能建一个购物中心，而且政府规定购物中心不能卖，怎么办？“回归商业本源。假如每个开发商只可建一个购物中心，而非城市综合体。那么只有一条出路——通过运营获得持续增长的租金，然后通过资本化实现终级价值——没有第二条路可走。”三益中国院长高栋指出商业的成功跟运营成本息息相关。“不管当下的行业当中有多少嘈杂的声音，不管其过渡阶段还有多久，高栋都坚信，商业地产最终一定会回归其本源，回归商业的核心价值，回归运营。
运营，或将是第三极
当下的商业地产行业，变化多端。其运营管理模式正在发生变化，以万达模式为例，其前十年或者前八年快速扩张的天时是否还存在？下一个十年万达模式能否继续上演成功之举，都还是未知数。但是，有一点很显然，随着竞争压力的越来越大，以不变应万变的复制模版，将面临重大调整。精细化、差异化、品牌化发展，才是未来的可能。
随着项目开发诉求的不断变化，近年，持有型商业的开发比重越来越高。但是，为了平衡现金流，出售型商业还继续存在，但已不是开发商的终极目标。与此同时，金融资金平台的搭建是商业地产成功的重要环节，这已是不受任何质疑的公认。
现时的商业地产领域，已经从开发转向了全产业链运作。如此，运营成为这一转换中的重要软实力。一个行业的成熟，必须需要一些重要的指标来衡量。在商业地产行业，能否采购到合适、专业、高效的服务是其成熟的指标所在。高栋一直在寻找除除开发、金融外的商业地产发展中的第三极，“未来，运营也好，第三方服务也好，或将从开发企业中逐渐分离出来，发展成一个新产业，这个新产业也许就是商业地产行业的第三极。”
让全产业链打通各板块
近年，三益中国一直在忙着完善商业地产全产链模式——建筑设计，全程商管做运营及商业研究的融合，而且成效不错。最近，一知名开发商获知三益中国的全产链服务后，便来找高栋，希望能够将其6个商业地产项目的定位、招商、运营都打包给三益中国。该开发商计划将合同分四个阶段签——定位阶段、设计阶段、招商阶段、运营阶段。“定位、设计、招商、运营，压根儿不是四个阶段，它是四个模块”， 高栋当即指出。“四个阶段”，在三益中国全程商管词典中指的是开业前期、中期、开业筹备期及开业后，而上述每一个阶段中都包括定位、设计、招商以及运营。商业地产的第三方服务，是互相编织的过程，很难分离开来。但是，第三方服务的路上，障碍纵横。行业有着不少又好又强的策划公司，这是不可否认的事实。但是，策划不与设计结合，产品便很难落地；策划若不跟品牌和营运等资源结合，实现率就很低。因此，在商业地产发展过程中，策划行业已经逐渐被边缘化了。
回头看设计，照样不缺大牌。但是，若没有强大的甲方及其强大的整合能力，便没有成功的商业设计。商业设计本身不能成为商业地产开发运作中的独立模块。三益中国参与了无锡万象城的全程设计，虹口龙之梦一做更是6年，其中所经历的反复无以计算。
在商业领域，使用率当属一关键性的指标，它关乎坪效。通常，一个购物中心的使用率被控制在55%-65%。然而，在高栋做过的众多商业评审中，太多的设计构思将这一指标做成了38%、39%、45%……“如果想通过运营来实现租金的增长、资产价值的增长，对使用率缺乏基本的敏感度，显然是无法成行的”，高栋说。“再看另一个影响坪效的重要因素——消防。它被众多设计公司当做技术问题来处理。但是做过后期招商、运营管理就会发现，消防分区划分不仅仅是技术问题，还是商业问题。往往就因为服务链没能打通各板块，从而导致了各板块连接不畅、融合度不高。”
让系统发话
这个行业缺第三方运营人才，缺人才团队的培养体系。“人固然重要，系统同样重要。做商管、做运营，一个人成不了气候。”三益中国最近研发了自己的商管体系——购物中心全程管理信息系统，从定位前期到后期营运，仅节点就列出了1000多个，只有靠强大的平台支撑才能让诸多的服务模块化、标准化；然后，再靠人的力量把商业做好。“这个行业不缺策划公司，不缺设计公司。但是，运营公司鲜见。喊口号的太多，拼刺刀的太少。”行业缺迫切需要第三方服务。目前，众多的二三四线城市的开发商刚刚进入商业地产领域，他们急需第三方服务的综合服务，需要他们来打通内部产业链，促进各板块间的互相了解。“当三益中国以全产业链模式做设计时，接触10个甲方，就有9个对商业运营产生了浓厚的兴趣。不过，运营真的是操着卖白粉的心，赚着卖白菜的钱”，高栋感慨，第三方运营的盈利模式有待修正。
商业地产全产业链模式，成全三益中国的行业微步
建筑设计，全程的商管，以及有商业研究，目前三益中国在旗下的三大板块。
2011-2012年，三益中国旗下的建筑设计院共接了100个城市综合体，其中60个购物中心。这些年，三益建筑设计做了两件事情。
第一、建立技术高地。三益中国的商业研究院掌握着全国商业地产项目运营中的70多万个数据，这些数据足以指导前期设计。与此同时，研究院还拥有1000多个品牌的所有技术条件。到这个点，商业地产的建筑设计已不仅仅是设计能力的问题，而是在考验对商业地产的了解度。唯有精确了解商业需求，效率才得以提高。否则，只能在不断地试错中慢慢摸索。
第二、三益中国的建筑设计建立了庞大的网络体系，每年可接1500多万平方米的项目，这为跟开发商合作商管研究创造了机会。
但是，这些不是三益中国的全部。三益中国真正想做的是商业地产项目的服务平台——商业地产经营管理能力和商业地产资本管理能力。高栋正在跟基金谈合作，他希望：“未来三益中国的服务模式是由金融、资本来策动，以此形成一个循环的专业服务圈，从而改变三益中国的盈利模式”。
不管怎样，这是三益中国的一大步，也将是这个行业的一微步。