广州写字楼市场竞争加剧　呈现两极分化格局

　　记者近日从满堂红地产写字楼部了解到，现阶段广州写字楼市场竞争激烈，呈现“多点开花、热区更热”的特征，在东部，天河北商圈在天河路写字楼加入战团之后，总部地位得到巩固，加上厚积薄发的CBD珠江新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)悄然崛起，两相呼应成为全城焦点。在老城区，老牌办公地域环市路商圈延续强势，中山路、东风路的写字楼欲分得一杯羹，令市场呈现两极分化格局。

　　天河北商圈回报率最高

　　满堂红写字楼部营业经理简光广表示，今年上半年，广州写字楼租赁行情同比有较大提升，主要是新推优质写字楼增多，带动企业更换办公地点的热潮。第一季度的热点是IT类企业，第二季度的热点则是金融类企业。据介绍，目前广州几大写字楼商圈的客户群体各有侧重，其中天河北商圈以吸引世界知名企业的总部为主，珠江新城对金融投资类企业有相关优惠政策，越秀区则提出了“总部经济”的概念。

　　从出租回报率看，几大写字楼商圈也是参差不一，其中以天河北商圈最高，一般在7%左右；珠江新城以及环市东路的回报率次之，在6%左右；回报率相对较低的是中山路商圈，只有5%以上。不过，值得注意的是，即使在同一地段，不同写字楼之间的出租毛回报率也不一样。如中信广场售价为2.8万元/m2，以160元/m2/月的现时最高租金计算，回报率为6.9%。而西面的耀中广场以130元/m2/月的最高成交租金和2.7万元/m2的最高售价计算，回报率为5.8%。

　　满堂红监测数据显示，今年广州写字楼租金“局部波动，总体平稳”，优质、新推写字楼的租金有所上升、空置率减少，而旧式写字楼的租金则略有下滑、空置率提高，呈现“两极分化”趋势。

　　数据显示，今年天河区优质写字楼租金上涨了5～10元/m2/月，如中信广场租金已突破150元/m2/月，并向160元/m2/月迈进；耀中广场低层租金从90～100元/m2/月升至100～110元/m2/月，高层租金从约120元/m2/月升至约130元/m2/月。相反的，同样位于体育中心周边的一些早期写字楼由于竞争加剧，租金有下滑趋势，幅度为5～10元/m2/月左右，如南方证券大厦80～90元/m2/月即有成交。

　　天河北写字楼贵过珠江新城

　　有意思的是，虽然珠江新城贵为CBD，但天河北写字楼1.8万～3万元/m2的售价已超越珠江新城1.5万～2.5万元/m2的售价。目前，天河北写字楼较去年有1000～1500元/m2的升幅，珠江新城的写字楼则因为津滨腾越大厦、富力盈泰广场的低价入市，售价反而下降了约1000～2000元/m2。满堂红研究部肖文晓认为，这主要是因为天河北目前是广州最核心的黄金商圈，写字楼租多售少，“物以稀为贵”。

　　越秀区写字楼租赁市场保持畅旺、租金总体平稳，其中环市路、东风路写字楼租金稳中有升，中山路写字楼租金则略有下滑。目前，越秀区写字楼买卖单价在7500～18000元/m2，较去年有小幅度上升。