郑州写字楼 “纯粹”路上的困惑
写字楼，已成为现代都市经济发展的晴雨表。2000年前后，市场竞争的压力，使一些销售形势严峻的高层住宅在项目的定位上作出重大调整，并贴上“SOHO”的标签大肆炒作。这些定位暧昧的商住楼，一度让为数不多的纯粹的写字楼处境尴尬。本来作住宅的高层项目，又这样调整产品定位上的重大调整，是策略还是无奈？
写字楼市场，呼唤“纯粹”。然而，回顾中原房地产市场的发展，应该说，在追逐“纯粹”的路上，郑州纯粹型写字楼，走过的是一段“地产苦旅”。写字楼，留给中原房地产业太多的思考和困惑。
那么，在郑州房地产市场中，专业型写字楼到底有没有市场？如果有，前景如何？商住楼，难道就是写字楼开发的唯一出路？除此之外，写字楼市场是否真的别无选择？
9月2日，应本报的邀请，有关业界人士就该话题，仁者见仁、智者见智，分别发表了自己的看法。
关键词解析郑州写字楼现状
姜 芳：郑州市其实还是没有好的写字楼，虽说现在商业楼宇、写字楼宇也不少，但真正好的写字楼屈指可数。目前，郑州的企业大多属于中小企业，大型企业不多，这些中小企业对专业型写字楼也有需求。但是，现在人们还是认为高层住宅转过来的写字楼，比较适应这种需求。
我个人认为，经过市场的洗礼和淘汰，所谓亦商亦住的商住型办公楼，已经不适合这种市场了。首先，商住楼给管理带来很多不便，是按住宅的方式管理，还是按写字楼办公的方式管理？这都是一个问题。另外，商住楼也不利于形象上的统一。
高重恒：目前，郑州市写字楼的市场状况还可以，也出现了一些顶尖级写字楼，如裕达国贸、未来大厦等。但总的来说，纯粹高档的写字楼还很少。
写字楼的发展，我认为不仅仅是写字楼的问题，而是写字楼经济问题。写字楼的多少、水平的高低，标志着一个城市经济繁荣与否；在上海浦东，一幢写字楼就是一个大型企业。其实，写字楼的发展受到几个方面的制约：第一，取决于一个城市的开放程度。一个城市开放的程度越高，外企进来的就会越多，市场对专业型写字楼的需求就会多一点。第二，取决于当地经济发展的水平。第三，取决于租赁市场的水平状况。租赁市场旺，写字楼的市场水平相应就会提高。
李庭林：郑州市的空间布局等各方面都不错的写字楼很少。
郑州市的所谓写字楼，最早完全是高层住宅，不好卖就改作商住，以写字楼的形式销售，户型面积有些还不是很合理，总价也高，以住宅的形式不好销售，后来才开始炒作“SOHO”(居家办公，Small Office Home Office的英文缩写)的概念。实际上，郑州的市场形式与北京不一样，从“SOHO”一族上，还很难构成这种群体，实际上也就是一些小公司在办公。
商住楼，从住宅到办公的“蜕变”
高重恒：在2000年前后，郑州的写字楼市场也出现了“SOHO”的概念。其实，就写字楼而言，“SOHO”是一个很好的概念。但是郑州没有真正的SOHO，为什么呢？
郑州所谓的“SOHO”，都是项目最初在作为住宅销售时，因为户型差、价格高、不太适合居住，从而导致住宅市场不接纳。没办法，才在产品定位和概念上调整为商住两用。在规划开发的过程中，这些项目大都没有过多地去研究产品、研究市场。
李庭林：从写字楼的建筑形态来看，郑州多数所谓的写字楼，都是从最初的住宅过渡而来的，我称这种办公楼为“类写字楼”，是从住宅到办公的过渡产品。这些“类写字楼”，最初是按照住宅申报的高层住宅，在后期调整为商住楼推出。
因此，从办公的角度来看，商住两用的“类写字楼”产品，存在着一些弊端。如层高不够、客户群体的分类等。
姜 芳：郑州很多的商住楼作为“类写字楼”，在最初都是以住宅的形式报建的，而在建筑设计和销售时，全部按写字楼的形式去做。因此，这种“类写字楼”最初的住宅功能是不能抹杀的。从住宅楼调整为商住楼，实际上，也是在钻国家有关政策的一个空子。
