上海南京西路全面升级
毫无疑问，南京西路是上海商业版图里的顶级商圈，梅恒泰携数百家境外顶级品牌演绎着奢华的真谛，然而这并不是南京西路商圈的终点。
今夏的南京西路，和往年的纸醉金迷、流光溢彩相比，似乎有点落寞冷清。这条商街中的精华地段沿街商铺店面几乎家家都在″变脸″。有的在重做门面装修，有的已停止营业，更有的如金鹰国际、向阳儿童商厦、鸿翔百货等正在进行彻头彻尾的脱胎换骨。南京西路，正在经历着一番新一轮商街改造计划。
金三角撑起顶级商圈
繁华荟萃的十里商街南京路，东起中山东一路外滩，西至静安寺地区，以南北高架成都北路为界。早在十多年前，静安区政府就将本区管辖的南京西路名为“静安南京路”，整个地区占地面积约1.8平方公里。
上世纪90年代中期，政府提出要建设“现代化的南京路”。上世纪90年代末与本世纪初，梅龙镇广场、中信泰富、恒隆广场的崛起，构筑成为南京西路的金三角完美一笔，为这一地区打造了一张
“新名片”——梅恒泰商圈。
近年来，南京西路按照“高起点、外向型、国际化”的发展思路，坚持双高战略，以高端商务带动、集聚商业、酒店业、休闲业发展，世界一线品牌进军上海都把此地作为首选之地，迅速成为上海最重要的CBD区域之一。
据了解，截至2007年年底，南京西路上已吸引了1272个品牌，其中国际品牌达740个。今年，这一数字有望再度刷新。静安区经委负责人介绍，今年将进一步打造“静安南京路”这一品牌，重点提升南京西路上的品牌深度。
商业坪效雄踞上南京西路日均客流密度是每公里12.8万人次，远低于南京东路和淮海路。但南京西路的客流贡献率最高，比8大都市商圈的平均水平高2/3。
自2006年起，南京西路的“商业坪效”比全市平均水平高一倍，而其中，梅、恒、泰三大商厦，加权平均的“商业坪效”更是比全市平均水平高76%——其中恒隆广场更是要高出1.32倍。到了2007年，梅、恒、泰加上处于其构成的“金三角”的中心位置的金鹰国际，四大商厦的年销售额合计已经高达53.96亿元——平均每平方米年营业额为2.1万元，是全市平均水平的2倍多。
据第一太平戴维斯最新数据显示，今年一季度上海中心区域购物中心的商铺租金环比上涨2.7%，其中南京西路平均租金仍为各区最高，该区域购物中心底楼日租金达50—80元/平方米。
后来者虎视耽耽
然而坐拥上海各大商圈商业坪效与租金顶端的南京西路梅恒泰周边，为何一下子进入了全面调整期？根据规划，未来3—5年内，南京西路商业地产将进入香港时代，继香港地产大鳄们在前几年的成功圈地后，多处零售商业地标性建筑将陆续建成，面对这些后起之秀的咄咄逼人，其现有商圈的改头换面势在必行。
去年8月，中信泰富的股东之一太古地产有限公司旗下子公司从香港兴业国际集团有限公司手中购得静安大中里项目50%股权，双方将投资100亿港元共同开就10万平方米的零售商业体量而言，在南京西路东段无疑是少有匹敌的“超级航母”，而成立于1972年的太古地产更是商业地产运作的翘楚。港岛东、太古广场和又一城都是其大手笔的杰作。
恒基地产旗下的南京西路688号地块同样是一块圈地多年的“黄金宝地”，地块占地约1万平方米，建筑面积约9.2万平方米，靠近吴江路，正对上海电视台。
据静安区政府有关部门披露，今年下半年，688号地块已被列入重点建设项目，并透露有意开发成顶级物业发展项目，待工程竣工后，预期静安区将焕然一新，促使物业及土地的潜在价值进一步提升。
此外，南京西路、近石门一路将会推出一个面积为2万多平方米名为“长春藤”的商业项目，定位将会比‘梅恒泰’更年轻。
众多港资商业新势力，大有围城之势。梅恒泰金三角不论是被动应战还是主动谋划，升级改造同样势在必行。
落伍者急起直追
在此形势下，坐落于梅恒泰商圈内的各大商场终于也坐不住了，“变身”成为其必然的抉择。今年5月4日，南京西路梅、恒、泰中间位置的购物中心金鹰国际大门锁起，营业了近4年的上海金鹰国际闭馆谢客，开始了其翻新重塑的“第二次创业”之旅。金鹰国际内部有关人士感叹，“终于，这场酝酿已久的暂别拉开了序幕。”
自2004年9月开业后的金鹰国际购物中心一直未能在这个“精英地段”振翅高飞。虽然也有如lv等少量的国际一线品牌加盟，金鹰购物中心一直以来的经营状况却远远落后于梅、恒、泰。南京西路商圈的大型零售物业的最高日租高达10美元/平方米左右，而相比之下，一路之隔，建面近4万平方米、拥有9个楼面的上海金鹰购物中心，2007年租金收入仅330万元——两者之间竞然相差了十几倍。
面临市场的生死考验，从去年开始，上海金鹰国际购物中心酝酿起了一场从内到外的大改变——欲与地段内的梅、恒、泰连成一片，成为南京西路的主角之一。
