北京写字楼空置攀升　租金持续坚挺

　　仲量联行北京市场研究经理陈斌分析，支撑北京写字楼市场租金水平的是两大要素：一是北京第三产业的持续快速增长，以及在政府的扶持下北京经济继续从重工业平稳地转向高科技产业和服务业。二是2007年和2008年投入北京写字楼市场的新增供应的总体质量很高。定于2007年和2008年完工的甲级写字楼的数量，要比前7年里竣工的甲级写字楼的总数还多。

　　北京第三产业在经过多年的快速增长后，占GDP的比重在2007年达到了前所未有的70％的份额（1994年时仅为49％）。与此同时，整个中国的第三产业GDP在整个GDP的比重仅为38.6％，而美国的这一比重约为75％，日本和法国约为70％。北京第三产业的快速增长对写字楼市场的影响十分显著。从事服务业的跨国公司则是北京众多甲级写字楼物业的主要租户，同时也往往是写字楼市场中租用面积最大的租户。2007年，优质物业极低的空置率，使类似安永这样的公司的扩张望而却步。因而，市场仍有大量受到抑制的需求需要释放。鉴于今年有大量新增优质物业投放市场，这些公司绝大部分得以租下那些能满足其期望值、面积也足够大的写字楼空间。这种扩张正是2007年净吸纳量预计将高达100万平方米（北京写字楼市场有史以来最高的一年）的主要原因之一。

　　跨国公司此前在北京市场面临的最大挑战之一，是难以找到非常适宜的办公地点。比如，国贸中心自竣工交付使用后其空置率便一直保持在5％以下。对于跨国公司的租户来说，这往往意味着要么推迟扩张，将发展重心放在上海，要么就是暂时在质量较低的写字楼里办公。不过在2007年，这种状况发生了显著的变化。这一年，北京共有11座新的甲级写字楼建成，而上海浦西和浦东区写字楼的总空置率已降至3％以下。这种转变已触发了北京写字楼市场“追求优质写字楼”的趋势，许多租户从乙级写字楼迁至新建成的甲级写字楼项目。

　　2008年和2009年北京写字楼市场总的租金水平预计将会微幅下降。在北京奥运会召开前，预计将有近200万平方米（总建筑面积）的新增供应投入市场，因此，无论部分物业的需求有多强劲，租金有多高，整个市场的空置率都将大幅走高，平均租金水平将出现一定程度的下滑。不过，这种平均租金下降的态势不会导致市场崩盘或者造成所谓泡沫的破裂，而仅仅是对暂时性的供过于求状况的一种正常反应。那些优质物业的表现将持续看好，但质量稍次的物业将遭受竞争加剧的压力，从而将使市场总的平均租金水平走低。到2010年或2011年，市场需求将逐步跟上市场供应，北京写字楼的空置率也将回归至13％－15％的正常水平，租金水平将逐步趋稳，此后再继续稳步攀升。