福州一些旅游地产缺乏实业在城镇化推动下旅游地产成为不少开发商的首选

[导读]2013海峡房地产论坛将于6月17日启幕，来自海峡两岸的地产企业家代表、经济学者、投融资专家等千名嘉宾将齐聚福州，就美好城市等问题做深度交流与探讨。
2013海峡房地产论坛将于6月17日启幕，来自海峡两岸的地产企业家代表、经济学者、投融资专家等千名嘉宾将齐聚福州，就如何建设两岸城镇化、如何推动两岸房地产健康持续发展、如何促进房地产业共生建筑美好城市等问题做深度交流与探讨。

记者昨日了解到，在大家称赞“城镇化对调整期楼市起促进作用”的同时，本土开发商则更希望通过本届论坛解开城镇化的房企迷失：怎样避免走上“鬼城”鄂尔多斯的老路？

专家提示，由于对城镇化带来的巨大刚需寄予厚望，不少房企积极开发旅游地产、在二级市场高价拿地，但需防范出现以追求土地扩张为主的“伪城镇化”思路，围绕人口城镇化的实体经济升级转型等应成为城镇化体系建设重点。

城镇化催生旅游地产

近几年，在住宅限购和城镇化政策的推动下，本土开发商开始转型商业地产，其中旅游地产成为不少开发商的首选。于是，福州旅游地产项目纷纷上马。

2011年1月4日，晋安区鼓岭柱里地区三幅地块挂牌出让，总面积约327亩，被福州世茂置业有限公司以3.6亿元起始价成功摘得，楼面均价为1651元/㎡。

而位于三江口的宗地2011-19号地块，由福州新海岸旅游开发有限公司以底价4.4亿元成功竞得，该地块总面积为600亩，楼面均价仅314元/㎡。

世纪金源集团拿下的贵安新天地所在地块，面积更是达到了7500亩，罗源湾滨海新城面积也达到了5740亩。名城集团拿下的永泰地块，位于永泰县葛岭镇，面积也极大，约为4000亩。

国内领军房企恒大今年正式入驻福州，发展旅游地产。其实早在2012年10月，恒大就已考察福州市场，与福州市政府签署了投资框架协议。华侨城早前也曾宣布，已与福州市政府签署《战略合作框架协议书》，双方拟合作建设包含娱乐体验、生态观光、商务休闲、运动养生、高尚社区等于一体的文化旅游综合项目，项目投资总额不低于100亿元。

有数据显示，福州周边未来将有近20个旅游地产放量。

房产专家王剑超表示，目前福州的旅游地产主要集中在永泰、闽侯、琅岐等外围区域，福州市中心则比较少见，主要是因为旅游地产一般都是大体量，对土地的需求量大。此外，周边区域也有相应的旅游资源。

业内人士介绍，旅游产品的提升是福州市“十二五”发展规划的重点。“当前福州住宅开发受限，商业开发涌现，所以很多开发商都在寻找新的蓝海。旅游地产往往位于城市外围，地价本来就不高，且受到地方政策支持，有实力的开发商更容易拿到整片的低价土地，因此不少开发商敏锐地嗅到了旅游地产开发之中利益的味道。”

多数项目只是一次性开发

一方面，旅游地产的开发正如火如荼，但另一方面，鬼城危机正在三、四线城市蔓延。

去年，是楼市逐步趋暖的一年，而不少三、四线城市的楼市却并未出现同步回暖。从温州到鄂尔多斯，再到海南、常州、营口，媒体曝出的三、四线城市楼市鬼城一个接着一个，蔓延的速度令人惊心。

空置率高、存量房销售困难、房价下滑、崩盘等说法频频见诸报端。一时间，信心十足的本土开发企业开始担心，福州周边区域的城镇化进程会不会走上鬼城的老路？

福州大学房产研究所所长王阿忠表示，这种担心并不是毫无依据。“城镇化的前提是工业化，这需要实体经济的支撑。用通俗的话说，城镇化就是建一个城镇，吸引人到此生活、工作，但这必须要有经济的支持。但福州现在的一些项目，离市中心较远，虽然现在卖得不错，但未来用什么吸引人过来居住，还需要打个问号。”

王剑超称，目前福州的一些旅游地产项目，虽然有旅游资源、有大的体量，但都存在一个共同缺陷——没有实业基础，很多项目都只是一次性的开发，而不能保证持续、稳定的运营。从总体上看，福州旅游地产的开发仍然很滞后。旅游地产开发经验很重要，单纯的旅游项目开发，容易出现人流无法支撑的问题，而把商业和配套做好，形成旅游商住综合体之后，三者之间会形成相互促进的作用。

在房产专家江映辉看来，真正的旅游地产首先产品所在地域要“天赋异禀”，然后是开发商赋予项目的“后天价值”。

“从产品本身来看，不仅仅是满足居住的需求，还应该包括休闲、娱乐、游戏、度假于一体，目前我们看到的福州情况仍有差距。”他表示，大多数项目呈现的状态不过是选址在旅游资源较佳的区域里，但采用的模式仍旧是以出售为目的进行的常规开发，旅游地产作为营销噱头超过了实际情况。

王阿忠表示，如果没有实体经济的支撑，城镇化很可能变成一个造城运动，最终过多的房产开发只是形成另一个鬼城鄂尔多斯。

资料显示，鄂尔多斯依靠能源暴富，继而依靠能源繁荣时期的雄厚收入，大兴土木，生生地造出一座新城来。而这座面积约32平方公里、斥资50亿元打造的城市，街上的清洁工比行人还多。

根据当地负责人的介绍，目前城市入住人口有10万人。也就是说，这个在规划之初预计容纳50万人的新城，人烟不可谓不稀少。这主要是因为，造城后的鄂尔多斯没有主体经济，无法提供足够的城市就业新岗位。