作为写字楼，商住楼有它的优点，也有它的缺点。专业型写字楼，在功能及形式上，不可能做成那些商住楼。一些高层住宅，在转向商住两用的“类写字楼”时，也不可能做出大型专业写字楼的感觉。所以，商住楼作为办公楼，仍然不可能与专业的写字楼相比。当然，郑州也有个别的商住楼作为“类写字楼”，应该说还是不错的。
纯粹型写字楼，市场黯淡的背后
姜 芳：我认为，纯粹、专业型的写字楼，市场是有的，不能说完全没有市场，只不过大家没去挖掘它。目前，我们正在操作的两个楼盘，属于纯粹的专业写字楼，也都是按写字楼报建的。但是，很纯粹的专业型写字楼，在郑州基本上没人愿意开发了。原因，我想有以下几个方面：
从开发的角度来看，郑州的写字楼，总体上的供应量相当大。最初时，大家一看，写字楼市场赚钱，于是一哄而上。
主要表现在四点：一是旧楼翻新，一些旧的办公楼，经过重新装修后，推向写字楼市场。二是一些酒店改为办公楼。三是部分住宅转向写字楼，重新定位调整后，以商住楼的形式推向写字楼市场。四是纯粹的专业型写字楼。但郑州的经济发展还没那么快，而且真正的大型公司进入郑州的也不多。所以，对纯粹、专业型写字楼的需求，相对滞后。以目前的市场情况来看，我认为，郑州市写字楼市场的供求关系，基本上比较平衡。
从写字楼租赁市场的情况来看，写字楼租金水平下滑得很厉害。现在很多写字楼、商住楼，在租赁方面也都在变相降价，而不是直接降价。在购买商住楼的消费者中，有一部分客户把置业作为一种投资。但是，租赁市场的不景气，直接影响了投资者的信心。同时，写字楼租赁市场的变相降价，在某种程度上也搅乱了租赁市场。
从政策的层面上来看，目前相应的政策还不支持纯粹、专业型写字楼的开发建设。
首先，从土地使用年限方面来看，商业用房的土地使用年限，一般是40～50年，而住宅却是70年。就这一点上而言，纯粹型写字楼与商住楼相比，已不具备竞争力。
其次，在按揭贷款方面，郑州的写字楼按揭一般是6～10年，40%的首付款对于一般的中小企业而言意味着什么？付完40%的首付款后，也就没有太多的流动资金去运作企业。
根据目前的市场需求，即便是一些中小企业愿意去购买专业、正规的写字楼，而配套齐全的中、高档专业型写字楼，一般价格又相对偏高，对于中小企业而言，承受起来也确实有一定的困难。
由于写字楼的按揭贷款政策，不足以支持这些中小企业购买，因此，这个包袱也就甩给了开发商。开发商自有对策，就是把首付款分期，但这种类似租金的分期付款，又搅乱了正常的写字楼租赁市场。
李庭林：从我的体会来看，纯粹的高品质的写字楼，不是没有市场，而是缺乏这种高品质的产品。我们公司当初开发的思达数码大厦，标准层均价每平方米5000元，从开盘到销售完毕，前后用了70多天时间。但在后来，仍然有不少来访客户，要求购买，但是已经没有房子卖了。这说明专业、纯粹的写字楼的市场需求还是很大的。
高重恒：写字楼按揭只作为个人按揭，不能作企业按揭；很多有实力的企业去购买写字楼也很难。因此，写字楼的研究，在郑州市还需要不断地探索，在写字楼的开发方面，国家的政策不是很宽松。
写字楼VS商住楼，分庭抗礼会有时
李庭林：不同的客户群体会有不同的需求。纯粹型写字楼，要与商住楼分庭抗礼，在建筑形式上，也应该是多样的。就像郑州的住宅市场一样，追求建筑形式多元化。
高重恒：郑州市明年的写字楼市场，应该是一个很有竞争力的市场。郑东新区CBD的开发建设CBD(中央商务区，Centre Business District的英文缩写)80%的房子，基本上全部是写字楼和商务公寓，明年可能就要投放市场。将来，最好的办公场所就在郑东新区的CBD。无论是从交通、环境、气势还是它的未来发展前景上看，它都是首屈一指的。根据我们的调查，很多企业都希望在CBD办公，这也会使公司形象得到提升。
