瑞安陷舊城改造之困 商業地產擬獨立上市
業內分析認為，瑞安房地產分拆之后的商業地產業務，可以免受住宅業務的拖累，同時為集團融資，緩解持續緊張的資金壓力。
5月初瑞安房地產發布一份公告，宣布2013年前四個月已完成全年銷售目標的52%，比2012年同期增長高達342%。
這是瑞安房地產數月來難得的一個好數據。2012年瑞安房地產年報慘淡，全年營業額、淨利潤均同比下滑四成以上，合約銷售額甚至沒有達到原定全年目標的一半。
開局數據的紅火尚不能解除外界對瑞安房地產的擔憂，記者獲悉，因“舊城改造”成名的瑞安房地產如今卻因動遷僵局備受困擾。瑞安在上海的多個項目動遷進展極為緩慢，瑞安房地產高層已明確表示，未來將不再進行大規模的動遷項目，而旗下商業地產業務或將獨立上市。
業績突然轉暖
4月剛結束，瑞安立刻對外發布2013年的“成績單”。4月份，公司合約物業銷售額約14.71億元，按月增長達125%﹔出售的總建筑面積達5.66萬平方米，平均售價為每平方米2.6萬元。
2013年前四個月，瑞安房地產累計合約物業銷售額為46.5億元，比2012年同期增長了342%，完成全年物業銷售目標90億元的52%。四個月累計出售總建筑面積為16.28萬平方米，均價為每平方米2.86萬元。此外，截至4月底，集團獲得認購的物業銷售總額為12.68億元，預計將陸續兌現。
在業內人士看來，僅2013年前四個月，瑞安的數據就直追2012年全年，46.5億元的銷售收入讓資金問題稍有緩解，圍繞瑞安房地產數月的低迷氛圍似乎有所散去。
但情況並不樂觀。中國房地產信息集團分析師薛建雄認為，瑞安2013年推出的“瑞虹新城”等新一期項目入市，是帶來數據好轉的主要原因。“但新入市的項目此前已有漫長的時間鋪墊，瑞安房地產如今面臨的最大問題就是項目入市緩慢，開發進度受困於地塊動遷進度。”在其看來，未來幾年能否保証不斷有新項目入市，不再“走走停停”，才是瑞安面對的核心問題。
瑞安房地產在公告中披露，計劃於2013年推出約60.69萬平方米的住宅建筑面積以供銷售及預售，覆蓋該集團六個項目，包括上海瑞虹新城、上海創智天地、武漢天地、重慶天地等。
21世紀不動產分析師羅寅申告訴記者，瑞安進入2013年銷售表現不錯。2013年1月份至今，單價在3萬元以上的樓盤銷售冠軍就是瑞虹新城，成交金額比第二名多出了7億多元人民幣。
“新樓盤銷售回籠的資金很快就被投入用於下一期的動遷，但隨著時間推移，動遷補償標准越來越高。”薛建雄認為，瑞安房地產陷入了一種“賣一批新房、動一塊舊地”的模式中，即使銷售不錯，利潤也被水漲船高的下一批動遷成本吞噬了不少。
記者就業績轉好及動遷疑難等問題詢問瑞安房地產，但截至發稿前瑞安方面沒有答復。
“舊城改造”之困
“瑞安房地產去年業績欠佳，我必須為此致歉。”2013年4月底，瑞安房地產董事會主席羅康瑞在2012年年報發布之際對外表示。
瑞安房地產2012年的業績的確令人大跌眼鏡 業額僅48億元，同比下滑43%，淨利潤20.29億元，同比下滑41%。合約銷售額僅57.32億元，佔120億元的全年目標不到一半，也低於2011年的銷售額。
更雪上加霜的是，截至2012年年底，瑞安房地產現金及銀行存款合計為人民幣88.63億元，負債淨額則高達260.35億元，淨資產負債率達到70%。
“下跌主要由於交付的物業較2011年少。”羅康瑞表示，“過去數年，集團處於長期增長的軌跡，但其間因相對較長的發展周期而經歷一些起伏，這也是我們建設交付進度一直相當緩慢的原因之一。”
瑞安房地產對外披露的數據顯示，其太平橋116號地塊2011年2月28日拆遷完成比例為78%，而2012年底的這一數據為85%。這意味著近兩年時間僅推進了7個百分點。
此前，瑞安在中國內地因上海“新天地”項目一戰成名，因改造上海石庫門老房子，並將其轉變為時尚購物街區而廣受贊譽。羅康瑞也被認為是最早涉足內地房地產行業的香港企業家。羅康瑞曾對外透露，“新天地”的動遷在當時可謂效率驚人，在43天之內動遷了3800戶居民。
瑞安房地產在此后的內地發展中沿用“舊城改造”模式，在全國多個城市都嘗試“修舊如新”，然而，這一模式也讓瑞房在近幾年飽受困擾。
羅寅申告訴記者，瑞安目前動遷的區域是上海歷史較久的老城棚戶區，人口密度大，且板塊體量巨大。“在上海，動遷是一個極大的難題，動遷時間幾乎是失控的，在市中心尤為嚴重。”一位上海的房地產開發商如是說。
此外，動遷的“價位”已經隨上海的房價一路暴漲。“一個20平方米的老房子，以前動遷補償100萬元，僅僅過了幾年，差不多的區域再動遷一個20平方米的老房子就要補償動遷戶400萬元了。”上述人士告訴記者。據透露，如今開發商在拿地的時候，都更青睞於政府已動遷完成的“淨地”，避免資金鏈被拖累。
商業地產獨立運營
動遷難已成為各類房地產開發企業在上海面臨的共同難題，此前李嘉誠在上海數個地產項目就因開發時間過長而受到“囤地”質疑，公司方面對外表示，當地居民動遷困難是造成進展緩慢的原因。
2013年年初，瑞安房地產行政總裁李進港曾對外表示，近五六年，瑞房在上海投入動遷資金已高達120億元，不但沒有收益，還需支付利息等開支，因此公司未來將不再進行大規模動遷項目。
瑞安房地產的住宅常常“斷檔”，商業地產帶來的租金收入卻較為穩定。正因如此，瑞安也逐漸嘗試擺脫對“舊城改造”模式的依賴，將重心轉移至商業地產。
2012年年初，羅康瑞宣布計劃分拆商業地產業務至新的子公司“中國新天地”，計劃在香港聯交所上市，並已遞交申請。羅康瑞對外透露，中國新天地由2013年3月1日起成為瑞安房地產旗下完全獨立運營的圈子附屬公司，他本人擔任執行主席。這是他卸任瑞安總裁后重新進入經營。
業內分析認為，瑞安房地產分拆之后的商業地產業務，可以免受住宅業務的拖累，同時為集團融資，緩解持續緊張的資金壓力。
薛建雄對記者分析，瑞安房地產一直堅持旗下商業地產“隻租不賣”。“商鋪在運營初期蓄客不足，此時出賣價格不合算﹔而到了成熟期有了穩定的租金收入之后，再賣出又未免舍不得。”他認為，如果願意出售旗下商鋪，則資金不成問題，瑞安房地產在資金問題上尚有諸多退路可選。