上海：商业项目整体转让 抛售商厦无人接盘

    曾经被传整体出售的上海佳成商厦近期再度进入市场，和当年报价项目相比，少了5000万元。 

    与此同时，上海有许多商用物业都开始整幢转让，仅市中心就有6处物业整幢出售，分析人士指出，上海的商用物业供应量大，同时单套面积过大，分散出售，难找到真正买家，整体打包出售给机构营运商是最好的出路。

    佳成商厦待价而沽

    佳成商厦转让可谓是几经周折。该大厦位于西藏南路淮海东路口，是集商贸、写字楼为一体的综合大楼，前身为淮海东路99号恒积大厦的商业裙房，由上海恒通置业和南市区房产管理局在10年前联合开发。

    目前恒积大厦商场现由一家港商服饰连锁店承租1～4楼经营ITAT时尚服饰。其余的楼层为零散租赁。

    虽然该商场处于淮海中路，可以算是上海的黄金地段，但是商场人流不多，商品经营没有准确的定位。

    2002年10月，温州民营企业雨田集团出资3亿元从南房集团手中买下了恒积大厦的1～6层，总建筑面积约为1.9万平方米，此后雨田投入2亿元巨资进行项目改造，商厦改造成了经营服饰的中档商场，收购和改造的费用总计为5亿多元。

    虽然巨资投资该项目，但是在绝大部分商铺已经租出的情况下，商场经营状况并不理想。商场内一直显得冷冷清清。

    2004年10月，这一项目定名为“尚海伊都国际品牌加盟中心”并开始招商。2006年10月份，佳成商厦正式开业。

    营业至今，商场一直由一家名为上海佳成商厦有限公司的经营公司管理，而投资方雨田集团旗下的上海鸿大投资有限公司则一直驻地办公。

    2006年，温州雨田集团旗下的上海鸿大投资有限公司转让佳成商厦，当时，上海策略置地发布的公告称，以总代价5.55亿元人民币收购。

    据记者调查，当时转让的主要债务包括宁波市商业银行股份有限公司镇海支行3000万元；上海浦东发展银行瑞安支行9000万元；温州市商业银行汇海支行三笔借款分别为5000万元、600万元、2900万元；中国民生银行上海分行2.6亿元。商厦总负债额达到了4.65亿元之巨。

    但是由于种种原因，鸿大投资没有转让该物业。2008年6月，鸿大投资又一次转让，现在仍然没有下家接手。

    根据记者拿到的一份项目转让资料显示，按照卖家报价，买方如愿意收购本项目的项目公司全部股权，卖方保证股权清楚无债务责任。

    全部股权转让总价为人民币5亿元。买方如选择本项目整体物业产权转让交易，总价为人民币5.7亿元。也就是说，如果股权转让5亿元就可以接盘。

    据记者调查，即使转让成功，鸿大很难收回投资成本。资料显示，上海鸿大以本项目设定抵押方式向民生银行为主的金融机构等贷款人民币4亿元，此项债务于本项目转让交易同时，从转让总价金中抵付清偿，有关手续将由买卖双方银行及产权交易中心共同协议完成。

    业内人士指出，如果下家5亿元接盘，可以说是低价转让；该项目虽属市中心黄金地段，但是该大厦外立面已显陈旧，目前周边在进行轨道交通10号线的建设，人流量被隔断，如投资买下商场，总投资在7亿元或更合适。

    整售成风

    目前上海市中心还有6处商用物业被整幢转让，如原属周正毅旗下的兴力浦大厦报价29亿元；屡次被拍卖的九江路酒店工程项目新新商厦、“锦麟天地”酒店式公寓报价11亿元转让以及李嘉诚名下和记黄埔也将上海一处写字楼以44亿元人民币出手。

    上海荒岛房产工作室研展部经理闵益飞，现在开发商资金链普遍紧缺，关键是要找到下家来接盘，即使下家接盘，也要为对商用物业项目进行改造，才能使得商业保持增值。

    这些转让的物业，或多或少都存在经营方面的问题，出租困难，商用物业对开发商的资金要求比较高，目前抛盘是比较合适的选择。

    “一方面，市中心的物业租金较高，租户经营难以收支平衡，另一方面，即使市中心的商铺也需要二年的时间养铺，许多开发商不能承受。”上海荒岛房产工作室闵益飞表示。

    仲量联行中国区董事陈立民认为，银根紧缩使很多银行对中小房地产企业不再续贷，贷款一旦到期，开发商偿还压力很大。

    “上海正处于商业地产发展的‘第三轮高潮’，至今已建成约20个大型购物中心。随着上海商业地产市场发展的更新换代，越来越多的房地产开发商也纷纷涌入商业地产领域。2008年特大型商业地产项目就有著名的越洋广场、华美达广场和世茂国际广场等入市，而即将入市的中小型项目更是不计其数。”陈立民在接受记者采访时表示。

    有分析人士指出，对于商业项目来说，不轻易散售，长期持有则需要大量资金支持。唯有整栋出售，寻找海外投资者来收购。