就产品抗争而言，能对商住楼构成杀伤力的一个是商务公寓，一个是酒店式公寓。真正的商务公寓，并非传统意义上所讲的住宅与办公的混合。它是一种新型的办公形式，应该是一种新的市场需求。例如，说外地企业驻郑州办事处，既可以住，也可以办公，方便实惠，何乐而不为？另一个就是酒店式公寓，也是写字楼发展的一个方向。当然，商务公寓或酒店式公寓的开发建设，离不开政��相关政策的支持。
姜 芳：我觉得在未来两年内，写字楼市场会出现供大于求的现象，包括郑东新区写字楼的大规模推出。
写字楼的未来与出路
高重恒：一个城市经济的繁荣发展，一定程度上取决于当地企业的经营状况和企业的多少。写字楼的发展是一个城市经济发展的标志。这也要求政府出台一些相应的优惠政策，刺激一些好的专业型写字楼的开发建设。
从表面和短期来看，政府可能会损失一部分利益，但实际上，中、小企业多了以后，政府相关的收益可能要远远大于现在。因此，政府转变观念很关键。
在开发利用上，如果沿用传统的开发理念去经营开发是不行的，市场能不能接受你的写字楼这个产品，关键要看客户对你的写字楼产品有没有需求。
对于写字楼，我认为关键不在于纯粹不纯粹，而在于写字楼产品研发及客户发细分。随着郑州城市化建设步伐的加快，写字楼市场的前景还是不错的。
客户的需求是多元化的。既然有多元化的需求，就需要多元化的产品。从公司的发展情况来看，可分为成长型公司和成熟型公司。不同的企业，对于写字楼的需求也不一样，成长型公司可能更需要繁华的地段、便利的交通，而成熟型公司需要的则是安逸的环境。
另外，企业性质的不同，对写字楼的需求也会有差别。对于一个成熟型企业而言，在商务别墅里办公，比在一个高档写字楼里办公更具有活力，更能体现企业的形象和价值需求。在郑州的写字楼市场，商务别墅还是空缺的。
姜 芳：在规划方面，停车场可能是未来专业型写字楼面临的最大的一个问题。没有停车场或者停车位严重不足的写字楼，就是未来的“死盘”。要把写字楼做好，需要政府在税收、工商管理等方面予以更多政策上的优惠。同时，也需要银行方面的大力支持。这些都是促进写字楼发展至关重要的一部分。
高重恒：停车场问题，一直是困扰在消费者和开发商的一个矛盾。一方面，业主不愿买车位，因为车位没产权，没有产权，就不能办理按揭贷款；另一方面，物价部门对车位的出租作出了相应的标准，每个车位月租金在120～150元，业主租车位比买车位合算。对于开发商而言，车位的建造成本很难收回。目前，北京和上海已经改变原来的做法，车位有产权，也可办理按揭贷款，这样就刺激了一部分消费者投资购买车位。郑州市在这方面应有所借鉴。这样，开发商就会有足够的信心去建造地下车库和车位。
李庭林：我认为，做好纯粹专业的写字楼，应该从以下几个方面着手：
1.区位：对于纯粹的高档写字楼而言，区位很重要，有一些街道是不适合开发写字楼的。如：二七路、花园路等。还有一些以餐馆、酒吧为主的街道，也不适合开发高档写字楼。好的办公区位应该在经三路、未来大道、金水路往东、农业路东段一带。这些地方道路比较通畅，周边环境也不错。
2.建筑形态：建筑形态与城市空间尺度的把握很关键。因此，专业型写字楼的建筑形态，一定要兼顾写字楼的建筑形态与城市之间的关系。要求开发商一定要有历史责任感和社会责任感，不能让开发的项目几年后成为城市的建筑垃圾。建筑本身一定要退出一部分空间出来，不然，写字楼的形象、气势很难做出来。
3.后期的形象维护：不要只追求局部收益和短期收益，而破坏了整个写字楼的形象。
4.内部空间：一般来讲，写字楼都是一个独立的建筑，不像大型住宅小区，有足够的空间去做景观绿化。写字楼也存在这个问题，如果写字楼的外部空间不够，就应多花些心思研究这种产品。看是否要采取建筑的空间布局，如屋顶花园或空间绿化，或露天的休闲平台等。
5.配套设施：写字楼的配套设施要和自身的档次相匹配，物业管理服务等也要和专业的写字楼相匹配。