供需平稳　商务成本助推上海办公外移

    全球经济波动对中国的经济发展产生了巨大的负面影响，紧缩的调控政策依旧没有任何放松的迹象，总体经济放缓的趋势在加强。然而，基于上海国际地位以及良好的投资环境，写字楼市场继续保持强劲需求。新增供应量与租赁量均呈稳步上升趋势，租金整体保持上扬态势。

    根据中国商用物业研究中心（以下简称COPT）的数据调查显示，前5个月办公市场累计增添了约40万平方米的供应量，但因受到金融业与服务业大量需求的驱动，活跃的预租业务缓解了供应量激增的影响。而在潜在租户的定位上，新增供应量如时代金融中心、中融碧玉蓝天大厦、渣打银行大厦及高宝金融大厦的市场策略各不相同，这让陆家嘴金融中心在写字楼林立的前提下并未恶性竞争。而市场对浦西写字楼的需求在面临浦东地区新增供应竞争下仍保持旺盛。

    上海的商务成本高是近年来上海经济发展中的一个难点。上海持续发展的经济态势吸引着大量外资和外地的大企业涌入上海，加上申博成功带来的商机，使劳动力和土地两大生产要素成本迅速上升。土地价格昂贵，厂房租金过高，劳动力薪资成本高，这些生产要素的价格逐年提高，使商务成本不断攀升。目前，上海商务成本已位列世界第14位。

    面对由于租金的快速上升以及工作场所面积需求不断扩大所带来降低运营成本的压力，为了使租金成本有高达 45%～50%的缩减，并且考虑到上海不断推进的道路交通基础设施建设而带来的通达性，越来越多的跨国公司开始把办公场所聚焦到中外环间，如IBM本月搬至张江。此外,一些非传统商务区也因交通的便利，品质的优越得到企业的青睐。如永达国际大厦，虽然处在并不热门的花木地区，却在推出的短短6个月内成功实现了超过75%的入住率。

    新增供应集中上市，成熟区域仍为主力

    据COPT跟踪监测，上海近期共有29万方的新增写字楼供应量投入使用，主要分布于长宁区、浦东新区、黄浦区、虹口区、静安区、杨浦区和普陀区。其中长宁区新投入使用量为66778平方米，占总量的22.9%；静安由于越洋广场的陆续投入使用，极大缓解了南京西路高档写字楼的紧张局面，并以超过15元/天/平方米的租金，成为上海顶级办公物业之一；而位于陆家嘴中心区的渣打银行大厦也已开始入驻企业内部装修工作。除了以上三个物业外，本月投入使用的则多以销售型办公物业为主。

    空置率持续走低，服务业需求旺盛

    跨国公司仍是上海办公楼市场的主力需求。根据对外经贸局在2008年1月份的统计，已有184家跨国企业将公司总部迁至上海，这对写字楼租金架起起了支持作用。这使2008年以来写字楼市场需求在繁荣的市场基础下仍然能够保持强劲，也使上海的写字楼需求有一定的可持续性。

    外企以及本地企业持续不断的新租赁、扩张和迁徙需求构成了上海5月份甲级写字楼市场的支持因素。最近持续增长的供给同样也提高了市场流动性，也为另外一些租户寻求更大的楼层空间提供了可能。由于对于优质写字楼的强烈需求始终不减，办公楼预租的情况也愈演愈烈。在新增需求中，上海第一高楼上海国际金融中心成为租赁市场中寻求大面积高品质写字楼租赁客户最欢迎的写字楼之一：住友银行和瑞穗银行各自在上海国际金融中心租赁1万平方米。从COPT五月对陆家嘴以及人民广场区域的抽样调查，在各个子市场强劲的需求背景下，5月份的上海中心区位甲级写字楼平均空置率持续保持在2%左右。

    租售价格缓步上升，竞争推进服务升级

    尽管浦东逐步进入大规模新增供应期，但供需矛盾在短期内还将存在。据COPT调查显示，本月写字楼租金继续维持了适度的增长，环比全市平均租金上扬幅度约为1.6%，达到人民币平均每平米每天5.1元（附图），其中甲级写字楼的租金已达到平均每平米每天9.2 元。本月租金水平相对于空置率较为平稳，原因一方面在于供求平衡，另一方面，人民币汇率的持续走高也对写字楼租金的上涨有一定程度的刺激作用。近期，上海虽然已有多幢写字楼上市，但受其预租行为的影响，对市场的缓解能力依然是有限的。随着写字楼市场的持续升温，上海浦西办公空间的紧缺已使租金水平达到了历史新高。浦西市中心区域的一些热点楼盘，如恒隆广场和廖创兴金融中心租金增长率高达5%。同时，预租楼盘的租金报价也表现不俗，时代金融中心的租金报价也达到人民币每平米每天12-14元。

    随着上海办公楼市场的繁荣，投资者大批现身办公楼市场，个人投资写字楼表现尤为活跃。根据有关数据显示，本月上海写字楼平均售价在18000元/平方米左右，比上月环比上升5%。买卖新增客户量也大幅度上升，新增供应嘉和国际大厦和白玉兰环保广场的售价分别为 45000元/平方米和16000元/平方米左右，成交热点区域则集中在长寿路沿线，五角场中心，长风生态板块以及传统CBD中心区域单价控制在 31000元/平方米以下的二手甲级办公楼。而本月世纪商贸广场项目的以44.38亿元的价格整体转让，更凸显境外资本对上海高档办公物业的长期看好。

    受大量新增写字楼的上市的压力，现有办公楼、尤其是浦西一些较老楼盘的业主，正面临着新供应所带来的巨大竞争。为了与目前的高位租金相匹配，并留住优质租户，这些业主已开始着手提升服务和质量标准。随着越洋广场的开业，以及会德丰项目在明年竣工交付，静安区将迎来一个新的供应高峰。这也促使恒隆广场开始提供班车及出租车服务，而梅龙镇广场则迅速启动了内部翻新计划等等。

    部分企业开始向CBD外围发展

    上海的经济基础在中长期内将会持续保持强劲的发展势头，并将为上海写字楼市场带来发展的良好契机。就目前上海写字楼供不应求的情况来看，高品质高档次的写字楼市场将持续被看好。当然，受到核心区域写字楼租金飞速上涨的影响，部分企业开始将目标向传统CBD外围具有发展的区域锁定，一些新兴区域以及外围区域写字楼供应加大。但就整体的市场反应而言，预计在短期内，上海写字楼的租金报价将仍然会持续在一定水平。