朱咏敏:商业地产"春天说"是误区 亟需结构性调整

他认为，目前市场上盲目跟风的所谓的“商业地产春天”其实是误区。“目前市场上是存在部分开发商转型做商业地产，但这并不代表商业地产的全盛时期及所谓的春天已经到来。一窝蜂的搞商业地产投资，不认清当前的市场结构和形势，只会让混乱的市场更混乱。”
近年来，国家对于传统住宅市场的调控力度愈演愈烈，特别是今年三月以来“新国五条”及其细则的落地，更是搅动了整个楼市神经。楼市调控大背景下，商业地产无疑是最大的受益方，一度成为市场热切关注的投资方向，大量房企纷纷转型商业地产。这即是目前市场上大兴的商业地产“春天说”。然而，本次采访的嘉宾全国房地产商会联盟副秘书长朱咏敏却并不这么认为。

他认为，目前市场上盲目跟风的所谓的“商业地产春天”其实是误区。“目前市场上是存在部分开发商转型做商业地产，但这并不代表商业地产的全盛时期及所谓的春天已经到来。一窝蜂的搞商业地产投资，不认清当前的市场结构和形势，只会让混乱的市场更混乱。”

对于近期落地的国五条细则，朱咏敏从四个方面进行了解读。首先，他认为目前的调控政策可能会让一部分人钻空子，比如假离婚等现象，这些问题是存在的，国家相关部门应该有针对方法；其次，“新国五条”的出台，其实是为今后限购退出房地产市场做了铺垫；第三，细则里面涉及部分内容其实不简单的调节的是房地产市场，实质性的是为了延缓目前通货膨胀的压力；第四，细则其实继续强调了抑制投资投机性购房，他预计今后会有类似“宽进严出”相关政策出台，为其作铺垫。最后他总结，此轮楼市调控对于房企的商业地产开发，其实并没实质性的影响。

据上海市商务委统计，2012年上海市人均商业面积已达3平方米，远高于欧洲国家1.5平方米左右的人均水平。而同时，目前上海商业地产存在“总体过剩、局部失衡”的现状。对此，朱咏敏认为，目前上海乃至全国的商业地产，普遍存在两个极端的矛盾，一方面存在低端过多、品牌太少的问题；而另一方面又存在，奢侈品门店过于泛滥的现状。结合目前市场的消费水平，整个行业亟需结构性的调整。

在谈到，近年来电商的崛起对于传统商业地产运营模式带来的冲击时，朱咏敏认为，面对新的市场环境，以及消费者越来越多元的消费需求，未来商业地产运营商们，首先应该意识到电商的冲击性。在开发新项目时，应该着重区分该项目与之前已有项目的区别，有针对性的与电商形成直接竞争力。他认为电商对于传统商业地产的影响尽管目前已经显现，在未来五年内将会更加突出。未来商业地产的开发，必须意识到电商的强大存在，并将其作为参照物定制相关策略。