招商难、铺位空 深圳综合商业体笼罩泡沫阴影
今年9月，随着深圳两大标志性的综合商业体项目——宝安海雅缤纷城和欢乐海岸购物中心的入市，业界关于深圳大型购物中心“过热”、“泡沫化”的议论声再起。
实际上，这样的议论已持续了三四年。一个显见的事实是，深圳综合商业体近几年呈现快速发展趋势。
深圳综合商业体的现状怎样？深圳商报记者进行了实地调查。
追求“高大尚” 同业竞争加剧
试业了近9个月之后，今年9月13日，宝安海雅缤纷城正式开业。这个目前深圳最大的综合商业体，商业面积近20万平方米，是前几年开业的蔡屋围KK Mall的两倍多，被称为深圳西部的商业航母。
9月28日，位于华侨城的欢乐海岸购物中心的开业，再度吸引业界的眼球。
相关统计显示，接下来的不到一年时间里，深圳还将有皇庭广场、沙井京基百纳广场等多个大型购物中心开业，深圳的新增购物中心项目共计约有67万平方米将投放市场，其中超过70%集中在宝安和龙岗区。
记者查阅到的项目资料显示，它们的定位无一不是“高端品牌汇聚”、“一站式的大型购物中心”、“时尚生活的消费中心”等。套用时下的流行语就是：“高大尚”——定位高端追求时尚，体量越来越大。
记者实地走访一些购物中心发现，尽管它们都在追求高端消费人群，但品牌雷同、同质化发展和竞争加剧的现状却不容忽视。
今年上半年从深圳跳槽到北京工作的商业地产界资深人士王俊标近日向深圳商报记者表示，目前深圳的高端综合商业体业态基本雷同，“大多数是商场+影剧院+滑冰场”的设置。根据他的粗略计算，深圳正在营业的大型购物中心里，品牌同质化的情况基本在65%左右。“就是说购物中心里有100个品牌，只有35个左右是特色品牌或者是自营品牌。”
深圳房地产信息网地产事业部总经理周学军日前在接受深圳商报记者采访时表示，这几年深圳的大型购物中心（综合商业体）建设“有点盲目化”，深圳的商业体“目前更追求规模”，一味地往超大型发展。他认为，按照目前的发展速度，深圳综合商业体的发展“有泡沫化之虞”。
招商难铺位空 频现延迟开业
深圳综合商业体片面追求“高大尚”、大干快上的效应还在于，一些综合商业体面临无商可招、商铺空置、延迟开业的尴尬境地。
10月16日上午10时半，深圳商报记者来到海雅缤纷城实地查看。记者看到，此时的海雅缤纷城，偌大的地下停车库里空空荡荡，并没有多少车辆停放。在负一楼的佳田咖啡面包店，服务员向记者表示，这里从试业算起来大半年过去了，目前的人流量仍然不多。
在二楼的卡尔丹顿专卖店里，服务员在回答记者“为何顾客这么少”的问题时表示，“毕竟开业不到一年，客流量也需要养嘛”。她认为，到了晚上或周末客流量会大很多。
记者发现，在海雅缤纷城的一、二楼品牌区，这里的不少地方仍然围着挡板，除了一楼有一家国际品牌区正在装修之外，其它围挡区并无开工迹象。就在海雅缤纷城开业后不久，即有深圳媒体报道称，这里仍有近70家商铺空置。海雅集团随后表示，这些铺位实际已经签约，只是尚未入场装修。
记者就此联系了海雅集团相关负责人。其总裁助理张春琛因在上海出差，该集团工作人员并未就记者提出的相关问题作出回复。
世联地产的一份统计数据显示，深圳2013年已开业购物中心空置率约8%，达到18个月内的最高点，并高于6%的空置率警戒线。
一位不愿具名的商业地产界元老李军（化名）上周向记者透露，近一两年给他最明显的感觉是，“现在真正的国际一线品牌在中国开店都挺谨慎的”，放慢了在中国的开店速度，这多少反映了国际大牌对中国市场前景的看淡。中国这几年商业地产快速发展，为了吸引国际大品牌的入驻，甚至贴钱招商“宠坏了这些品牌”。由此带来的后果是，目前有些商业体开发商即便是提供装修补贴（由开发商全额出资按照国际品牌的要求进行铺面装修），仍然难以招到真正的国际品牌。
他认为，海雅缤纷城目前黄金铺位的空置，实际上是奢侈品牌对它前两年的经营状况持观望态度，不排除是在等这里的养商期过了、客流量上来之后再进场的考虑。
记者了解到，由于招商困难，一些综合商业体延迟开业已成为常态。海雅缤纷城、欢乐海岸购物中心等，开业的时间是一再推迟。更为典型的是位于福田CBD的皇庭广场。尽管其由于资金问题，在拖延了10年之后宣布将于今年底开业，但记者上周五在皇庭广场看到，这里仍处于装修阶段。其招商处一位工作人员谨慎地向记者表示，公司计划在年底之前开业，但具体时间目前无可奉告。
此外，像位于新闻路附近的英龙国际中心、龙华星河CocoCity等，虽然早就宣布即将入市，但至今仍无开业迹象。
面临入市高潮 泡沫不得不防
一方面是综合商业体面临招商困难延迟开业，另一方面是已经营多年的商业体升级改造后劲乏力。
业内一位资深人士此前向深圳商报记者表示，深圳的综合商业体除已完成一轮品牌升级改造的万象城显示出强大的品牌吸引力之外，其它正在营业的商业体或多或少面临升级乏力的困境。“一般的购物中心5年即要完成一次品牌升级，将一些低端的品牌淘汰出去。但目前深圳的很多购物中心都遇到了难题，品牌招商的资源捉襟见肘。”
尽管如此，记者发现，一些地产开发商对商业地产的投入并未减少，未来两三年，仍是深圳商业地产入市的高峰期。
去年，龙岗区宣布，今后该区将沿龙岗大道布局大量的商业体项目，“做到三公里即有一个Mall”。
近几年随着深圳旧城改造步伐的加快，在每个旧城改造项目均规划有一个商业中心的推动下，旧城改造在带动深圳城市环境升级的同时，将是商业中心的大规模入市，有人戏称的“满大街都是Mall”的状况难以避免。
周学军认为，虽然深圳狭长形的地理位置决定了深圳需要发展多元化的次中心，仍需考虑客户消费能力能否跟得上的问题。因此，政府相关部门在旧城改造规划商业中心时一定要慎重。
王俊标向深圳商报记者表示，目前说深圳的商业体存在过热和泡沫化风险为时尚早，因为深圳目前的人口总量和商业氛围都还没有达到泡沫化的境地，但“你要看2014、2015年的商业规划，才知道什么叫过热”。他向记者透露，目前商业体泡沫化比较明显的国内城市是沈阳、昆明、成都等地。“沈阳的商业中心就有100多家。”
综合开发研究院（中国·深圳）企业与市场研究中心主任刘鲁鱼此前在接受记者采访时表示，与西方发达国家布局大型购物中心不同，国内城市大多在城市中心发展综合商业体。他认为，深圳在规划发展商业中心方面应该有所节制，从城市规划的科学理性角度出发，来保持一个适度的量。怎样才是适度的量？“这其实是一个过程，一是市场本身的博弈，二是政府和市场的博弈，最终达至一个平衡。”