投资商看好前景 纷纷增持上海商业地产

导读：投资商看好前景 纷纷增持上海商业地产。

上季度持平，为人民币8.8元/平方米/天。
来自高力国际的最新统计报告显示，2013年第一季度上海核心商务区甲级写字楼的平均租金与上季度持平，为人民币8.8元/平方米/天。尽管某些区域的租金增长力度在本季略显疲软，但第一季度上海写字楼物业整售买卖市场相当活跃，一举录得四宗交易。对此，高力国际华东及西南区、物业投资服务中国区董事总经理翁琳表示：“这充分说明投资人仍然对商业地产市场充满信心，投资活动不断。 ”
   浦东写字楼租金潜力超越浦西
   与国内一些二三线城市动辄上百万平方米的供应量相比，上海市场上可供投资的高质量写字楼仍然稀缺。在一季度，上海核心商务区写字楼新增供应有限，仅有一个新项目入市，在2012年被黑石基金收购的华敏帝豪大厦，在今年三月投入租赁市场并更名为嘉地中心。一季度甲级写字楼租赁市场需求相比上季度有微小回升，核心商务区甲级写字楼的平均空置率从上季度的9.2%下降至9.1%，其中浦东的写字楼空置率为8.8%和上季度相比下降了1.9%，而浦西的则上升了1.4%至本季度的9.3%。
   在甲级写字楼租金方面，核心商务区和次中心商务区均呈现出浦西的平均租金下降，而浦东的平均租金上涨的趋势。业内人士指出，近期，不少内地公司购买陆家嘴（600663）写字楼部分层面作为自用，这与浦东可租赁的写字楼面积下降不无关系。
租金收益及资产升值前景被看好
   第一太平戴维斯中国董事长刘德扬指出：“今年第一季度，大宗投资交易市场表面看似比较平静，但事实上，有很多交易正在进行或谈判中。不少海外基金持有的物业或于今年到期，开始寻找合适的买家，也有不少买家在积极地寻找项目，下半年将有不少机遇。”
来自戴德梁行的统计数据显示，虽然预算紧缩及盈利能力的不确定性，影响着企业对于写字楼的需求，本季度上海甲级写字楼平均市场回报率稳定在5.87%，资本价值上浮0.04%，审慎预测市场回报率会在5.6-6%之间浮动，而资本价值增幅将维持在0-3%的水平。因此，资本价值及租金收益皆表现稳健的写字楼，依然是投资者的首选。戴德梁行写字楼部负责人傅翀宇表示：“我们预估将会有超过100万平方米的写字楼在2013-2014年陆续入市，但其中70%的供应是位于核心商务区之外，市场上可供投资的高质量写字楼仍然稀缺，同时，外部整体经济情况的好转，也对写字楼租赁市场的稳定起到明显支撑作用。”
    事实上，正是考虑到写字楼未来供应的洪峰或抑制租金上涨，一部分写字楼持有者愿意出手项目，与此同时，追求稳健投资收益的海外基本，依然看好租金收益和资产价值，这促成了相关交易的活跃。
非核心区域项目也成为整购目标
    根据上海统计局数据，本季内写字楼物业固定资产投资同比增长95.1%，商用物业同比增长59.7%，体现了投资者和开发商对商业地产的强劲信心。高力国际华东及西南区、物业投资服务中国区董事总经理翁琳指出,有多宗交易为证，上海写字楼整售买卖市场变得更为活跃，核心地段的甲级写字楼因其中长期租金增长以及资本溢价的潜力而成为关注的焦点。
   与此同时，次中心商务区以及商务园区对海外投资者也具吸引力。MGPA就在本季度斥资人民币2.64亿元收购位于嘉定区安亭的嘉亭大厦，折合单价约每平   方米17400元。交易显示在非核心区域也存在具有吸引力的投资机会。
事实上，越来越多城市综合项目正在次中心区崛起，并可分享区域规划带来的红利，成为机构和个人投资者追逐的对象。例如，近日启动的轨交商业综合体近铁城市广场，其位于长风生态商务区和中环市级商圈交汇点，规划之初就与地铁建设“零距离”相连，建成后同时拥有轨交13号线真北路站全部四个出入口，在地下二层通过地铁站打通金沙江路，其商务、商业价值就引发了业界的关注。
   据悉，近铁城市广场由知名建筑大师、2010年上海世博会日本国家馆总建筑师小林利彦担纲主设计师，地下空间设计为“阳光地下车站”，综合体写字楼电梯可直达地下地铁站厅，并透过南北3000余平方米的下沉式广场引入阳光、清风，减少灯光照明和送风量，全面体现了长风生态商务区节能环保“建筑生态”理念。同时，项目该商业综合体还拥有逾10万平方米的商业体量，1200余个超高标准车位配比，分南北两区，南区定位于新家庭目的地，包含顶级婚礼会馆、精品超市、家庭时尚、KTV、珠宝饰品以及儿童类等家庭、生活业态，北区定位于新时尚潮流引领地，引进巨星影院、美食广场、时尚百货、特色餐饮、运动休闲等业态。