据称，年底前完工、将于明年4月对外营业的金鹰国际购物中心，将定位调整为高端，目标消费群是精英人群，“即在各领域都出色的人群”；而在建筑形态上，金鹰国际购物中心将从外立面、人行通道、车行通道、商场布局、动线等方面全部改头换面；功能布局上，金鹰目前经营的品牌将被撤换85%左右，并将引进“国际顶级品牌。“装修翻新工程，旨在提升整体店铺环境及品牌组合，翻新后的上海购物中心将引入如gucci、bottega veneta、trussardi及y3等品牌商家；其中，gucci集团计划于上海购物中心开设建筑面积约为1200平方米的旗舰店。”
新金三角初现端倪
与此同时，梅恒泰西侧一个新兴的静安寺商圈也正在崛起，新建项目包括嘉里中心二期、越洋广场和会德丰广场。预计到今年年末，越洋广场将成为其中首个开业项目，为市场带来约4万平方米的高端零售商业。
而位于南京西路、铜仁路、常德路和延安西路的包围之中的嘉里中心二期项目，计划也将在2010年到2011年间分阶段建成。该项目占地面积约4.65万平方米，嘉里中心二期项目内容与越洋广场相仿，同样由一幢甲级写字楼、精品酒店和裙房商场组成。
从而形成“久光百货、越洋国际广场、嘉里中心广场”新三角商圈。此外，与越洋广场隔街相望的会德丰广场，由香港九龙仓集团投资，将建造高达290米的超高层建筑，虽然九龙仓已宣布减持商业面积，但毕竟1万平方米的零售商业也将分流部分消费。
此外，久光百货虽然离“梅恒泰”稍远，但它也是南京西路商圈内的重要角色���据了解，定位中高档综合类商场的久光，今年3、4月开始进行了新一轮的品牌调整，已经确定全新进入的知名品牌就有10个左右，而今夏，预计还将进行一次更大规模的品牌更新。
老巨头被迫应战
具有先发优势的梅恒泰，面临着周边商业项目变脸升级变身的竞争，也开始了与时俱进的调整。金鹰闭馆的一周后，梅龙镇广场沿南京西路一侧的外墙也悄然搭起了脚手架，启动了11年来最大规模的一次“整容”。如今，商场前的花坛也被围在了一大块围板里，围板上印有“梅龙镇广场全新面貌与你会面”的字样，商场内部则照常营业。走进商场，记者发现此次“调整”的不仅仅是外墙，商场店铺的天花板也正在进行整修，一些楼层外墙的向外延伸部分也将得到整修。
据梅龙镇广场工作人员称，由于商场多年未进行整体翻新，外貌已显老旧，因此梅龙镇广场才启动了本次“整容”工程，主要是外立面的翻新，风格不会有大的改变。预计整个整修工程将在“十一”完工，届时将以崭新的面貌迎接四方宾客。
此外，“金三角”的另一个成员，中信泰富，目前也正在酝酿“品牌（商家）升级”。
老国资急招外商
位于石门一路、南京西路的拥有91年历史的鸿翔百货，近期也正在进行一场“腾笼换鸟”的变身。已撤空的鸿翔百货大楼将迎来英国百货品牌玛莎百货进驻，这座建筑面积4900平方米的这个老建筑目前正在全面改造。目前，鸿翔百货已经与该公司签订了10年合约。
拥有百年历史的英国最大的服装零售商玛莎百货早已进入中国香港地区，此番选择鸿翔作为进入内地第一站，是欲借壳鸿翔推广自己的品牌。据悉，今年三季度，鸿翔百货原址将挂上英国著名的玛莎百货的鲜亮店招，届时将成为玛莎百货在亚洲的最大分店。
与此同时，有着50年历史的向阳儿童商厦日前也已悄然停业调整，去年底开始位于商场内的沪上首家华纳兄弟特许经营旗舰店已搬离，目前其外围已被脚手架紧裹。而此番将是向阳儿童商厦近7年来的第三次调整，整个商场将重新定位，品牌也将“换血”。
贴士新吴江路西段新开
新版吴江路“四季坊”在6月28日全新亮相。四季坊作为吴江路西段的核心地段，总面积约1.1万平方米，共分三个楼层，已引进100多家商铺大多是知名度较高的服饰、餐饮品牌，目前包括ONLY、NIKE、LEVIS、DHC等国际著名服饰、化妆品牌已纷纷进驻，另有许多主打民族风特色或日韩潮流的精品服饰店，也不乏特色小店。而新版吴江路西段也在打美食牌，但引进的商家却更时尚化、国际化。有星巴克、COSTA、糖潮、满记、DQ、爱茜茜里自助冰淇淋等甜品店，也有一茶一座、都可茶饮等饮品店，种类非常丰富。
据了解，四季坊的商铺租金总体水平目前约40—45元/平方米/天，比旧吴江路翻了近乎一倍，已接近南京西路沿街商铺标准，远高于吴江路东段的收费标准。
不过，吴江路东段的美食街目前已进入拆迁倒计时，街上还拉起了配合感谢市民配合搬迁的横幅，此地改建后将成为一个大规模商务高档楼群。
如果说之前“梅恒泰”金三角代言了整个南京西路商圈，那么升级版南京西路将形成一个群雄逐鹿的局面。此外，南京西路商圈的升级也决不仅仅是商业格局从条状到块状的版图升级，同时整个区域的商业能级也将大幅提升。而威海路、吴江路、铜仁路的特色功能规划，也让整个商圈的业态布局更加完备合理。相信，不久的将来，南京西路商圈将告别金三角，走向大商圈的时代。