高和资本：房地产进入直接融资时代

10月26日，住建部政策研究中心与高和资本联合在上海发布《2013年民间资本与房地产业研究报告》，报告认为房地产直接融资所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，直接融资资金总额在8年间增长6.5倍，房地产进入直接融资时代。

住建部政策研究中心主任秦虹分析指出，目前房地产行业已经确确实实进入了直接融资时代。房地产企业逐步探索和发展多元化融资，除传统的银行贷款、证券融资外，目前还出现了信托融资、房地产私募基金等新型融资方式，未来房地产市场融资必然将逐步呈现成熟房地产市场的多元化格局。

高和资本董事长苏鑫指出，受地产信贷紧缩政策影响，2012年，房地产直接融资的占比快速上升，去年房地产信托余额为6800亿元，发展非常迅速，投资额比较大。进入2013年，房地产直接融资占比增加的趋势还在扩大，房地产信托新增规模占比信托总量明显增长，房地产领域成为信托资金主要投资方向。

报告称，2013年7月初，因有证券市场再融资放开的消息，多家地产公司都积极准备报批材料，融资方式包括定向增发、可转债、公司债等。从公布的融资计划来看，不仅仅有保障性住房、棚户区改造项目、商品房项目，还涉及商业地产项目。

另外，房地产基金加速发展。据了解，自2008年到2010年之前，国内房地产私募基金发展比较缓慢，仅有20多支基金，100亿左右的市场规模。2011年新募基金数97支，募集规模712亿元。2012年新募基金63支，涉及金额370亿元。

报告还认为，利率市场化和盘活存量信贷资产等政策也为房地产企业发展直接融资提供了政策机会。未来利率市场化意味着商业银行之间的竞争更加激励利率，资金成本逐步趋同，即间接融资和直接融资的成本趋于靠近。从以“用好增量、盘活存量”为总基调的货币政策，资产证券化就是值得探索的一种盘活存量的途径。

苏鑫认为，目前市场上充裕的投资资金来说，在不能投资住宅的情况下，未来部分投资者可能会改变惯有房地产实物投资偏好，在传统的住宅、商业地产投资之外，逐步配置房地产私募基金以及证券化产品，投资房地产证券、房地产信托、房地产私募基金以及其他证券化产品成为可选途径。越来越多的成熟投资人的出现，和机构投资者范围扩大，将为房地产企业发展直接融资创造基础性条件。