重庆写字楼2-3年供应量新增100万方 空置率或将上升30%—40%

近期，第一太平戴维斯公布了《重庆第二季度写字楼市场报告》（简称“报告”）。今年4—6月，主城甲级写字楼入驻率提升，空置率环比下降4.4个百分点至33.5%，租金环比下跌1.6%，平均为90.4元/平米/月。

    报告预计，未来两至三年，重庆主城甲级写字楼市场将新增近100万方的供应量。业内分析，虽然第二季度甲级写字楼空置率有所下降，但未来“供大于求”是大趋势，随着市场趋于“饱和”，租金还会继续下降。

    第二季度重庆甲级写字楼供应、吸纳及空置率

    空置率环比下降33.5%

    南岸、渝中上演写字楼“逃离记”

    据统计，今年第二季度，重庆甲级写字楼市场无新增供应。写字楼租赁市场吸纳面积大约3万方，空置率环比下降，降至33.5%。第一太平戴维斯方面表示，写字楼空置率下降实属“短暂美好”，随着新项目加入竞争，将面临空置率回升的残酷现实。

    从区域来看，第二季度中，南岸区空置率居于各区之首，渝中区其次。数据显示，南岸区空置率环比下降18.2%，但仍然居于首位。财信地产商业管理部经理谢尚伟认为，南岸区多老旧写字楼，“它们硬件较差、配套不佳，不能很好的匹配租户增长性需求”。租户撤迁，大面积腾空，拉高整体空置率。至于渝中区，由于位于核心商圈，租金价格较高，不少中小企业反而选择转向低租金的新兴区域。

    另外，第二季度两区均出现一个共同现象，租户“潜逃”。事实上，南岸区大型租户移至区域内写字楼核心区域，比如，重庆东银控股集团有限公司，从南岸区非甲级办公楼搬至同一区域的甲级写字楼国汇中心。而渝中区一家新加坡银行——华侨银行，从国际贸易中心迁至英利IFC。

    第一太平戴维斯方面称，多租户在第二季度选择迁往更高品质的写字楼，本地和国际公司都体现出这种趋势。撤租搬迁除了办公空间得到升级，也实现行业积聚。

    租金环比下跌1.6%

    多区域放缓上涨步伐

    报告指出，第二季度重庆甲级写字楼租金环比下跌1.6%，平均为90.4元/平米/月。其中，渝中区环比下降2.8%，约96.9元/平米/月，属于全市最高。

    值得注意的是江北区，近些年来，商业飞速发展，人口大量集聚，对租户的吸引越来越大，租金也水涨船高。但随着新兴区域写字楼崛起，新项目竞争，导致江北区在第二季度中，租金放缓增长步伐，环比增长2.5%，落后于第一季度环比增长4.0%。

    反差最大的是九龙坡区，第一季度中，租金增长高达20%，而第二季度回落了8.3%，租金约为55元/平米/月。

    未来两至三年 供应量新增100万方

    空置率或将上升30%—40%

    报告预测，重庆甲级写字楼，未来两年半将迎来近100万方的供应量，核心区域和新兴区域新项目正积极加入竞争大军。

    第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部助理董事罗元均指出，100万方的供应量中，新兴区和核心区写字楼供应比例大约是7:3。

    其中，核心区甲级写字楼众多，例如，杨家坪商圈的华润中心云端商务集群，建筑体量15万方。新牌坊的中渝国际都会写字楼，建筑体量11万方。而新兴区域，包括有蔡家佳程广场商务写字楼、财富中心世纪精信写字楼等。

    罗元均分析， 鉴于新增供应量激增，未来几年主城甲级写字楼空置率还会继续攀升，大概上升30%—40%。

    谢尚伟认为，“短期内，重庆写字楼租售市场的确会呈现供过于求，一些硬件及综合配套不佳的写字楼租金增长乏力，拉低重庆整体市场租金水平。”

    罗元均指出，“更优质的新项目有可能收取较高租金，但整体而言，由于新增供应造成竞争加剧，租金预计将继续下跌。”

    在市场趋向“饱和”的行情下，新老项目该如何寻求突破呢？罗元均说，要增加竞争力，在这场抢夺战中获胜，可以从以下两方面提升。一是物业管理，通过物业升级，提高项目品质。二是调整市场定位，有针对性的选择更适合的租户。