25上半年新开200+商场华润万达吾悦等全面转向存量市场

2025上半年新开商业203个，同比去年的200个增加三个：虽然数量保持稳定，但结构发生了根本性变化：旧改和焕新升级占比从去年同期的25%暴涨到今年的近40%，其中主要商管品牌的存量占比更高甚至达100%！旧改项目正在加速以全新形象回归市场！
新增商业部分：包括K11 ECOAST、JLC金陵中環、中海大吉巷、西湖大悦城、玄武花园城、郑东万象城等市场关注的热点项目正式亮相。

商业投拓与状态更新：阿那亚首发城市新版本、胖东来落子郑州并官宣体量达42万平的巨型MALL梦之城、澳门赌王之子何猷君收购王思聪旗下资产丛里TAI；上海恒隆广场2期完成封顶，香港置地与招商蛇口合作的越城天地项目案名正式确定为光环花园城，南京亲橙万象汇定名金陵天地并计划于本月18日开业。
01上半年新开商业综述
在新开商业项目中，主要商管依旧是主力军、华东华南贡献数量均超40个处在第一梯队、二线城市数量最多，这些规律和同期相比依旧稳定。商业内容方面：各类非标商业数量继续增长并首现老年主题商场；文旅项目与公园式商业当前热度最高，其借势假期集中开业造成显著的开业高峰：
每日开业数量走势：说明：以上不包括四海来嗨商街等市集类型商业5月1日劳动节当天新开达30个！由于今年6月30日是周一，因此半年底的开业冲刺集中到了6月28日。

从开业到投拓未来项目：
说明：1 华润不包括华润置地的街区项目，PA Mall由于处于营业状态算作新开 2 龙湖和万达不含二期新开 3 新拓展统计可能和官方口径不同 4 由于存量项目变更主要在短期完成，从而新拓项目中全新项目占比偏高。
华润延续近年的优势而京东通过“旧改商业救星”的定位新开数量并列首位，但如果仅看单品牌京东MALL位居第一！曾经的开店王万达上半年排名第三位。不同商管公司的存量占比表现差异较大，其中京东、万达、吾悦等存量项目已占其主要部分，而招蛇和龙湖在存量市场较为保守，进一步综合各商管上半年新拓项目，预计未来存量项目整体占比预计进一步提升！
华润：上半年新开7座商业：包括1座万象城，4个万象汇，一个全新的机场商业MIX AIR以及接盘深圳平安中心的PA Mall。
说明：6月底宣布的莆田万象汇前身三信金鼎广场于今年三月关闭改造，因此未算做新开。
MIX AIR是西安T5航站楼的商业部分，也是其首次尝试机场商业；PA Mall地处深圳核心地块，预计借助华润的高端商业资源以及专业的管理能力为项目带来提升。
华润对旗下核心品牌万象城和万象汇的“加盟”非常谨慎，预计万象城作为其核心品牌未来基本上仅有“直营”，万象汇相对开放但同样谨慎，四个新项目中百信万象汇之前是经营状况较好的百信广场西区，而珠海万象汇前身则是由华润管理并与之良好合作的优特汇。对比市场多个强商管品牌被轻资产拖累，华润在轻资产领域已探索出全新的可持续道路。
京东：上半年新开7个，除武汉项目外其余均是城市首店，北京一个月之内连开两家，其中双井项目紧邻城市商业地标合生汇。
京东MALL当前发展版图：
数据显示目前品牌已具备覆盖全国各省市的能力。
其他代表性商管：
龙湖全新产品欢肆首发；招商蛇口玄武花园城正式开业；万达新项目数量相比历史年份显著下滑且已几乎全面轻资产；光大安石的旧改作品中关村ARTPARK西区对外开放；新城吾悦完成了其首座吾悦广场的焕新，在淄博改造完成了之前是永旺、银座、荣盛的鑫马吾悦；超极合生汇二期的开业向市场呈现了首个完整的超极合生汇。
香港置地、大悦城以及多个商管公司也有新开项目，其中的市场热点将在后续部分介绍。
存量市场

上半年存量项目占比新开业从去年的25%暴涨到近40%，头部商管之外区域商管以及近年知名的老项目也几乎全面涉足旧改或自身提升。
区域商管新辰商业上半年在北京市场推出三个焕新升级项目：
多个知名商业在全新内容爆发的竞争环境下主动选择升级：地处北京朝外核心区域的悠唐购物中心持续两年多的不停业改造完成，于6月30日焕新亮相：

杭州天目里于2020年10月正式开放，以其独特的建筑风格、新型的商业业态和各种形式的艺术活动，迅速成为杭州新晋“网红打卡地”，其重点围绕北园、南岸公园、步行街及樱花大道四个景观区域进行提升改造，将单一园区扩展为“无界公园式”高品质街区。
包括北京侨福芳草地等也计划开启内容升级。
商管新拓展项目

新项目拓展是另一个观察商管品牌力、商业市场信心以及趋势的重要视角。
据不完全统计，第一季度市场新增储备项目超60个，上半年累计已超130个，这些在前期阶段公开向市场发声的项目往往有清晰的定位、有实力的资方以及专业的运营团队，从而也更值得被关注。
部分商管新拓展项目如下：

京东MALL之前以旧改项目为主，少数项目进入已建成的新物业，而杭州项目则是首个在项目设计建造阶段完成签约的项目；席卷传统超市调改风潮的胖东来并未大规模发展，而是采取稳健的策略；首次进入上海的阿那亚不再以自然风光为基调，但周边有包括外滩等知名景点，从自然风光转向繁华大都市打造新版本，基于其品牌基因和商圈特性将提供“城市微度假”相关内容：

银泰此次获得的新项目项目总体量60万平，规划奢华酒店、甲级办公、高端行政公寓及购物中心。其西侧有尚未开业的绿汀路万象城(暂用名称)，两者可能联手打造一个杭州西部的“万银”新商圈。对于在此处做开店规划的品牌应该在前期做相关考量：

部分重点项目状态更新：华润官方首次详细阐述其接盘改造原沈阳乐天项目并宣布商业部分进展，K11官方发布K11 Select首次进入杭州、招商蛇口与香港置地在南京合作的光环项目官宣案名预计年底开业。
从试营业到正式开业

开业时间数据是显示筹备进度的最重要指标！也是当前商业市场的晴雨表，部分重点项目试营业和营业时间：

鑫马吾悦广场于2024年9月30日正式接盘项目，2024年10月31日举办吾光·淄色”挚友汇招商活动，12月18日即开启试营业；拉萨王府井购物中心于
2024/12/28试营业，历时近半年时间之后于2025年5月1日正式开业：上半年开业的多个京东MALL也有短期的试营业过渡，对比历史数据来看，试营业时间表现总体稳定。