成都甲级写字楼市场真相：过剩仅为表象 未来或无地可建
从2012年的爆发式供应增长开始，有关成都写字楼“过剩”的论调便不绝于耳。
根据仲量联行《2013年第二季度成都物业市场回顾》报告数据，今年第二季度成都甲级写字楼总存量为140万平方米，空置率则是38.4%，市场仍处在高位之上。报告中更特别指出，“2013年下半年大量新增供应集中入市，业主的议价能力继续被削弱，市场情绪仍然不容乐观”。
但从销售情况而言，情况又并非如此糟糕。8月10日上午，城南某项目以2万多每平米的价格卖出了整层产品，再次突破城南写字楼最高价格。仲量联行成都区董事张裕鹏在接受本栏目采访时谈到，成都写字楼市场其实并不可以简单定义成供应过量，关键要看后面将如何解决这些问题，“不论大势如何，只要写字楼本身做的好，租售必然是不降反升。”
写字楼供应“过剩”只是表象，改善性需求或充当主力
提及成都写字楼市场，供应量与空置率的“双高”一直是摆脱不掉的阴影。上述报告显示， 2013年成都写字楼预计将有接近60万平米陆续供应上市。而写字楼“双高”正是源自于此。
但其实在依据上述数据做出“过剩”判断之前，还应考虑到写字楼的市场需求部分。仲量联行数据显示，今年2季度成都的写字楼实际销售量约有9万多平米，这代表了2季度成都写字楼新增加了9万多平米的市场需求。
张裕鹏指出，从2006年至2013年之间，历史上成都一共出现过三次需求高峰，今年2季度的9万平米需求就是其中之一。前两次写字楼需求高峰，一次发生在2008年三季度，一次发生在2012年三季度，且均是由供应所拉动产生的。他告诉笔者，成都的写字楼市场一直有供应拉动需求的现象。2012年的需求高峰，差不多有10万方左右，但是是累积了之前两个季度共50万平米的供应才会导致。
而今年的9万平米需求则是非常特殊的，“一季度没有新供应，二季度出来的供应只有10万方多一点，但却支撑出了近9万多的需求。另外这次需求也是成都历史上第一次，企业对办公升级的需求要高于新成立企业带来的需求。”
张裕鹏认为，新的需求分布显示出企业升级办公场地的需求将更加旺盛，“它指出了成都的写字楼需求来源，正从新成立的企业开始转向旧企业对办公场地升级所引发的的改善性需求。”
写字楼市场真正的问题：未来或将无地供应
在张裕鹏看来，成都写字楼市场目前的供应爆发实属必然，“同样是城市发展，比如香港，用了一百年的时间一步步走到如今的情况。但成都仅用了几年时间就跑完了几十年应该走的路，这就造成了成都写字楼出现集中爆发的原因。”
但写字楼供应上升并非坏事，由于供应量的增多，导致了租金的下滑，反而带来了大量的需求。根据仲量联行数据报告，今年二季度的成都甲级写字楼净租金为108.3元/平米/月，环比下滑4.3%，同比下滑7.9%。
另据其一份调查显示，由于城南是写字楼供应“重灾区”，租金也因此特别便宜。这使得很多过去没有在甲级写字楼内办公的企业选择换至更高品质的办公楼中工作。这也造成了旧企业对办公场地升级需求高过新成立企业的原因，“所以整个成都的写字楼市场表现其实是正面的。”
那么，成都写字楼市场真正存在的问题是什么？张裕鹏给出了一个令人吃惊的答案——未来成都的写字楼将会逐渐面临供应不足的问题。
“从长远看来，成都写字楼市场的快速发展期其实并不会太长。甲级写字楼受地段的影响，只能够在市中心而不可能继续向三环、绕城方向推进。从现有供应情况来看，写字楼土地供应不足的问题，最早将会在2016年开始显现。”
另一方面，包括写字楼在内的商业地产“大跃进时代”，这源自限购令等政策的影响。限购政策导致了不少本以住宅开发为主业的房企转入了商业地产领域，自然也就引发了产品的同质化、过剩等问题。不过张裕鹏认为，未来的成都，懂得商业地产开发的开发商将会越来越多。无论是从亚太区，如香港、韩国、新加坡等进入的外资房企，还是保利、万科、华润等中国本土优秀企业，都将会越来越多。而这些重量级房企的进入，也代表了它们对成都市场的看好。
散户止步，单一业权才是铸造甲级写字楼的关键所在
一方面是需求上升，引发租金出现下滑；另一方面却是从长远计，成都写字楼的土地供应也将出现下滑。这使得写字楼的投资问题变得更加扑朔迷离。
“长远来看，写字楼市场是值得投资的，不过需要注意选择优质甲级写字楼产品。”张裕鹏提醒，写字楼投资是一个需要花长时间来研究的项目，所以一定要看懂写字楼的价值。
在采访中，他特别提出了考量优质甲级写字楼价值所在的五大指标：地段、硬件、业权、物管品质、以及租户品质。其中地段与硬件都是硬性指标，根据2012年6月1日正式施行的《成都市商务写字楼等级划分》标准，对此均有详细规定。
而剩下的三样中，最重要的则是“业权”，业权应为单一业权只租不售。他表示，在上海、北京或者香港，一栋办公楼如果是散卖，就很难定义为甲级写字楼。因为只有大业主，才能请很好的物业管理公司来维持整栋楼的物业管理水平，小业主们很难做到齐心协力。
“比如你有5万平米的办公楼，你可能会有几千平米以比一般租金更便宜的价格出租，去吸引一些好品质的客户进来，打造这种楼的品质印象。而带来的好处，则是可以将其他部分的租金提升至更高，因为档次变高了。但这只能是大业主去做，如果是小业主，你不可能用自己的单元便宜出租，以吸引这种客户。”
这也就解释了，为何在供应量大增的今日，小型投资客成为了写字楼租金下滑最大的受害者。事实上，那些单一业权的高品质写字楼租金仍旧很高，比如2010年时，成都写字楼租金出现上涨，就是因为成都仁恒置地广场的出现。当它的出租率达到50%以后，直接把租金拉到了160元/平方米。月，所以就把成都整体的租金水平往上拉高了。
地产基金、房企股票：投资写字楼的别种渠道
优质甲级写字楼是最具投资价值的产品，但由于单一业权的要求，似乎就此立下了散户止步的门槛。投资写字楼市场是否还有其他渠道？
张裕鹏告诉笔者，在投资写字楼时，除了购买实体办公楼，其实还可以购买房地产相关基金、小型私募基金、以及购买转型为城市运营者角色的房地产上市公司股票。例如就在今年6月底，万科总裁郁亮就表示了企业的新定位将是在城市配套服务商。像这样的上市房企股票，其价值有很大一部分就是看它的办公楼等商业地产项目的运营收益。
同时，他还特别提醒，对写字楼市场的投资风险是一定存在的，看懂了优质甲级写字楼的5大标准，可以相应地降低这些问题。但也说明越往后面，投资者需要对写字楼市场更加懂行。“我们正在逐步开展面向小型投资者的顾问业务。事实上，专业的房地产顾问不仅可以为这些小型投资者提供更多服务，最重要的也是帮助他们降低投资上的风险。”