250亿豪赌旅游地产 协信赴港IPO无时间表

  “彩云之巅”云南,自古就是个承载着无数人“归隐”梦想的地方。近年,保利、恒大、万达、雅居乐、世纪金源等各路资本纷纷以旅游地产开发的名义雄踞一方。

重庆开发商协信地产控股有限公司(以下简称“协信”),是前往云南攻城拔寨的最新追随者之一。今年3月9日,协信CEO刘爱明与昆明市富民县县长周开龙正式签订了合作协议书,进行“中国·昆明小水井苗族风情生态村”项目开发。这是一个占地1.5万亩(10平方公里),总体量达280万平方米的庞然大物,总投资高达200亿元。

此前的3月7日,协信还在与重庆永川区政府的战略合作框架协议上签下了自己的名字,计划在永川900亩土地上打造一个新古典风格旅游古城,项目总投资约50亿元。

短短两日,协信已豪掷250亿元进行旅游地产项目的布点。对于去年销售额仅约100亿元的协信来说,旅游地产开发所需的资金从何而来?

对此,协信地产新闻发言人孙涛在接受时代周报记者采访时并不愿意多谈。但在不少业内人士看来,协信进军旅游地产,与这两年密集拿地如出一辙,都是在为上市做“加分”准备。

事实上,能否如期上市考验着协信的资金链。支撑其近两年攻城略地的背后,除了销售回笼外,就是公司相对密集的融资行动。据时代周报记者了解,协信近年与五矿信托、上海中城联盟投资、汉威基金、宏璟资本、华润信托、兴业信托等均有资本合作,仅今年2、3月就发布了23.4亿元的信托融资计划,年息在10%-13%之间。对于公司目前的负债情况,孙涛同样拒绝透露,不过据他介绍,协信今年将陆续进入12个城市。

“无中生有”开发遇挑战

协信为何选择布局旅游地产?上述两项目250亿元的投资资金从何而来?公司是否有专业人才进行项目规划?

对于这一系列问题,协信新闻发言人孙涛在接受时代周报记者采访时,均采取了不予置评的态度。

“旅游地产地价低,炒作空间大。开发商仅需要花费一点钱拿地后,就可以高估价去贷款或者融资。”在中房信研究总监薛建雄看来,财务杠杆带来的资本获益,是诸多开发商热衷开发旅游地产的最大原因之一,不排除协信也是出于这方面的考虑。

而有不愿具名的重庆当地开发商代表对时代周报记者分析称,房企向旅游地产进军,也能够迎合地方政府招商引资的意愿,往往能够以很低的价格获得大量的住宅及商业配套土地。一般来说,传统住宅项目土地成本占总成本的30%-50%,但旅游地产的土地成本,一般只占总成本的10%。

事实上,协信在富民当地初次获得的土地地价的确低廉。富民国土资源局网站公布的信息显示,今年2月,协信已取得昆明富民小水井项目一期120亩建设用地,按照协信支付的5404.5万元总价计算,每亩地约合45万元,折合楼板价仅约675元/平方米。

而按照协信所预期获得小水井项目中共4000亩建设用地估算,其在土地价方面的投入或仅约18亿元。

此外,作为行业新兵,协信在开发旅游地产项目时即将遇到的困难可想而知。“富民当地房地产开发目前尚没有形成一定规模,而协信项目旅游资源优势也并不突出,属于‘无中生有’的一类旅游地产开发,开发起来有一定的挑战性。”云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研在接受采访时曾表示。

“旅游地产开发目前最大的瓶颈之一,就是人才。”知名房地产分析师陈真诚接受时代周报记者采访时也担忧,而现在不少开发商是以开发销售住宅地产的思维和方法在做旅游地产,如果不真正地挖掘旅游地产的内涵,就会只有地产,而无旅游。

此外,中原中国董事副总经理黄雄也表示,旅游地产开发周期长,投资金额大,一旦发现市场供应过剩,再想调头就不容易了。

而这一切,协信是否能从容面对,目前还是未知数。

为了扩张不拒任何资本

除了涉足郊县旅游地产外,协信在一、二线土地市场上的扩张步伐丝毫没有减慢。

继去年8月用两块商业用地叩开上海大门后,今年3月6日,协信地产以2.85亿元顺利取得上海祝桥空港工业开发区的浦东空港国际总部经济园项目一期建设用地,用地面积204.8亩。

时代周报记者粗略计算,协信仅在上海就已耗资28.5亿元拿地。而按照协信CEO刘爱明此前所透露的拿地计划,未来在上海,协信也会做住宅产品,目前已经在考量嘉定和浦东的土地市场。

协信目前还期盼在北京乃至全国的土地市场有更大的作为。“我们将很快在北京拿地,目前正在洽谈中。在北京是很不容易拿到纯住宅用地的,我们的方向主要是商业或者工业基地等项目,”刘爱明称。而据知情人士透露,协信成都公司总经理魏开忠已同时负责北京区域拿地等事宜。

