外企不断涌进　中国高档写字楼需求持续强劲

　　中央政府以及当地政府正在大力进行包括市内及城际交通等基础设施的开发，以解决由于扩张和城市化的发展规模所引发的交通及城市规划等问题，同时加快区域经济一体化进程。

　　天津、杭州和深圳等城市，由于位于中国写字楼市场最活跃的城市附近，正受到越来越多海外机构的青睐，同时国内企业的不断壮大也是推动其发展的重要动力之一。而成都和厦门等其他城市也将自己定位为于所在地区的中心城市，以支持其高档写字楼市场的方展。

　　为了增加其商业中心的吸引力，很多被调查的城市正不断建设新的中央商务区。这些建设项目将在未来几年里为市场提供大量的写字楼供应。尽管一些市场的需求强劲，但供大于求的局面仍然会出现，主要反映在二线城市的写字楼市场。虽然短期来看，由于需求强劲，市场情况仍然乐观；但是从中期来看，预计供大于求的情况将迫使这些二线城市中等级稍低的写字楼租金下降，空置率上升。不过，预计在大多数市场中，主要地段的国际标准写字楼的租金仍将保持稳定。

　　在北京，海外企业的扩张步伐带动强劲的需求，尤其对高档设施需求更明显。为了在高档写字楼供应紧张的情况下获得更高的租金，有些业主甚至已经开始改善其租户组合。未来六个月里将会有大量新增写字楼竣工，但是跨国企业不断扩张带动的需求增长将减轻新增供应所带来的影响。

　　在低空置率、高租金及需求继续走高的预期中，投资者对上海高档写字楼表现出强烈的兴趣。南京西路和陆家嘴中央商务区的甲级写字楼空置率低于5%，供应的短缺造成了持高的预订水平。但是，未来六个月里浦西将有六个项目陆续开业，将大大缓解该区压抑许久的需求增长。

　　在广州，海外企业的需求继续推动高档写字楼市场的发展。对甲级写字楼的需求，特别是包括珠江新城在内的天河区一带的需求尤其活跃。一些开发商把开发重点从住宅项目转移到写字楼物业，因此珠江新城一带有多项写字楼用地项目成交。预计2007年6月前将有大约100万平方米的高档写字楼的新增供应，不过，对这些新增建筑的强劲需求和高质量的保证将使租金保持稳定。

　　今年大量新增写字楼集中落成使成都高档写字楼市场又重现生机。新增甲级写字楼的出现，对旧有甲级写字楼建筑的租金带来一定压力，同时也在一定程度上提高了写字楼的质量。越来越多的跨国企业进入成都，带来了强劲的需求，今年头三个季度的净吸纳量比去年同期增长了七倍之多。尽管入驻率增长惊人，但是市场仍需时间慢慢消化今年涌现的大量新增供应。

　　由于深圳市政府的大力支持，福田中央商务区的建设吸引了大量投资者的目光，该地区正逐渐成为跨国企业的首选之地。预计在2007年前将有11座高档写字楼相继开业，大多数都是位于福田地区的甲级写字楼物业，届时将结束六个月之久的平缓期，很多新增供应物业已被预售或者预租。虽然供应量猛增，但是对高档写字楼的强烈需求有望保证租金将保持在稳定的水平。

　　天津的高档写字楼储备在最近几年几乎翻了一番。虽然吸纳量持续稳定，但是大多数成交项目只是小面积楼层。2007年7月前将有两座高档写字楼相继落成，2012年前还应该有超过100万平方米的新增供应进入市场。预计这些新增供应将造成空置率上升，特别是对乙级写字楼物业将带来租金压力。

　　虽然本地企业仍然是推动杭州高档写字楼市场需求的主要动力，但是海外机构开始陆续进入杭州，与去年相比有着明显的增长。今年上半年，实际利用的外国直接投资（FDI）比去年翻了一番，达到了10.8亿美元。大量外资的涌入和跨国公司不断扩充业务并进入市场的行为，势必将大大推动对优质写字楼设施的需求增长。

　　厦门高档写字楼的需求增长继续加快，供不应求的情况使高档写字楼的平均租金在过去三年成倍上升。厦门规划中的中央商务区的第一批写字楼--观音山国际商务中心将在2008年提供高达35.5万平方米的新增供应，大大缓解现有压力。

　　随着中国各地经济持续快速的增长，越来越多的海外玩家正在更多城市寻求商机。成都、天津、杭州和深圳等地作为其所在地区的重要商业中心的崛起有望从此趋势中受益。这次调查的所有城市都正在大力兴建高档写字楼和改善写字楼质量，但是尽管需求增长稳定，这些大量的新增供应势必造成未来几年里将在一些城市出现供大于求的情况。届时，空置率将上升，旧建筑租金将出现下降，不过，由于更高质量的新增供应和强劲需求，高档写字楼的租金则将会相对稳定。