成本过高 163地块若求回报只能缩减写字楼
增零售面积提升租金
记者从参与前期规划的相关机构了解到，相关政府部门给予163项目的限高是100米，按照每层高度4-5米计算，整个项目层数不会超过20层。同时，记者还获悉，163地块项目规划是单层面积从低往高逐层递减，而苏宁目前的初步计划是从底层开始将有10多层面积用作商业零售。
“由于１６３地块拿地成本太高，要达到理想的租金回报率，难度的确相当大。”这位参与前期规划的商业地产专业人士向记者透露，为了拉高平均租金水平，未来项目总体量的８０％左右将用作零售商业面积，２０％左右将用于写字楼。由于地块面积有限，因此项目只能尽量向上、向下空间拓展，加上地铁上盖这一特性，对项目规划和定位提出了更高的要求。
该人士还向记者表示，由于项目成本较高，因此不论在内部硬件规划、人流动线设计等方面如何精益求精，就提升项目租金回报率来说，效果都相对有限。“唯一能够有所突破的，就是极力提升高层商业面积的利用价值和租金，唯有这样，才能实现整体租金水平的提升。”
一般而言，任何商业项目首层租金都是最高的，越往上租金越低，人气和商家营业额也越差。“包括恒隆广场这样成功的商业地产项目，3楼以上面积的租金比底层低很多。”这位专业人士告诉记者，要提升高层商业面积的租金价格，怎样把人流以最快的速度送往高区是最重要的。因此苏宁项目最值得借鉴的，就是安装多级直达自动扶梯，可以将人流从底层直接送往高区。通常，最具人气、最优质的零售商业品牌都会占据首层最佳位置，在163地块项目中，可能会打破这种传统的商户组合，将一些优质品牌挪至高区，并通过多级直达自动扶梯带动高层商业面积的人气，以此提升租金。据记者了解，这样的商业地产项目规划目前在上海甚至大陆地区都尚未出现，但在香港已不鲜见。
同时，记者还了解到，为了提升高区商业面积的利用价值，南京东路163项目还可能会引进香港及国外流行的直销（DirectMarketing）店铺。“这种店铺与大陆通常意义上的‘直销’概念不同，可以是高端品牌的打折店，在香港很多写字楼高区也有类似店铺，人气很旺。”这位参与规划的人士告诉记者。
成本过高缩减写字楼
记者测算，６７０００元／平方米的楼板价，加上建设成本，南京东路１６３地块项目的产品成本应在8万元/平方米左右，按照商业项目通常8％的年回报率要求计算，该项目未来平均租金水平应达到6400元／平方米／年，即17.5元／平方米／天。这样的租金要求对上海任何一个综合商业项目来说，都不能不称之为巨大的挑战。
根据戴德梁行２００８年一季度的市场报告数据显示，今年一季度上海高档商圈的零售类物业的整体租金达到５０．２元／平方米／天，按商业项目６０％有效率计算，上海高档商圈平均每平方米建筑面积租金３０元／天；戴德梁行的报告同时显示，同期上海核心中央商务区甲级写字楼有效面积租金为１２．２元／平方米／天，按照写字楼一般得房率７０％左右计算，平均建筑面积的租金则为８．５元／平方米/天。显然，南京东路１６３地块未来所造的综合商业项目，要得到理想的租金收益率，只能扩大零售商业部分的面积，缩小写字楼部分面积，从而拉高整体项目租金回报。
一般而言，商业项目都会提前一年左右开始招商。“鉴于１６３地块的特殊性，项目会考虑提前２年半到３年的周期开始招商。”这位参与规划的人士告诉记者，163项目预计将于2012年前后推出市场。虽然没有透露项目未来的招商定位，但他表示“引进的商家不一定是最顶级的品牌，但一定是最适合的。”
记者还了解到，该项目不仅会引进零售商业品牌，同时还会配比租金相对较低的餐饮、娱乐、休闲等不同业态的商家。虽然目前并不了解苏宁对为南京东路１６３地块项目设定的培育期长短，但就目前情况来看，苏宁似乎已做好长期培育的心理准备。
链接新闻：据传南京东路163地块将建苏宁总部
不久前，苏宁集团副总裁吴兆兰曾表示，163地块将被用作苏宁集团总部，项目将包括底层的商场、中间为甲级写字楼、顶层为高星级酒店。但据参与规划的人士向记者透露，即便是作为苏宁总部，项目中的写字楼部分也可能只有极少面积为苏宁自用，相对回报率较低的酒店部分体量同样不会很大。不过，昨日记者致电苏宁房产负责163项目规划的赵女士，核实项目的具体规划细节，她表示目前该项目尚未到公开亮相的时机，故拒绝回应。
苏宁集团副总裁吴兆兰接受采访时表示，据公司规划，去年创下上海楼价历史记录的南京东路163地块将用作苏宁集团的总部。
这一决定虽然在拿地之前就已经做出，但目前来看，多多少少还有些迫不得已的尴尬。
163地块是迄今为止上海乃至全国土地单价最高的一幅地块。地块位于南京路步行街东端，又是轨道交通10号线站点，因此被业内人士称为近年来上海公开土地市场上位置最好的一个地块。
2007年8月24日，正值上海土地价格最疯狂的时期。经过100多轮激烈竞争后，苏宁全球集团以44.04亿元的价格摘得这一地块，土地楼板价达到6.7万元/平方米。
博鳌论坛上，恒隆集团主席陈启宗将这一价格形象化，“楼板价是我们上海恒隆广场的10倍。”
吴兆兰表示，这一地块将被用作苏宁集团总部。根据成本测算，平均每平方米成本高达8万元。“没法卖，这个价钱根本不可能卖掉。”吴兆兰表示，项目将包括三个部分，底层的商场、中间为甲级写字楼，而顶层将入住高星级酒店。