协信新闻发言人孙涛对时代周报记者表示,公司今年希望进入12个城市,扎扎实实在这12个城市生根,已进入的城市有重庆、成都、上海、昆明、无锡、苏州,即将去长沙、武汉、北京等城市。但他拒绝透露未来拿地的具体投资金额和资金来源。

“为尽快上市,协信自2011年起采取与基金合作方式疯狂拿地,在重点城市主要关注两种地块,能够底价拿的住宅地块,不分区域;或城市中心区的商业地块。”有第三方机构对协信近年拿地策略分析总结称。按照协信高层此前接受媒体采访时的数据,仅去年一年,协信新增土地规模大约300万平方米。截至目前,公司待开发项目18个,战略土地储备为1150万平方米。

“协信在上海如此密集拿地,还准备在北京等地的扩张计划,可能和其在筹备赴港上市有关。”中房信研究总监薛建雄猜测,香港资本市场对土地储备很看重,土储量大,可证明该公司的发展前景比较好。此前协信的土地储备价格较低,目前在一线城市扩张,地价高,可以做大资产。此外,他们对商业、旅游产业等业务链进行扩充,也方便沉淀资产,上述均有利于其进入资本市场。

梳理协信的产品体系不难发现,目前公司布局的重庆、成都、无锡、苏州、上海等大城市中,均以商业地产为主,其中按照协信的初步规划,上海虹桥、闸北两处项目都将被打造成“星光系列”产品,并以自持为主。

“未来5年,协信将开设50家‘星光系’商业门店。”在去年重庆协信星光时代广场开业现场,协信董事长吴旭高调抛出了星光系列产品的扩张计划。按照吴旭的设想,这意味着协信在商业地产领域的扩张速度或将赶超万达。刘爱明也多次表示,协信将商业地产和住宅地产并重,未来协信储备的土地中,将以30%比例用于商业项目开发。

然而,大规模的扩张还是给协信的资金造成了很大的压力。早前曾有重庆当地一名开发商还对时代周报记者透露,为了维持企业正常的运营,协信将不少房源抵押给银行换来贷款,此外,为了保证扩张速度,协信还转向海外市场进行融资。

在解释企业的扩张资金来源时,刘爱明曾透露,协信资金主要来自两个方面:一个是销售,这两年,公司基本上每年以70%-80%的速度在增长。另一个是外资、信托、基金等的资本。“协信不拒绝任何形式的投资。”刘爱明称,这是协信制定全国扩张战略时就定下的基调。

赴港IPO仍无明确时间表

可查资料显示,协信最新一笔信托计划在2013年3月15日发行。协信委托中融信托发行了“融信星光1号集合资金信托计划”,规模达14.4亿元,预期年息在8.5%-10%之间,资金定向投向于协信虹桥商办项目。

在此前的2月份,协信与五矿信托合作成立的“协信中国基金集合资金信托计划(一期)”,信托计划资金将用于向协信中国项下的企业或项目进行股权投资,发行规模达9亿元,发行期限2年,预期年息率9.2%-11%。

此外,协信还曾与五矿信托合作发行了10亿元的“协信城市发展基金集合资金信托计划”,募集资金将用于向重庆协信集团城市建设发展有限公司进行增资扩股,发行期限为2年,预期年息率10%-13%,实际募资8.89亿元。

根据协信地产官网显示的情况,除了五矿信托,协信与上海中城联盟投资、汉威基金、宏璟资本、华润信托、兴业信托等均有资本合作。但因公司财务状况并不透明,外部融资具体额度到底有多少,时代周报记者已无法准确查询。

“从各方面布局和拓展来看,协信算是野心比较大的开发商,跟最近上市的旭辉、新城等房企不在一个层面。”薛建雄分析称,信托等融资方式,资金利息虽比银行高,但以牺牲部分利润来吸引外来资本,对那些快速扩张的房企来说,都很正常。等楼市热起来,协信也有可能能像当年龙湖、恒大那样获得资本市场高估。但目前香港投资市场依旧未回暖,境外投资者变得愈发挑剔,协信是否还能再讲述一个漂亮的上市故事,目前还很难说。

“在很大程度上,现在急于赴港上市的房企,本质上是一种被动行为。”有不愿具名的投行老总分析称,“内地银根仍未松动,还没有上市的房企融资渠道非常有限,加之为了备战上市,很多房企不惜重金拿了较多的土地,所以资金压力较大。如果不上市,资金链可能就会出问题,因此,在资金倒逼的情况下,只能被迫上市,以缓解资金压力,并寻求打通��个融资渠道。”

虽然早在去年6月,协信就称将有望于2012年12月登陆香港主板市场,但截至目前,协信赴港IPO仍未成行。该计划是否搁置?孙涛仅简单否认称,公司目前仍在积极地筹划上市事宜,但具体进度目前不方便透露。