成都优质写字楼租金首降 半数项目延入市

7月16日，世邦魏理仕发布《2013年第二季度成都房地产市场回顾与展望》，报告显示，第二季度成都房地产市场整体平稳发展。其中，优质写字楼市场与个别顶级写字楼市场均出现降租现象。这与成都第二季度新增写字楼供应量大幅上升有直接关系。

报告显示，第二季度成都的办公楼新增供应逾58万平方米，达到历史最高水平，导致市场空置率环比激增5.6个百分点至40.8%，创10年来新高。而优质写字楼市场受到新增供应的冲击，租金有所下滑，个别顶级写字楼市场也首次出现降租现象。以香格里拉、仁恒置地、来福士广场为代表的传统商务区域顶级办公物业租金首次出现小幅震荡。

“租户在与顶级写字楼的议价过程中，会有较多的折扣与优惠。”世邦魏理仕研究部华西区副董事彭芳琪告诉记者。

租金下行

在记者了解的过程中发现，位于传统商圈的顶级写字楼香格里拉、仁恒置地在今年5月到7月间，均出现了超过1.66%的降幅，而同被认为是顶级写字楼代表的来福士广场资金情况相较则更不稳定。“同一楼体内高中低段价格差异较大，受租金波动的外界环境影响，再加上多个中介各自为战、互相竞争，也会对顶级写字楼租金稳定造成较大影响。”相关知情人士透露。

此外，甲级写字楼租金水平也继续下探。根据仲量联行数据统计，甲级写字楼平均有效租金为108.3元每平方米每月，同比下跌7.9%。今年下半年有近28万平方米的新增供应，希顿国际广场、国际金融中心、睿东中心、晶融汇、富力天汇等甲级写字楼都将在下半年交付并投入使用。受未来供应量较大的影响，本季度甲级写字楼租金开始下滑，由于下半年会有新项目陆续入市，租金的议价空间有可能会加大，与此同时，大量写字楼的投入使用，也会对甲级写字楼的租赁市场产生影响。

事实上，此次租金波动与此前受争议的成都写字楼的高空置率或无直接关系。数据显示，第二季度成都写字楼需求总量达94900平方米，呈现强势回升的形态，在本季度，全成都市甲级写字楼平均空置率甚至有所下降。

南迁成趋势

受优质写字楼租金下跌的影响，不少企业选择升级办公物业，三菱商事、韩国三星都选择了向更高标准的写字楼搬迁。“据我们了解，财富论坛召开后，各行业对以成都为代表的西部市场有更高的期望，有全国性甚至全球扩展业务的企业，今年都有在成都扩大办公物业的意愿。”彭芳琪向记者透露。上半年有大部分企业开始从乙级写字楼、商住楼等品质较低的办公物业升级到甲级写字楼物业。

办公物业升级也诱发了区域挪移，许多企业选择向南搬迁。位于成都南沿线的中海国际中心相关人员透露，目前已经满租的A、B座中，有近一半的客群此前在市中心传统商务区写字楼办公，正在招租的E座也有大量有扩张需求企业代表有意向迁往南延线前来咨询。“至少在挪移流向上，大量的办公需求会从市中心向南延线转移，几乎没有南延线的企业向市中心流动的现象。”中海国际中心相关负责人告诉记者。

延迟入市避高峰

由于区域集中与同质化竞争形势严峻，各甲级写字楼业都采取一定措施提升竞争力。其中，延长免租期或装修期免租是通常的做法。

此外，部分企业充分发挥特色优势，实施互补营销策略。例如入驻明宇金融广场的企业在商务接待中可以获得明宇豪雅酒店的折扣价格，“一方面，写字楼里的租户往往是我们酒店的目标客户；另一方面，酒店也为租户的客户提供了方便快捷的住宿、商务洽谈空间。这是我们有别于东大街其他写字楼的核心竞争优势。”明宇置业集团总经理助理刘建忠告诉记者。

值得关注的是，面对租金波动，一部分在建写字楼可能延迟入市。此前多家研究机构发布公报表示，2016年成都写字楼市场将再度迎来供应高峰期，此前世邦魏理仕曾发布研究数据，到2016年底成都将新增写字楼供应量500万平方米。

“现在来看这个数字可能会缩水。”世邦魏理仕相关负责人告诉记者，经动态监测，在建写字楼延迟率大概在一半左右，这表示到2016年底实际完工的写字楼可能只有200万~300万平方米——企业会自主选择调整完工时间，错开供应高峰期。